citando a hipotecasinmorirenelintento Hola!! Exactamente como dice Miquel le afecta ese artículo mi caso fue igual que el tuyo el dueño de la casa le dejo en testamento la vivienda a un...

¿Y en qué banco lo conseguiste hacer?

Buenas tardes. La verdad es que de estos temas no entiendo nada, pero estoy en la misma situación que casi todos. Mi caso es que quiero comprar una casa que pasó de padres a hijos (creo que 4), 1 de ellos murió y su parte pasó a los hijos de este. El banco donde voy a solicitar la hipoteca me pide la copia de la escritura de la herencia para confirmar que el artículo 28 no afecta, mis preguntas son: ¿en la nota simple no viene esa información? y ¿ afectaría igualmente si la compra la hiciera al contado, podría tener problemas a la hora hora de ir a la notaría? Gracias.

Hola, beky2860.

En la nota simple se indica la titularidad de la vivienda, pero no sus relaciones de parentesco con los anteriores propietarios. Quizás por eso te piden la copia de la escritura de la herencia para asegurarse de que la vivienda ha pasado de padres a hijos y no se aplica, por lo tanto, el famoso artículo 28. 

En caso de que sí se aplicara (aunque en tu caso no debería ser así), también te afectaría si realizaras la compra al contado. El notario no te daría problemas para escriturar la vivienda, sino que te los daría el registrador por no poder inscribir la nueva propiedad. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Ha aclarado mis dudas, gracias Miquel.

Hola quería saber si con la entrada en vigor en junio de la nueva ley hipotecaria aplica retroactividad en las vinculacions que exige el banco para bonificar la hipoteca que ya tengo firmada antes de la entrada de la nueva ley.

Muchas gracias

Hola, emiebb. 

No, el artículo de la nueva ley que regula los productos vinculados y combinados no tiene carácter retroactivo. Por lo tanto, se mantienen las vinculaciones que firmaste originalmente. 

Un saludo. 

Hola

Mi caso es similar al de la usuaria @hipotecasinmorirenelintento.  La firma de la compraventa con hipoteca va a ser pasado mañana y la notaría me informó ayer del artículo 28. Ni tasador, ni banco, ni inmobiliaria me habían informado de esto. Mi problema no lo centro en si me conceden la hipoteca o no, sino en qué pasa si lo compro y aparece un heredero forzoso después y reclama la herencia después de comprar yo el piso. Además, es una vivienda para reforma integral que quiero comenzar lo antes posible.

Un saludo y muchas gracias por vuestro trabajo.

Hola, Francisco. 

En este caso, se te aplicaría el artículo 34 de la misma Ley Hipotecaria. Te lo transcribimos: 

¡Hola, Mikel!

Muchas gracias por tu pronta respuesta.

Lo que no entiendo es que siga siendo un comprador de buena fe si, como digo, ya lo sé y la notaría me lo ha advertido porque el artículo 28 aparece en la nota simple, ¿no?

Por otra parte, por si sirve para otros usuarios, la entidad de la hipoteca era Bankia y propuso pignorar (retener el pago) un tercio del pago hasta que transcurran los dos años que indica la ley.

La compra no la llegué a realizar porque estoy todavía pensando si acepto el riesgo de que aparezca un heredero forzoso.

Gracias y un saludo.

Hola de nuevo. 

Depende. Para que conste que conocías la posibilidad de que se aplique el artículo 28, en la escritura de la compraventa debería establecerse en qué circunstancia registral se encontraba la vivienda antes de que la compraras. Es decir, el notario debería hacer constar en las escrituras que el inmueble que adquieres no pertenece a los herederos forzosos del anterior propietario. En ese caso, efectivamente, ya no serías "comprador de buena fe", ya que quedaría acreditado tu conocimiento sobre el artículo 28. 

Aprovechamos para darte las gracias por compartir con el resto de los usuarios las condiciones que te ofrecía Bankia. 

Un saludo. 

Hola, a parte de caja rural de jaen, hay algún otro banco que haya aceptado dar una hipoteca con este gravámen del art. 28?

Gracias

Hola miguel!

me estoy planteando comprar una casa sujeta al articulo28. Mi pregunta es la siguiente. Si en el plazo de dos años apareciera un heredero, tendria que ser yo quien resolviera el asunto con el heredero o tendria que ser la actual vendedora del piso quien tuviera que apañarselas con el heredero? Y en caso de que la actual vendedora se declarara insolvente, podrian quitarme el piso?? En definitiva, quisiera tener claro que riesgos asumo en caso de que apareciera un heredero.

gracias!!!

Hola, Andrea. 

Nos gustaría resolver tus dudas, pero al no estar especializados en temas legales, no conocemos exactamente cómo sería el proceso de reclamación en el caso de que apareciera un heredero. Nuestro consejo es que acudas a una asesoría jurídica o a la propia notaría, pues ahí podrán darte una mejor respuesta. 

Un saludo.  

Buenas tardes Miquel,

He pedido una hipoteca en Kutxabank para una vivienda que por sorpresa nuestra, al pedir la Nota Simple en el registro, esta afectada por el artículo 28. Se trata de una herencia de una madre a sus tres hijos que son ahora los que venden la casa. En este caso también se ve afectado por el artículo 28? Entendí en un inicio que afectaba a herencias de familiares no directos. El artículo 28 afecta a cualquier tipo de herencia?

El resumen es que kutxabank me ha denegado la hipoteca por esta cuestión y me recomiendan que busque otra entidad que quiera asumir el riesgo. 

Ahora no sé que hacer, viendo como opciones el alquiler con opción a compra vs pignorar la hipoteca...

Muchas gracias por vuestra ayuda.

Saludos

Hola, Núria. 

En teoría, este artículo no debería aplicarse si los herederos son forzosos, es decir, si son los hijos (como en tu caso), los padres o los cónyuges de la persona fallecida. Nuestro consejo, por lo tanto, es que te pongas en contacto con el Registro de la Propiedad correspondiente para preguntar si se trata de un error. 

En caso de que no fuera un error, nos encantaría que utilizaras este hilo para explicarnos qué te han dicho exactamente en el Registro para que usuarios con una situación similar a la tuya sepan a qué atenerse. 

Un saludo. 

Hola Miguel quiero comprar una vivienda. 

Fui al registro a pedir una nota simple y llevé una sorpresa está a nombre de los padres que fallecieron hace unos cuantos años. 

Al que le quiero comprar la vivienda es un hijo de los fallecidos  y tiene 7 hermanos y dos más fallecidos ellos haora mismo está  arreglado en notaría lo de los dos hermanos fallecidos por qué  uno de ellos tiene hijos.

Quieren para gastar menos dinero pasar la escritura directamente de los padres a mi. 

Mi pregunta sería ,Si es posible y luego si a la hora de pedir una hipoteca me la daran.

Hola, Helper_512296036.

Antes de nada, pido disculpas por tardar tanto en dar una respuesta. Una posible infección por covid-19 me ha obligado a estar en cuarentena durante un mes y no he podido volver al trabajo hasta este momento. 

Dicho esto, la situación que nos presentas es extremadamente compleja. Entendemos que la vivienda se legó al hijo con el que tienes trato y a sus hermanos, así que no tendrías que preocuparte, en principio, por el famoso artículo 28 de la ley hipotecaria. Por lo tanto, si finalmente los herederos se ponen de acuerdo, podrías conseguir sin problemas la hipoteca para financiar ese inmueble, siempre que cumplas los requisitos pertinentes. 

En cuanto a pasar la escritura directamente a ti, se trata de un tema burocrático sobre el que nosotros no tenemos mucha experiencia. Por ello, nuestro consejo es que lo consultes directamente con un notario. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Gracias Miquel 

Has sido de gran ayuda ....

Burnas noches, yo sigo con este hilo. En mi caso soy la sobrina y vendemos la casa. El dinero, segun la inmobiliaria lo guarda una notaría los dos años. ¿éstó es así?. La casa se vende, el inquilino empieza a disfrutarla pero el dinero se guarda dos años...a ver qué sabéis sobre ellos. Gracias

Hola, Ursula.

Lamentablemente, no sabemos si eso es así o no. Por ello, nuestro consejo es que se lo preguntes directamente al notario que se encargará de escriturar la compraventa. 

Un saludo.