Buenas noches. He señalizado una vivienda el día 5 de este mes con una inmobiliaria en representación de la propiedad. Esta me entrega una nota simple y 10 días después mi banco descubre, al ponerse en contacto con la persona que figura en la nota simple para gestionar la cancelación de la hipoteca que tenía, que ésta ha fallecido. Llaman a la inmobiliaria y les informan de que el piso lo ha heredado una hermana y que no va a haber artículo 28.

Desde entonces contrato un abogado porque todo huele mal y mi banco me advierte de que si lo va a haber y que no me fíe un pelo. Reclamo información de los propietarios a la inmobiliaria y ellos dicen que la propietaria lo está inscribiendo a su nombre y que pronto tendré una nueva nota simple.

Firmo arras el día 25. Sólo me planteo ir adelante si la propiedad acepta la exigencia de mi banco de que el dinero del pago se quede bloqueado en una cuenta hasta que expire el citado artículo.

Pero mi pregunta es la siguiente. Dado que la inmobiliaria me omitió la información del artículo 28 puedo desistir de la operación y exigirles que me devuelvan señal y gastos (tasación+abogado que me he visto a contratar porque me tienen acongojado)?

gracias por anticipado.

Hola, Jorge. 

La hermana no es un heredero forzoso, así que como bien dice tu banco, sí se aplicaría el famoso artículo 28. En cuanto a si puedes exigir la devolución de la señal, entendemos que sí podrías si la inmobiliaria no te dio una información correcta sobre el estado registral de la vivienda. De todos modos, nuestro consejo es que se lo consultes a tu abogado, que sabrá decirte con más exactitud qué argumentos podrías utilizar para tu reclamación. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Dinero retenido en Depósito por venta de piso art. 28 ley hipotecaria

Buenos días,

Hace dos años vendimos un piso heredado que tenía la limitación del artículo 28 de ley hipotecaria, motivo por el cual, el banco que concedió la hipoteca al comprador nos retuvo un porcentaje de la venta en un depósito a plazo fijo que nos aseguraron que podíamos retirar una vez pasados los dos años del fallecimiento de la antigua propietaria. 

Han pasado los dos años y el banco nos solicita de nuevo la nota simple del piso. Esto es correcto? Ellos ya tienen el certificado de defunción en el que consta la fecha del fallecimiento.

Muchas gracias 

Hola, Aisha.

Hemos redirigido tu pregunta al hilo específico sobre el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. De este modo, los usuarios que se encuentren en tu situación podrán compartir su experiencia y aportar soluciones. 

En cuanto a tu situación, si el banco ya dispone del certificado de defunción, en principio eso debería bastar para devolveros el dinero. Ahora bien, tiene cierta lógica que, para asegurarse, quiera comprobar que en la nota simple ya no aparece esa carga. 

Nuestra recomendación, por lo tanto, es que hables con la entidad para ver si puedes ahorrarte la entrega de la nota simple. Y si no es posible, puedes pedirla online al Registro de la Propiedad para ahorrarte los gastos de gestión que te cobraría el banco. En principio, obtenerla no te costará más de 10 euros. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Hola Miguel,

Te comento la situación a ver si me puedes ayudar.

Estabamos ya en proceso de firmar el contrato precontractual con el banco(ya firmado) a la espera de firmar con el notario la hipoteca y las escrituras. 

Nuestra sorpresa fue que nos dijeron que faltaba un papel (que en el registro de la propiedad no estaban registrado los 3 herederos) entonces en la nota simple que nos dieron esta una fallecida. Lo cual nosotros no sabíamos nada por parte de la inmobiliaria ni por parte del banco.

Podemos perder el dinero que ya hemos adelantado a la inmobiliaria? estamos esperando porque ahora parece ser que si hay articulo 28 no nos dan la hipoteca. Entonces no sabemos muy bien que hacer, de quien es la culpa y como gestionarlo todo. Gracias de antemano.

Hola, sara.

Sobre el dinero adelantado, entendemos que el rechazo de la operación se daría por una condición que vosotros no sabíais de antemano y de la que os deberían haber informado antes, así que deberían devolveros ese adelanto si finalmente no podéis formalizar la compraventa. 

En cuanto a si se aplicará el artículo 28 o no, dependerá de quiénes sean los herederos de esa propietaria que ha fallecido. Si son los ascendientes, descendientes o cónyuges, no podrá aplicarse el artículo 28, mientras que si es una persona distinta, sí se aplicará. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

citando a sara Hola Miguel, Te comento la situación a ver si me puedes ayudar. Estabamos ya en proceso de firmar el contrato precontractual con el...

hola. Yo acabo de vender un piso con la carga del artículo 28 de la ley hipotecaria y los compradores habían solicitado la hipoteca en ING y no le pusieron ninguna pega. 

un saludo 

citando a Miquel Riera Hola, sara. Sobre el dinero adelantado, entendemos que el rechazo de la operación se daría por una condición que vosotros no sabíais de ant...

Como son los descendientes, entiendo que el artículo 28 no se aplicaría aunque apareciese en la nota simple de la propiedad? Y si aparece y el banco se niega podemos hacer algo con respecto a ellos. Ya que si no se aplica nos pueden dar la hipoteca sin problemas.

Gracias.

Hola de nuevo. 

Efectivamente, como la herencia es a favor de herederos forzosos (descendientes), no se puede aplicar el famoso artículo 28, así que podéis estar tranquilos. 

De todos modos, si os lo incluyeran, podríais acercaros al Registro correspondiente para pedir que lo eliminen, pues se trataría de un error. Y si tardaran más de la cuenta en hacerlo, hay ciertos bancos que te podrían financiar la compra igualmente, como te comentan otros usuarios. 

Esperamos haberte ayudado y te deseamos unas felices fiestas. 

Un saludo. 

citando a Miquel Riera Hola de nuevo.  Efectivamente, como la herencia es a favor de herederos forzosos (descendientes), no se puede aplicar el famoso artículo 28...

Espero que pases felices fiestas y tu y los tuyos estéis bien. Gracias infinitas!!!!!!

Un abrazo.

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

En cuanto a tu pregunta, los propietarios o la inmobiliaria sí podrían ir al Registro a pedir que se elimine la carga impuesta por este artículo. De hecho, la vivienda es de los propietarios, así que como es lógico, tienen todo el derecho a exigir que los datos registrales sean los correctos. 

¡Un saludo!

Hola en mi caso quiero reformar completamente la casa de mis abuelos en Galicia. Con proyecto de obra mayor licencias pollito con arquitectos etcétera.el problema es que la casa que tiene más de 200 años nunca fue registrada y la semana que viene vamos a ir mis padres y yo a registrarla.mi sorpresa es cuando voy al banco a pedir una hipoteca sobre la casa y me dicen que por la nueva ley hipotecaria tengo que esperar 2 años para poder solicitar la hipoteca por este artículo número 28 entonces mi pregunta es si yo siendo hijo único y mi padre siendo hijo único también, o sea somos herederos directos,es verdad que tengo que esperar estos 2 años para hacer la hipoteca y la otra pregunta es hay algún banco que me pudiera conceder la hipoteca sin está cláusula gracias

Hola, Alen. 

Nos extraña el comportamiento de vuestro banco. En primer lugar, el famoso artículo 28 no es de la nueva ley hipotecaria, sino de la ley hipotecaria del año 1946 (que aún está vigente). Y en segundo lugar, este artículo no se aplica en caso de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos, es decir, a favor de ascendentes, descendientes o cónyuges. Tu padre, lógicamente, es descendiente de tus abuelos, así que sería un heredero forzoso y no se le aplicaría el artículo 28. 

Nuestro consejo, por lo tanto, es que primero registréis la vivienda debidamente. Una vez registrada, podéis pedir su nota simple, en la que aparecerán las posibles cargas que pudiera tener el inmueble. Ahí, en principio, no saldrá la carga del artículo 28, así que podréis presentar esa nota simple al banco para demostrarle que la operación es "segura". 

En cuanto a tu otra pregunta, en este mismo hilo encontrarás experiencias de usuarios que han podido firmar su hipoteca pese a comprar una vivienda con la carga del artículo 28. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Muchísimas gracias por la respuesta. Pero resulta que hubo un mal entendido por mi parte y es el artículo 207 por el que no me conceden la hipoteca. Que podría hacer??? Muchas gracias y perdón

Hola de nuevo. 

Lo cierto es que nos resulta complicado interpretar el sentido del artículo 207 de la Ley Hipotecaria de 1946, ya que no somos expertos en temas jurídicos. Por ello, nuestro consejo es que acudas a un notario y le preguntes si es cierto que este artículo te impide formalizar una hipoteca sobre la vivienda que pretendéis inscribir en el Registro de la Propiedad.

Un saludo.

Hola! En cuanto al famoso artículo 28... Me estoy planteando comprar una vivienda que a día de hoy está registrada en plena propiedad, por instancia de heredero único y disolución de sociedad conyugal, a nombre de la cónyuge viuda. La pareja no tuvo hijos. Desconozco si hubo testamento que legó íntegramente la vivienda a la mujer, o no se presentó nadie más que ella en la declaración de herederos. Estaría la vivienda afectada por el artículo 28? Sería la viuda heredera real o forzosa en este caso? Gracias!

Hola, Elena. 

A falta de descendientes o ascendientes, el cónyuge viudo es el heredero forzoso. Entendemos, por lo tanto, que esa vivienda no estaría afectada por el artículo 28. Ahora bien, en ciertas comunidades autónomas (Cataluña, por ejemplo), el cónyuge no es heredero forzoso. Por lo tanto, te aconsejamos consultar quiénes son herederos forzosos en tu comunidad para asegurarte. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Muchísimas gracias! Consultaré si Asturias, la comunidad de que se trata, hay alguna especificidad, pero juraría que no. Saludos!

citando a Miquel Riera Hola de nuevo.  ¡Gracias a ti por confiar en nosotros! En cuanto a tu pregunta, los propietarios o la inmobiliaria sí podrían ir al...

Hola Miguel de nuevo!

Escribo aquí para decirte que finalmente después de 2 meses, los propietarios registraron la casa correctamente y en la nota simple no aparece el artículo 28 (gracias a dios) asique este viernes escrituramos para que la casa sea nuestra! 

Gracias por todo!

Hola de nuevo, sara. 

Nos alegra mucho que hayas podido encauzar el trámite de la hipoteca. Si tienes cualquier otra duda en el futuro, no dudes en preguntarnos. ¡Gracias de nuevo por confiar en nosotros!

Un saludo.