Gracias por responder tan rápido

Cómo dueños del piso si figuramos, lo que no entiendo  es que ni la notaría al redactar la escritura , ni la inmobiliaria nos expliquen lo de los dos años ( artículo n 28) nosotros no entendemos de leyes 

Hola, me decidi a cambiar de banco y pasarme a ing pq la subrogacion era gratuita. Ahora con la nueva ley he leido que para incentivar las nuevas hipotecas, las subrogaciones pasan a tributar y la base imponible es el importe subrogado mas intereses. Esto es asi? Si es asi, ahora resulta que la operacion no me resulta rentable. Y ing en caso de que me eche atras me cobrara la tasacion y gastos notariales, cosa que no me importaba, pq no contemplaba anular la operacion, pero ahora las cosas han cambiado ya que si tengo que pagar un impuesto a posteriori (tipo plusvalua) no me interesa.

Espero aclaracion!

Hola, Lidia. 

No nos consta que con la nueva ley hipotecaria tengas que pagar ningún impuesto por cambiar tu hipoteca de banco. Lo único que establece la normativa son unas comisiones más bajas si utilizas la subrogación para pasarte al tipo fijo (que no es tu caso) y la libertad para decidir con qué entidad te quedas si tu banco actual te presenta una contraoferta. 

Un saludo. 

¿En que afecta la nueva ley para quitar a un titular de una hipoteca concedida por un banco?.El titular que se retira de esta hipoteca concedida por un banco para la compra de una vivienda es del 40%. El motivo de esta renuncia es por la rotura de una relación de pareja.

La participación de cada uno de la pareja es del 40%, el 20% lo tienen los progenitores del que se queda con la hipoteca. ¿Que tiempos necesita la Entidad Bancaria para aceptar esta exclusión?.¿Hay que hacer una nueva hipoteca?

Hola, Francisco Jose Gil Gutierrez. 

Las operaciones que puedes llevar a cabo para suprimir un titular de una hipoteca son las mismas con la nueva ley. 

• Puedes hacer una novación de hipoteca, es decir, pactar con el banco la modificación de las condiciones del préstamo (en este caso, la eliminación de un cotitular). Sin embargo, necesitarás su visto bueno, algo que puede resultar difícil al quitarle garantías a la hipoteca. Quizás habría más posibilidades de conseguirlo si añadierais a un nuevo cotitular o a un avalista.
• Si tu banco se niega a pactar, la otra opción es pedir una nueva hipoteca para cancelar la actual, cuyos titulares sean los progenitores y un solo integrante de la pareja separada. En este caso, como es lógico, deberíais encontrar a un banco dispuesto a aceptar la operación. 

En cuanto a los tiempos, si en vuestro banco no ven viable hacer una novación de primeras, os lo dirán al momento en la oficina, mientras que si lo ven viable, deberéis esperar una o dos semanas a que lo acepte el departamento de riesgos de la entidad. En cuanto a la nueva hipoteca, tardaríais entre un mes y dos en firmar el nuevo préstamo. 

Un saludo.

Yo firme la hipoteca en 2007 me pilla a. Mi la ley esa se desahucio al llegar a 12 coutas

Hola, Alfredo. 

Sí, el nuevo plazo para poder aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, que es el paso que deben dar los bancos para poder iniciar el proceso de embargo, tiene carácter retroactivo, así que también se te aplica a ti. Hay que decir, eso sí, que la ley también te permite quedarte con la cláusula que firmaste en 2007 si consideras que te resulta más conveniente (aunque es improbable que lo sea). Asimismo, si te iniciaron el proceso de ejecución antes del 16 de junio, la medida no es retroactiva.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

¿El artículo 28 afecta del mismo modo si la compra se hace al contado?

Gracias

Hola, MJG. 

Sí, el artículo 28 también se aplica cuando se quiere efectuar la compra al contado. 

Un saludo.

Hola Miquel Riera - estoy por comprar una vivienda heradada quien hace la venta no es heredero forzoso y también me acabo de enterar está bajo el artículo 28. ¿Hay alguna manera de protegerme mejor al momento de hacer el contrato de arras con alguna clausula sobre este asunto? gracias

Hola, Pepe. 

Entendemos que quieres comprar esa vivienda con una hipoteca y quieres protegerte en el caso de que no te la den por el artículo 28. En ese caso, sí puedes incorporar una cláusula en el contrato de arras que especifique que se te devolverá el dinero de la reserva en caso de que no te otorguen la hipoteca por ese motivo. Eso sí, para añadirla tendrás que llegar a un acuerdo con el vendedor. 

Un saludo.

Buenas tardes, mi caso es común a varios situaciones aquí indicadas. En mi caso voy a comprarme una vivienda y me pasan nota simple actualizada y sale con la carga por el artículo 28. ¿Qué solución hay, si la hay, para poder conseguir la hipoteca?

Gracias

Hola, Tio_vicent2002. 

Como comentábamos en la primera respuesta del hilo, al final es el banco el que decide si concede la hipoteca arriesgándose a que aparezca un hijo, cónyuge o ascendiente reclamando la herencia de la vivienda. Si la persona fallecida a quien pertenecía el inmueble no tenía familia de este tipo, hay más posibilidades de que la entidad apruebe la operación, aunque al final todo dependerá de su política de riesgos. 

Como solución creativa, quizás podrías llegar a un acuerdo con el vendedor para alquilar la vivienda con opción a compra (con un precio establecido de antemano) cuando termine el plazo establecido por el artículo 28. De esta manera, podrías adquirir el inmueble sin miedo a que aparezca un familiar reclamando la herencia y tendrías más opciones de conseguir la hipoteca. Sin embargo, esta opción tiene dos inconvenientes: que las hipotecas podrían ser más caras que ahora y que el vendedor no recibiría la mayor parte del dinero hasta entonces. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Esos dos problemas son los que tb me han surgido. En mi caso es hipoteca fija 25 años al 1'85 y puede que dentro de dos años está peor, claro que cómo va el euribor no se sabe qué pasará dentro de 1'5 años que es lo que queda de artículo 28.  Otra opción es la que se pignoren los fondos, pero estoy en la misma situación que la segunda que me indican, que los propietarios no reciben capital contundente hasta dentro de 1'5 años.

Por si os puedo ayudar a todos en algo. Yo fui la que abrió este hilo y os puedo decir que finalmente encontré un banco que me concedió la hipoteca y que a nivel de condiciones hipotecarias estaba igual que los demás y es Caja Rural de Jaen. Los demás me denegaron la hipoteca por la carga que suponía el artículo 28 pero a este banco no le importo porque hicieron un estudio y vieron que el riesgo de que apareciese un heredero forzoso era nulo. En cuanto al contrato de arras si haces un contrato tipo te cubre porque en las cláusulas pone que la vivienda no puede tener ningún tipo de carga y la afectación de ese artículo ya es una carga en si, por lo que de no aprobarte la hipoteca tendrán que devolverte la reserva o lo que estipuléis. Buscad porque si que hay bancos que conceden hipotecas a viviendas afectadas con este artículo. Mucha suerte a todos!!!

citando a Miquel Riera Hola, Pepe.  Entendemos que quieres comprar esa vivienda con una hipoteca y quieres protegerte en el caso de que no te la den por el artícu...

citando a Pepe

citando a Miquel Riera Hola, Pepe.  Entendemos que quieres comprar esa vivienda con una hipoteca y quieres protegerte en el caso de que no te la den por el artícu...

- Gracias Miquel. En el caso que menciono las arras se harían antes de que se cumplan los dos años, pero la hipoteca se gest...

Hola, Pepe. 

Sí, puedes añadir esa cláusula siempre que el vendedor esté de acuerdo. No tiene que estar redactada de una manera específica, aunque sí debes asegurarte de que se indique claramente que, en caso de que se presente un heredero, el vendedor esté obligado a devolverte la señal (y a pagarte una penalización, si lo estimáis oportuno).

citando a hipotecasinmorirenelintento Por si os puedo ayudar a todos en algo. Yo fui la que abrió este hilo y os puedo decir que finalmente encontré un banco q...

¡Muchas gracias por tu aporte! Aprovechamos también para darte la enhorabuena por haber conseguido la hipoteca. 

Un saludo.

Ultima cuestión,  en mi caso los sobrinos heredan la vivienda, el matrimonio no tuvo hijos, y dejó testamento hacia ellos.

¿También afecta el artículo 28 ya que si hay testamento?

citando a Tio_vicent2002 Ultima cuestión,  en mi caso los sobrinos heredan la vivienda, el matrimonio no tuvo hijos, y dejó testamento hacia ellos.   ¿Tambi...

Hola de nuevo. 

Sí, en principio también afecta a esa herencia aunque haya testamento. De todos modos, si el matrimonio no tuvo hijos, ya no le quedan ascendientes (padres) y no existen cónyuges desconocidos (algo muy improbable), el riesgo de que aparezca un heredero forzoso será muy bajo, así que quizás encuentres a un banco dispuesto a darte una hipoteca como la usuaria @hipotecasinmorirenelintento. 

Un saludo.

Hola!! Exactamente como dice Miquel le afecta ese artículo mi caso fue igual que el tuyo el dueño de la casa le dejo en testamento la vivienda a unas hijas de su sobrina...