Hola, mercedes.

Te hemos redirigido a un hilo en el que varios usuarios cuentan su experiencia con el artículo 28. Aquí encontrarás qué bancos les han dado la hipoteca y qué otros no, así como qué han hecho para esquivar la aplicación de este artículo. 

En cuanto a la pignoración, es algo que dependería totalmente de tu banco. Por ello, nuestro consejo es que contactes con varios para preguntar cuánto tendrías que pignorar. 

Un saludo. 

Gracias Mikel por tu respuesta.

En mi caso domos parte vendedora y quería conocer cuál es la práctica más habitual de los bancos respecto  la parte que dejan en pignoración. 

Si el  100% de la hipoteca, la parte proporcional hasta cumplir los 2 años u otrp porcentaje.

Cumplidos los 2 años lo trasfieren automáticamente a los distintos herederos en su parte de propiedad? 

Si lo conoces y si alguien ha tenido ya la experiencia les agradecería contaran como ha sido.

Muchsd gracias

Hola de nuevo. 

Conocemos los casos de dos usuarios: a uno le pidieron pignorar un tercio del pago, mientras que al otro le pidieron pignorar el 100% del importe de la hipoteca.

Te adjuntamos los casos: 

citando a Francisco ¡Hola, Mikel! Muchas gracias por tu pronta respuesta. Lo que no entiendo es que siga siendo un comprador de buena fe si, como digo,...

citando a Juan Perez Confirmado ayer pude ver la nota simple y aparece el L.H. 28. solución para vender? Un banco que conceda una hipoteca con dicha carga. Mi comprador...

En cuanto a tu otra pregunta, pasados esos dos años, el banco transferirá el dinero pignorado a las cuentas de los anteriores propietarios del modo pactado. 

Un saludo.

Hola a todos. Estoy en proceso de venta de un inmueble con el artículo 28. Los compradores son conocedores del tema pero están interesados y Liberbank les concede la hipoteca sin problemas para ellos, pero yo, como vendedora, tendré que esperar los dos años correspondientes para que me liberen el dinero, que quedará en una cuenta a mi nombre pero con pignoración del total de la hipoteca hasta que cumpla el plazo. 

Estuve sopesando la opción de no vender hasta que la casa estuviera libre del 28, pero como salió comprador al precio que yo pedía, decidí hacerlo aún sabiendo que no podré disponer del dinero de la compra hasta, en mi caso, enero de 2023. 

Que yo sepa no hay posibilidad de recuperar antes del plazo, al menos en mi operación. Estuve tratando con un gestor la posibilidad de poner como garantía mi propia vivienda, pero el asunto pasaba por concederme un préstamo hipotecario con cargo a mi propia casa y, aunque todavía no lo he desestimado, creo que acabaré por esperar.

Al final solo hay dos posibilidades en el caso de la venta: vender ahora y cobrar en dos años, o esperar dos años para vender. Yo he escogido la primera opción pero acaba siendo un asunto personal.

Espero que mi experiencia sirva a alguien. El dichoso artículo no trae más que problemas. Bastante tenemos los herederos no forzosos con pagar el altísimo impuesto de sucesiones, para encima no poder resarcirnos del gasto hasta dos años. En fin, es lo que hay.

Hola Miquel,

Estoy pendiente en los próximos días de comprar una casa que está aún sujeta al artículo 28 de la LH durante un año apróx. El vendedor me informa de que la adquisición de la vivienda la realizó conforme a un testamento de su familiar y que desconoce que existan herederos forzozos. Hemos acordado que si apareciera algún heredero forzoso y reclamara la casa como parte de su herencia, él se compromete a devolver todo el importe de la compra-venta, incluido los gastos e intereses..., y por tanto la venta quedaría resuelta.

Según el artículo 34 de la LH, "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. 

Mi duda es que si conozco la limitación legal de la vivienda para poder ser vendida, se podría aplicar este artículo en mi supuesto, en caso de que llegado ese momento, el vendedor se negara a cumplir con su compromiso de devolver el importe de la compra-venta y tuvieramos que llegar a resolverlo en los tribunales?? Existe jurisprudencia acerca de esta situación concreta??

Por otro lado, estoy pensando en proponer incluir en la escritura de compra-venta en notaría una cláusula resolutoria, para asegurarme un poco más: Esta cláusula obligaría legalmente al vendedor a cumplir con la resolución de la venta y proceder a la devolución del importe antes mencionado??

Gracias. Un saludo

Hola, Whiky. 

En principio, el artículo 34 solo se podría aplicar si no conocieras la existencia de la carga del artículo 28. Como no es tu caso, entendemos que no podrías acogerte a su protección. 

En cuanto a la cláusula que quieres añadir en la escritura, entendemos que sí obligaría legalmente al vendedor a devolverte el dinero de la compra si apareciera algún heredero forzoso. Te aconsejamos, de todos modos, que lo comentes con un notario, que podrá decirte gratuitamente cómo debería redactarse esa cláusula. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

buenas tardes,

enhorabuena por el foro, ayuda mucho.

Mi situación es la siguiente: Hemos hecho contrato de arras y estamos esperando resolución por parte de riesgos de Caixabank para una hipoteca por una casa en cuya nota simple no sale ninguna carga por el art28, y solo salen como titulares de la vivienda la mujer del fallecido y 2 de sus 4 hijos.

Riesgos dice que no concede la hipoteca por el art.28 pero jurídica dice que sí. Riesgos tiene razón? Si en la nota simple no sale ninguna carga.

gracias

Hola, Sheila. 

Entendemos, por lo que nos cuentas, que el fallecido ya no aparece como propietario de esa vivienda y que su titularidad sobre la misma (parcial o total) fue heredada por su mujer y por sus dos hijos (o por alguna de esas personas). En caso contrario, te agradeceríamos que nos lo indicaras para poderte dar una mejor respuesta.

De ser todo como hemos indicado, el artículo 28 no podría aplicarse, pues este solo se aplica en inscripciones de fincas o derechos de herederos no forzosos y tanto la mujer como los hijos son herederos forzosos (aunque en ciertas comunidades autónomas lo son solo los descendientes o ascendientes). Por lo tanto, Riesgos no tendría razón. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Buenas tardes, 

Mañana firmaba la hipoteca y me llama hoy la de la inmobiliaria diciendo que en la nota simple aparece como titular tambien el marido de la vendedora que ya falleció. 

Nos comenta que ella lo sabia, pero que en el Banco no lo avisó y pensaba que mañana en notaria quedaría todo resuelto ya que en el notario no le pusieron pegas. 

Total, que al final mañana no firmo por que en el Banco le han dicho que hay que quitar al difunto de la nota simple y que hasta que eso no este tramitado no se da luz verde. Que el préstamo hipotecario esta ok y todo sigue adelante. 

Yo ya con la Fein, habiendo ido al notario para la primera firma me salen con esto. Ahora a esperar 15 días hábiles a que se cambie en el registro. 

Mi duda es.. Es esto realmente así? El Banco no vio al mirar en riesgos, tasación etc que estaba el marido como titular aún? Tengo que olerme algo raro? 

Muchas gracias 

Hola, Natalia. 

Probablemente, el banco revisó la nota simple de la vivienda y vio que esta estaba a nombre de la vendedora y de su marido. Ahora bien, si nadie le dijo que el marido estaba fallecido, el banco no tenía por qué saberlo; de ahí quizás que no haya tenido constancia de este hecho hasta que la inmobiliaria se lo ha comunicado (probablemente cuando ha contactado con ella para preparar el papeleo). 

Lógicamente, el banco no os puede dar la hipoteca hasta que no estén actualizados los datos registrales de la vivienda. Por ello, es normal que os tengáis que esperar. En principio, si ese matrimonio no tenía hijos o si la parte de la vivienda del marido fue legada a sus herederos forzosos (a su mujer, por ejemplo), no debería afectaros el artículo 28 de la ley hipotecaria. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Muchas gracias Miquel, por la respuesta y por el foro. 

El titular fallecido si tenía hijos, entonces claro, cuando la de la inmobiliaria como bien dices fue ayer al Banco a preparar el papeleo, la directora le comentó que no se podía hacer la firma hasta que este subsanado. 

Una duda más, no tiene que ver con el artículo 28. La Fein que ya hemos firmado sigue en vigor hasta el día de la firma? Sobre todo por el tema cirbe, pedimos préstamo para una parte que nos faltaba y claro, miedo me da ahora que esperando a que este solucionado el tema del registro, les de por mirar cirbe y apañados vamos. Supongo o espero que riesgos ya no volverá a mirarlo, verdad? 

De nuevo, muchas gracias

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

Sobre tu duda, la FEIN seguirá en vigor hasta la firma, aunque el banco tiene derecho a retirarla si las circunstancias del cliente cambian (si pide un préstamo, por ejemplo). Ahora bien, como el análisis de riesgos ya se ha hecho, es muy improbable que el banco vuelva a consultar tu información en la CIRBE, aunque no es algo que podamos asegurar al 100%. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Pregunta similar: Dichoso Artículo 28

Buenas tardes!!

He comprado una vivienda afectada por el artículo 28 de la ley hipotecaria que los herederos no registraron en la herencia en el año 1995 y a posteriori hicieron un suplemento de la misma en la que añadieron la vivienda, no sé si esto hace que el articulo 28 haya prescrito ya que hace casi 30 años de la misma.

He solicitado la hipoteca a varios bancos y me la han denegado por este artículo.

Existe algún documento notarial que acredite que está prescrita?? O que me pueda ayudar a conseguir la hipoteca... estoy un poco desesperado con el asunto!

Muchas gracia y un saludo!

Hola, Hector. 

En principio, el plazo de dos años durante el que existe la carga del artículo 28 empieza a contar desde la inscripción de la finca a favor de los herederos no forzosos. Entendemos, por lo que nos cuentas, que esa inscripción no se hizo en su momento, así que si se llevó a cabo recientemente (hace menos de dos años), aún no habría prescrito ese plazo. 

De todos modos, por si acaso, te aconsejamos acudir al notario con el que tengas pensado escriturar la compraventa. Este profesional estudiará tu caso gratuitamente y te dirá si existe alguna solución. 

Asimismo, te comentamos que hemos redirigido tu pregunta a un hilo específico sobre el artículo 28 de la ley hipotecaria. Aquí puedes consultar la experiencia de otros usuarios que han podido firmar su hipoteca pese a querer comprar una vivienda con esa carga. 

Esperamos haberte ayudado y te deseamos mucha suerte. 

Un saludo. 

Buenas tardes,  He leido su articulo en relación con las limitaciones hipotecarias que presenta el articulo 28 de la ley hipotecaria y me gustaría, si es tan amable, contarle un caso para ver que me aconseja hacer. Mi hijo compro un inmueble, sin inscribir, en enero de 2021. Dicho inmueble había sido adquirido por tres herederos, mediante escritura de adición de herencia firmada en octubre de 2020. En dicha escritura consta que el fallecimiento del causante se produjo en 1995 y se pagó el impuesto de sucesiones en 1996, que por omisión no se hizo mención al inmueble en cuestión. Asesorado por una notaria de nuestra localidad (residimos en Cuenca) él procedió a inscribir el inmueble en el registro de la propiedad ya que con dos escrituras notariales, adición de herencia y su propia compra, era más fácil la inscripción. En dicha nota simple aparece la limitación de dos años del artículo 28 mencionado, vistas dos entidades bancarias, ambas le dicen que le deniegan la hipoteca debido a ese artículo. Cada vez que leo el artículo entiendo que la limitación de dos años que aparece en el mismo se  debe contar desde la fecha del fallecimiento del causante que, como consta en la escritura de adición, se produjo en el año 1995. Estoy equivocada? Si no lo estoy qué podría hacer? Mi hijo está bastante desesperado, realizó la compra con mucha ilusión y se esta convirtiendo en su pesadilla, necesita una hipoteca, el dinero para comprar el inmueble se lo prestamos, pero necesita reforma. Agradecería cualquier consejo o sugerencia. Muchas gracias. Saludos.     

Hola de nuevo.

Lamentamos el error. Efectivamente, el artículo 28 establece que "las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante". Nos comentas que el anterior propietario falleció en 1995, así que ya no debería aplicarse este artículo.

Ahora bien, dado que esa inscripción no se llevó a cabo cuando había que hacerlo, quizás desde el Registro han interpretado que el plazo tenía que empezar a contar desde la inscripción. Nuestro consejo, por lo tanto, es que lo comentéis al notario y, si os dice que esa interpretación es errónea, que pidáis al Registro que rectifique y elimine esa carga. 

Si la interpretación del Registro es correcta, tu hijo tiene varias alternativas para conseguir el dinero. La primera es acudir a un banco que sí esté dispuesto a darle la hipoteca pese a existir esa carga. En este hilo de foro puedes consultar experiencias de otros usuarios que sí han conseguido la hipoteca en una situación parecida a la de tu hijo, así que no está todo perdido. Y la segunda es pedir un préstamo con garantía personal para la reforma, una opción algo más cara (el interés será más alto), pero más viable. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Buenos días.

En primer lugar enhorabuena por el hilo tan interesante.

En nuestro caso queremos vender una propiedad heredada de una tía sin descendencia. No teníamos ni idea de la existencia de este artículo.

Se firmó un contrato de arras donde está incluida la nota simple donde aparece que está sujeta al artículo 28.

Mi pregunta es ¿el artículo 28 es una carga? Si los compradores han firmado el contrato de arras donde está la nota simple con el artículo 28, si no cumplen antes del vencimiento del plazo del contrato de arras, ¿qué pasa con la señal?

¿De quien será la culpa de que no se finalice la compra, del vendedor por el artículo 28 o del comprador que firmó sin que ninguno supiésemos el significado del mencionado artículo?

citando a Vicente Buenos días. En primer lugar enhorabuena por el hilo tan interesante. En nuestro caso queremos vender una propiedad heredada de una...

Hola, Vicente. 

El artículo 28 no es una carga propiamente dicha, aunque sí es una condición que puede dificultar o hasta impedir la adquisición de la vivienda. 

En cuanto a tu segunda pregunta, por lo que nos cuentas al final, no erais conscientes de que pesaba ese artículo sobre la vivienda, así que el contrato de arras se firmó sin el conocimiento de un factor determinante. Por ello, quizás lo más adecuado sería renegociar el contrato de arras para que los compradores puedan recuperar el dinero de la señal en caso de que no puedan encontrar una hipoteca por culpa del artículo 28. 

Un saludo. 

Hasta noviembre no puedo entrar en mi nueva casa porque tiene la ley 28! Pero me dijeron que esta ley la querían quitar en estos días.. sera verdad? 

Es cierto que van a quitar esta ley en varias dias? Eso me dijeron hace poco... la ley 28!