Hola Paula_13,

Al vender un piso tenemos que asumir una serie de gastos e impuestos. Si vendes el piso este año, debes tener saldado el impuesto anual sobre bienes inmuebles (IBI) para el momento de la firma y, posterior a la transacción, pagar dos tributos:

• Plusvalía estatal: esto es declarar en el IRPF la ganancia obtenida por la venta del piso, en el caso de que vendas a un precio superior al que en su día compraste la casa. Los tramos de tributo definidos por Hacienda son del 19 %, 21 % y 23 %. Si vendes por menos, estás exenta de pagar este impuesto porque se considera que hubo una pérdida patrimonial.

• Plusvalía municipal: está relacionado con el incremento de valor que ha experimentado el suelo durante el tiempo que has sido dueña de la casa. Tiene en cuenta el valor catastral del piso y el tiempo en que lo has disfrutado. Los porcentajes de tributo están definidos por el ayuntamiento correspondiente, aunque estos no superan nunca el 30 %. El plazo para realizar el pago es de 30 días hábiles, a contar a partir del día la firma de la escritura.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Pregunta similar: Impuestos a las ganancias por compra y venta de una casa

Hola muy buenas tardes! 

En una semana venderemos nuestro departamento que hemos adquirido en el 2011 por el valor de 148.000€ y lo venderemos por el valor de 160.000 € la diferencia de la compra y venta es de 12.000€ a nuestro favor,  en la próxima declaración de la renta supuestamente tendríamos que pagar entre el 19% al 23% por el impuesto de la ganancia.

La pregunta es!  Todo lo que hemos invertido en el departamento en mejoras y derramas desde que lo hemos  comprado hasta que lo vendimos,,, desgraba en el impuesto de ganancia de compra y venta??? 

Muchas gracias! 

Hola José María,

Para calcular la ganancia patrimonial y el gasto de IRPF que debes asumir por la venta de tu vivienda, debes tener en cuenta que al valor de adquisición, que son los 148.000 euros que te costó el piso, le puedes sumar todos los gastos de mejoras y reformas que hayas realizado a la casa, durante el tiempo que estuvo en tu propiedad y también los gastos que tuviste que pagar por la compra.

De esta manera, se puede incrementar el valor de compra a efectos fiscales y se reducirá la diferencia entre el precio al venderás y el coste al que compraste.

Asimismo, al valor de transmisión, que son los 160.000 euros de venta, le podrás restar todos los gastos que tendrás que asumir como vendedor, como pueden ser el pago de plusvalía municipal o la comisión inmobiliaria.

El cálculo definitivo de la ganancia patrimonial para resumir sería el siguiente:

Valor de adquisición= precio de compra + inversiones y mejoras + gastos relativos a la compra - amortizaciones

Valor de transmisión= precio de venta - gastos y tributos

Ganancia patrimonial= valor de transmisión - valor de adquisición

El porcentaje de tributo aplicable va del 19% al 23%.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Pregunta similar: IBI extraviado para vender piso

Hola. Tengo en venta mi piso y tengo una persona interesada así que quizás la venta se concrete después de las vacaciones de verano. He pagado el IBI durante el período voluntario pero no encuentro el recibo de pago. Como hago para demostrar que ya lo he pagado?

Hola Carmenblas,

El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) es uno de los gastos que debes asumir para vender tu piso, ya que para el 1 de enero del año en curso eras la propietaria de la vivienda.  

Si has extraviado el recibo, solo deberás pedir a tu ayuntamiento un justificante de que has realizado el ingreso. Este lo deberás presentar en el momento de la firma de compraventa, ya que el notario debe comprobar que te encuentras al corriente de pago.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Pregunta similar: Vender una vivienda habitual y no invertir en otra

Hola, me estoy planteando vender mi piso y cambiarme a la modalidad de alquiler. Estoy desempleado desde hace más de 7 meses y voy muy ahorcado con los gastos. Aún no es una decisión que he tomado al 100%, pero me da miedo llegar a un punto de insolvencia que me quiten la casa y además estoy harto de tener que pagar hipoteca (tengo 52 años). Estoy evaluando los gastos porque si resulta que pierdo quizás no valdría la pena la venta. Sacando el calculo entre los gastos hipotecarios, la notaria, etc, creo que serían unos 150.000 y tengo pensado venderlo a unos 160.000€. Como no tengo pensado comprar otro piso, ese dinero que me quede tengo que declararlo a hacienda? Muchas gracias

Hola Helper,

Si, tendrías que asumir el gasto de IRPF por la venta de tu vivienda, ya que al no destinar el dinero que resta en la adquisición de un nuevo piso, no podrías acogerte al beneficio de exención por reinversión en vivienda habitual.  

No obstante, en el caso de que vendas el piso a un coste inferior al que lo compraste, si estarías exento de pagar el irpf, ya que estaríamos hablando de una pérdida patrimonial. En este sentido, debido a tus circunstancias, recomendamos que consultes con un experto en fiscalidad, para que evalúe todas las variables de tu situación.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Pregunta similar: dudas sobre la venta de mi piso.

Hola,

tengo un par de dudas sobre la venta de mi piso.

La primera es sobre el precio de expedición del certificado de estar al corriente de pago de los recibos de comunidad de propietarios para la venta de la vivienda llegado el momento. Le he pedido al secretario-administrador copia de su contrato con la comunidad para ver si lo cobraba o no, y para empezar no tiene contrato con nosotros, según él tiene un acuerdo con la comunidad que aparece en la primera de las actas de las 2 juntas que se han celebrado hasta ahora, pero lo que aparece en esa acta es la ratificación. Del acuerdo no hay ni rastro. Y los estatutos son de hace 45 años y están en el registro de la propiedad, ósea que no va a aparecer ese dato sobre sus honorarios. Le he preguntado directamente dónde aparece el precio del certificado y me ha dicho que en ninguna parte y que el colegio de administradores recomienda cobrar 50 euros y eso es lo que me va a pedir. Es legal?

Mi segunda cuestión es: el año que viene ya podré vender mi vivienda y con suerte comprarme otra más económica quizás sin hipoteca, soy pensionista por discapacidad, qué impuestos u otros gastos deberé pagar tras la venta?

Gracias

Hola Cruz,

Si no existe un contrato que refleje las condiciones de la relación contractual entre el administrador y la comunidad, este está en el pleno derecho de cobrar sus honorarios por la expedición del certificado de deuda. 

Generalmente, en los contratos suscritos entre el administrador de fincas y la comunidad se suele incluir una cláusula que especifica la obligatoriedad y la emisión gratuita de este documento. Pero en ausencia de esta cuestión, tendrás que pagarlo. De lo contrario, el administrador podría negarse a emitir el certificado.

En cuanto a los impuestos y gastos que tendrás que afrontar por la venta de tu piso, figuran la plusvalía municipal, el pago del irpf por la venta y el IBI. Además, deberás tener en cuenta el coste de tramitación de los documentos obligatorios para la operación, como la nota simple, el certificado energético y la cédula de habitabilidad.

También, deberás sumar los gastos de notaría y, en el caso de vender con la ayuda de una inmobiliaria, el porcentaje de la comisión, que puede oscilar entre un 3% y un 5% sobre el precio de venta.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Pregunta similar: Compra vivienda de 2nda mano

Que tipo de impuestos me esperan a la hora de comprar una vivenda de segundo uso? 

Gracias 

Hola, MARCHA. 

Los mismos que si la casa es para residencia habitual: el IVA más el IAJD si la vivienda es nueva o el ITP si es de segunda mano. Y si quieres saber qué otras costas tendrás que pagar, puedes encontrarlas en nuestra página sobre los gastos de compraventa. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Gracias !! El link adjunto me confirma que tendria que pagar de forma adicional un ITP "Si la vivienda es de segunda mano: ITP" por ser una vivienda de segunda mano y he negociado un contrato con el banco donde ponen que tendria que pagar el ITP y ahora despues de firmar me han escrito /llamado que tendria que pagar un IVA. Lo que no entiendo. Me temo, si continuo los tramites con el banco, que me van a forzar a pagar el IVA. 

Hola de nuevo. 

La verdad es que no tiene sentido que te hagan pagar el IVA si la vivienda es de segunda mano. Nuestro consejo es que hables con el banco para que te expliquen por qué quieren que abones el dinero del IVA en la provisión de fondos que tendrás que hacer antes de firmar la hipoteca. En principio, si el inmueble no es de primera transmisión, corregirán el error y te harán pagar únicamente el ITP. 

Un saludo. 

Miro la gente con tales problemas y me da miedo de pedir el préstamo hipotecario, muy a menudo la gente no puede pagar sus deudas

Pregunta similar: Duda exención irph tras venta de piso

 Hola buenos tardes.Os comento mi caso.En julio de 2009 adquirí una vivienda de VPO por 56.500€ (iva incluido).Ahora en 2019 voy a venderla por 88.000€. Decir que me queda de hipoteca 32.500€.  Ahora me voy a comprar otra vivienda con mi mujer a medias (El piso anterior era mío solo) y me surge la duda si al año que viene tendría que pagar irpf por la venta de mi vivienda por ganancias patrimoniales. Entiendo que las ganancias son mínimas y nose si me crujirán. Decir también, que parte del dinero que recibiré por la venta del piso irá destinada a la compra del nuevo, unos 69.000€ entre los 2. Ambas viviendas sería habituales. Los gastos de la venta del piso serían: plusvalía municipal, comisión inmobiliaria, notaria, cancelación hipoteca, escrituras y demás. Todo esto lo puedo incluir para la reinversión verdad? Necesito ayuda.Muchas gracias de antemano.

Hola Talavera9, 

A la hora de vender una vivienda y calcular la ganancia patrimonial para saber si te corresponde pagar el irpf, debes tener en cuenta el valor de venta y el de compra del piso: la diferencia entre ambos te dará el importe al que le debes aplicar el porcentaje de tributo estipulado por la agencia tributaria, que actualmente oscila entre el 19% y el 23%. 

En tu caso, si vendes a 88.0000 euros y compraste a 56.500 euros, te sale una ganancia aproximada de 31.500 euros. Aunque, debes tener en cuenta que este importe puede variar, ya que al valor de transmisión le puedes restar todos los gastos y tributos relativos a la venta y al valor de compra le puedes sumar los costes de reformas considerables que hayas realizado en la casa.

Si reinviertes este importe total en la compra de una nueva vivienda habitual puedes estar exento de pagar el irpf por la venta. No obstante, tratándose de un piso de protección oficial, es recomendable que te dirijas a la Consejería de Vivienda que te corresponda, para que te puedan orientar mejor sobre el tratamiento fiscal que recibe la venta de este tipo de viviendas, ya que este tema se escapa de nuestro conocimiento. 

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Muchas gracias por tu respuesta. Tenía entendido que el importe que tendría que reinvertir es la diferencia entre la venta (88.000€ descontando los gastos que hubiese tenido) menos la parte de la hipoteca que me quedase por pagar, en este caso 32.500€.

Hola he leído este foro, te puedo comentar también que si la compra del nuevo piso es al 50%, para hacienda contará que lo que saques de la venta del antiguo piso se divide para dos y te seguirán pidiendo que pagues por el dinero que sacaste al venderlo,te pongo un ejemplo, si después de vender el piso te has sacado 30000€ y los pones en el nuevo piso, para hacienda habrás puesto 15000€( si es al 50% la compra ) y te reclamarán los intereses de esos otros 15000€ que para ellos no habrás reinvertido en el nuevo piso, aunque realmente los hayas metido.

Buenas. Si, eso del 50% ya lo sabía. Lo que no tengo claro es el tema de le exención. Me habían dicho que lo que se tiene que tributar es la diferencia entre el importe de venta (88.000€ - gastos generados) menos el importe que me queda por pagar de hipoteca (32.500€ en mi caso).

Hola Talavera9,

Para poder acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual deberás reinvertir el monto líquido que te queda por la venta después de amortizar la hipoteca que te queda pendiente de 32.500 euros y después de deducir también los gastos y tributos relativos a la venta: comisión inmobiliaria, plusvalía municipal, cancelación registral de hipoteca, entre otros.

Luego, para calcular la ganancia patrimonial deberás tener en cuenta tu precio fiscal de venta, que son los 88.000 euros, menos los gastos y tu precio fiscal de compra, que son los 56.500 euros, más los costes de reformas considerables que hayas realizado en el piso.

Es recomendable que consultes con un experto en fiscalidad o te dirijas a la Consejería de la Vivienda que te corresponde, para que te puedan orientar mejor sobre tu caso en concreto.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!