Hola, Helper_1101794382.

Hay dos gastos que se generan cuando se compra una casa con una hipoteca:

• Los gastos de formalización de la hipoteca: lo que cuesta la escritura (notaría), lo que cuesta su inscripción (registro), los honorarios de la gestoría, el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) generado por la escrituración de la hipoteca y el coste de la tasación. Por ley, tú solo debes pagar la tasación, mientras que el banco tiene que pagar todo lo demás. 

• Los gastos de formalización de la compraventa: lo que cuesta la escritura de transmisión (notaría), su inscripción (registro), los honorarios de la gestoría y el impuesto que corresponda (ITP si la vivienda es de segunda mano e IVA más IAJD si es nueva). Estos gastos los tienes que pagar todos tú. 

Por lo que nos cuentas, parece que el banco te pide que pagues la tasación y los gastos de compraventa que te corresponden (notaría, registro, gestoría e impuestos). Su coste suele ser un equivalente al 10% del valor de la vivienda, así que lo que te piden parece adecuado. De todos modos, te aconsejamos solicitar al banco que te aclare cuál es cada gasto para asegurarte de que no te cobran nada que no te corresponde. 

En cuanto a las condiciones de la hipoteca, el total a pagar parece algo elevado, quizás por un interés alto o por tener que contratar otros productos (seguros de vida, de hogar...). Si quieres, puedes comparar la hipoteca que te ofrecen con las mejores hipotecas del mercado para ver si puedes conseguir algo mejor. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Muchísimas gracias Miguel.

Sí, sé que es un poco alto pero no me han pedido aval y me lo han concedido aún  siendo yo titular de otra hipoteca ( anterior a esta que no vence hasta 2036 y por la que mi ex paga 950€ todos los meses, pero que está a mi nombre)

En estas circunstancias creo que he tenido bastante suerte, no crees😅?

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

Como tienes otra hipoteca vigente (aunque la pague tu expareja), es cierto que es más difícil conseguir otra, especialmente sin aportar avales u otras garantías. Ahora bien, teniendo en cuenta que eres funcionaria y que no pides mucho dinero, tus probabilidades de conseguir la aprobación eran altas, ya que el banco asume un menor riesgo de impago por tu gran estabilidad laboral. 

Nuestro consejo, si tienes tiempo, es que contactes con otros bancos para ver si te ofrecen algo mejor. Obviamente, si estás conforme con las condiciones que te ofrece tu actual banco, no es necesario que lo hagas, pero nunca está de más explorar otras opciones. 

Quedamos a tu disposición para resolver cualquier otra duda financiera que te surja en el futuro. 

Un saludo. 

Muchas gracias Miguel.

Qué rápido y efectivo es el servicio que ofrecéis 🥰

Un saludo

Buenas tardes. Quiero cambiar de banco la hipoteca. No me permiten subrogación, tengo que cancelar y contratar una nueva. Tengo claro que tengo que pagar los gastos de cancelación (comisión, notario, gestoría, registro). La duda que tengo es si tengo que asumir los gastos de constitución de la nueva hipoteca en el banco destino o los asume el banco. La tasación si la asumo yo. Gracias por su atención

Hola, Helper_702495467.

Por ley, por la constitución de la hipoteca solo tienes que pagar la tasación, la posible comisión de apertura y tu copia de la escritura notarial. El resto de gastos de constitución de la nueva hipoteca (gestoría, aranceles notariales y registrales e IAJD) los tiene que pagar el banco que te concede esa hipoteca. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Gracias por la respuesta. Me queda claro. Saludos

Buenas tardes, os contacto con una duda relacionada con los gastos hipotecarios(hipoteca firmada 09/21). Quisiera saber si en mi caso es viable reclamarlos y recibir una devolución. Os encargáis de este tipo de gestiones? Cual sería el honorario? Gracias

Hola, Helper_1108867136.

No nos encargamos de tramitar este tipo de reclamaciones, pero sí podemos ofrecerte toda la información que necesitas: qué gastos se pueden reclamar, cuál es el proceso para que te devuelvan el dinero, etc. Puedes consultar toda esa información en nuestra página sobre la devolución de los gastos hipotecario. 

Un saludo. 

Buenas tardes. Queremos cambiar nuestra hipoteca de variable a fijo y hemos solicitado un subrogación con otra entidad bancaria. Todo iba bien, se supone que los gastos que tenemos que asumir son solo la tasación y la nota simple. La comisión de subrogación en mi caso es 0. Le dijimos al banco que estupendo y que íbamos adelante con la operación. Y hemos tasado la vivienda. Cuando nos llaman para firmar, nos presentan un documento en el que no se habla de subrogación sino de cancelación y apertura de un nuevo préstamo hipotecario. El problema está en que en el documento dice que el banco, a pesar de ser una.cancelacion y préstamo nuevo, específica que el banco asume la notaría, gastos de cancelación y nosotros la nota simple y la tasación, lo cual no tiene sentido ningunoe, pero mejor para mi. Lo que no entiendo es que si, según el documento, asumen ellos esos gastos,. ¿Por qué dice también que yo tengo que hacer una provisión de fondos de 1400 euros? ¿Por qué tengo yo que hacer una provisión de fondos de unos gastos que en el documento dice de forma expresa que los asume el banco? La verdad es que no entiendo nada. Gracias 

Hola, Helper_1109880607.

Como los gastos los pagará el banco (o eso asegura), tiene poco sentido que te pida una provisión de fondos. Nuestro consejo es que hables con el gestor de tu entidad y preguntes por qué es necesaria esa provisión. También te recomendamos preguntar cuándo te devolverían el dinero. 

Un saludo. 

A final de mes firmo mi hipoteca.

Estos meses estoy teniendo mucho gasto en mi cuenta, ¿Pueden revisar mi cuenta (es en el mismo banco donde firmo la hipoteca) y ver que estoy teniendo mucho gasto y eso hacer que me denieguen la hipoteca?

Ya tengo la FEIN y el acta de transparencia y todo hecho.

Hola, Pablo. 

Por poder, pueden, porque la cuenta es del mismo banco que te concede la hipoteca. Ahora bien, si ese aumento del gasto es solo puntual, no creemos que te pongan pegas para firmar la hipoteca en la fecha acordada. 

Un saludo. 

Compensación por reembolso anticipado total o parcial.

En caso de amortización anticipada PARCIAL durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se producirá a favor del banco el derecho a percibir en el momento de efectuarla una compensación del 2,000 por ciento sobre el capital amortizado, sin que su importe pueda superar la

pérdida financiera causada.

¿ Y sino hay pérdida financiera no tengo que pagar nada? y si hay una pérdida mayor del 2% me pueden cobrar más del 2? porque ahí no pone máximo un 2. No se, estoy leyendo por todos lados y se que aquí me vais a ayudar porque tengo hasta ejemplos en la hoja que no entiendo cómo lo calculan, me pone que el IRS a la fecha de este contrato es del -0,3960 pero no se esto como me afecta en el futuro, pues la idea es el año que viene amortizar algo para ir bajando la cuota, debe estar el euribor más alto que el interes fijo que me marcan? o al poner ese indicador IRS  me puede perjudicar? el interes fijo es al 2,4

Otra duda es sobre la subrogación, la FEIN viene con un importe pero entre que se lleva al banco y mandan el certificado de deuda, al tener que pasar unos días me van a cobrar otro recibo en la entidad actual y el capital va a ser de 500 euros menos, pero me dicen que no pasa nada, que lo único que voy a tener financiados 500 euros mas, eso me puede afectar a la desgravación en hacienda de mi hipoteca que es del 2007? porque yo cambio de variable a fija y siempre me la he desgravado, pero me da miedo que al firmar este cambio me afecte al no coincidir el importe y los meses, sería un mes menos y 500 euros menos que no se van a ver reflejados, ellos me van a firmar ya por el importe que tenemso entre manos. Esto me preocupa también más que el 2% ya que me afecta a mi y a mi famila para el tema de hacienda.

Después al final me aparece un apartado que dice REEMBOLSO ANTICIPADo que dice que  modifica y complementa al apartado 8 de reembolso y me pone un 0,05 en caso de subrogación y estar dentro de los 3 años etc..luego habla del decreto de ley 19/2022

Y me lia aun más que detrás viene un documento informativo sobre los gastos de subrogación del préstamo,y me aparece una tabla que no se si puedo adjuntar aquí

EN CASO DE QUE SU PRÉSTAMO SE HAYA FIRMADO, SUBROGADO O NOVADO EN FECHA ANTERIOR AL 16 DE JUNIO DE 2019:

esto se refiere a mi préstamo inicial no? el mio es del 2007 o se refiere al momento de hacer la subrogación actual?

es que si es lo primero, mi préstamo es del 2007  aparece claramente el 1% por suborgación en la escritura, en cambio si fue después indica que por la nueva ley es 0 y entonces mi subrogación no se acoge a la nueva ley y tengo que pagar ese 1?

Muchísimas gracias y mil disculpas por un texto tan largo ,pero os sigo por aquí y se que sabéis mucho del tema y yo no se nada y me agobio

Hola, Tony.

Sobre la comisión por amortización anticipada total o parcial, si el interés de la hipoteca es fijo, su coste nunca puede superar la pérdida financiera generada al banco por esa amortización, con un límite de hasta el 2% sobre el capital amortizado (1,50% a partir del undécimo año). 

Por ejemplo, pongamos que adelantas 1.000 euros de tu hipoteca y que al banco le generas una pérdida de 25 euros. En ese caso, como el límite es del 2%, el precio de la comisión no podrá superar los 20 euros. En cambio, si adelantas esa misma cantidad y le generas una pérdida de 10 euros, la comisión no podrá superar esos 10 euros. 

Respecto al IRS, es un índice que se usa para calcular la pérdida financiera, junto a otras variables. Para explicarlo de forma sencilla, si tú amortizas tu hipoteca en un momento en el que los intereses de mercado son superiores a los de tu hipoteca, no le generarás pérdida financiera al banco, porque podrá recolocar el dinero que adelantas con un interés más alto. En cambio, si los intereses de mercado en el momento de la amortización son inferiores a los de la hipoteca, sí le estarás generando una pérdida financiera al banco. 

En cuanto a la subrogación, si te financian 500 euros de más, podrás seguir desgravando por tu hipoteca, aunque la deducción la podrás aplicar sobre lo que pagues para devolver el importe "original", al que tendrás que descontar esos 500 euros. Te lo contamos mejor en nuestra página sobre desgravar la hipoteca. 

Y vayamos al último punto. Por ley, si se produce una novación o una subrogación para pasar una hipoteca variable al tipo fijo, la comisión máxima que puede cobrar el banco es del 0,05%, que será del 0% si la operación se produce a partir del cuarto año de vida de la hipoteca. Esto lo estipula una ley de 2019, pero se aplica retroactivamente a todas las hipotecas. Por lo tanto, si subrogas tu hipoteca ahora para pasarla del tipo variable al fijo, el banco no te puede cobrar ninguna comisión. 

En cuanto al Real Decreto-ley 19/2022, estipula que los bancos no pueden cobrar comisiones de subrogación o novación en 2023 por pasar una hipoteca variable al tipo fijo. 

Si tienes más dudas sobre estas comisiones y gastos, puedes echar un vistazo a nuestra página sobre los gastos de subrogación. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Muchísimas gracias, solo una pequeña duda, entonces si yo tengo la hipoteca fija al 2,4 por la bonificacion de la nómina y el seguro,pero el tipo de interés sin bonificaciones recogido es del 2,9  , a la hora de amortizar ¿ellos comparan con el 2,4 o el 2,9? Yo es q he probado muchas fórmulas y me lio con todas, y con el IRS tampoco se calcular,  entonces miro el euribor y pienso que si el euribor el mes que voy a amortizar está al 3 , ¿no se produce pérdida y no me cobran nada?, pero en caso de estar, por ejemplo, al 2,6... entonces¿ miran el 2,4 y no hay pérdida, o se basan en el interés de 2,9 y por lo tanto si hay pérdida? No se si me he explicado muy bien.Muchas gracias de nuevo 

citando a Entonces esa ley ya no se aplica en la actualidad no? Muchísimas gracias, solo una pequeña duda, entonces si yo tengo la hipoteca fija al 2,4 por la bonificacion de la nómi...

Hola de nuevo.

Te has explicado perfectamente. En principio, la pérdida financiera se calcula restando el capital pendiente de la hipoteca en el momento de realizar la amortización anticipada menos el "valor de mercado" de los pagos pendientes. 

Ese "valor de mercado" representa el coste de los pagos pendientes con el tipo de interés de mercado. Y el tipo de interés de mercado se calcula, a su vez, sumando un diferencial al IRS más próximo al plazo pendiente publicado en el momento de llevar a cabo la amortización anticipada. El diferencial, por su parte, se calcula restando el interés de tu hipoteca (el realmente aplicado, con las bonificaciones activas en ese momento) menos el IRS vigente en el momento de la contratación para el plazo más próximo al que contrataste la hipoteca.

Este galimatías se traduce en una fórmula que el Banco de España obliga a los bancos a aplicar para calcular la pérdida financiera. Es decir, que los bancos no pueden ser creativos a la hora de calcular si habrá pérdida financiera o no, porque siempre deben usar esta fórmula. Por ello, si en algún momento quieres llevar a cabo una amortización anticipada, puedes estar tranquilo: con suficiente antelación, el banco te calculará si hay pérdida financiera y te comunicará si tendrás que pagar una comisión o no (y de qué coste). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.