Hola, Nacho. 

Si llevas a cabo la subrogación de hipoteca simplemente para pasar del tipo variable al fijo, no te podrían cobrar ninguna comisión, dado que se aplicaría la retroactividad del artículo que establece que, en estos casos, los bancos solo pueden cobrar una comisión el 0,15% durante los primeros tres años del contrato. 

En cambio, si te subrogas a otro banco para cambiar otras condiciones, la comisión que se te aplicará es la que se establecía en el contrato original, es decir, del 0,25%, que deberías abonar al banco A. 

En cuanto a tu cuestión sobre la desgravación, efectivamente mantienes el derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual. 

Un saludo. 

Muchas gracias por la respuesta Miquel.

No lo puntualicé, pero de hacer el cambio sería para seguir manteniendo el tipo variable. Aunque bueno si en el cambio sólo he de afrontar ese 0,25% más la tasación, ni tan mal. 

Gracias y un saludo. 

Buenos días Miquel, 

Retomo el hilo por no abrir uno nuevo. Finalmente haremos la subrogación pero a un tipo fijo, por lo que entiendo que al estar ya en el 7º año de préstamo no deberíamos pagar ninguna comisión de subrogación, ¿no?

En la entidad a la que me llevo la hipoteca no saben confirmarme si esto es así, ya que no se les ha dado ningún caso todavía. Y en la que la tengo ahora mismo, me han llegado a decir que ese 0.15% lo pagaría pero sólo en caso de hacer novación con ellos. No sé cuántos problemas me pueden intentar poner, pero yo entiendo que no deberían cobrar nada. 

Volviendo al BOE:

Artículo 23. Reembolso anticipado.

...

6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.

Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

Disposición transitoria primera. Contratos preexistentes.

1. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor.

2. No obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.

3. Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23.

Quiero entender que está bien claro que no deben aplicarme comisión alguna, ¿verdad? y que no deberían poner ninguna traba. ¿Qué opinas tú? 

Muchisimas gracias por tu tiempo y tu ayuda. 

Un saludo,

Nacho

Buenos días de nuevo, 

Lancé la pregunta sin haber mirado otros hilos del foro, en los que basicamente está la respuesta a mi pregunta. No me pueden cobrar comisión alguna al tener la hipoteca más de tres años por subrogarla de tipo variable a fijo. 

Perdón y muchas gracias!

Hola de nuevo. 

Disculpa por la tardanza. Efectivamente, ya sea con una novación o con una subrogación, no te podrían cobrar nada si lo que quieres es modificar el interés para pasarte al tipo fijo. Si tu banco te dice que sí, nuestro consejo es que le enseñes ese artículo de la nueva ley en la que queda meridianamente claro que no te pueden aplicar esa comisión. Y si insisten, puedes presentar una queja formal ante su Servicio de Atención al Cliente. 

Un saludo.

Hola Miquel, 

No te preocupes. Gracias por la respuesta y por el consejo. Espero no tener que llegar a ese punto. De todas formas lo trataré con el notario 10 días antes de la firma. Pero vamos, bien viene ahorrarse esa cantidad, y más en estas fechas. :-)

Muchas gracias y buen fin de semana.

Pregunta similar: Subrogación/novación

Buenas noches, tengo una duda, estoy intentando cambiar mi hipoteca ya que tengo un fijo al 3,10 bonificado y me parece carísimo, he mirado subrogaciones y la que mas me cuadraba era bankia pero como me queda por pagar mas de un 80% de la compraventa me dicen que no..de tasación es solo el 50% ya que fue venta familiar pero me dices que nada por lo que me toca renegociar con mi banco q no esta muy por la labor y quisiera saber si, por ejemplo, me bajan el intereses tendría que ir a notaria etc y cobrarme el 2% por novación o como estoy leyendo se puede hacer contrato privado (no se si eso me ahorraría costes).

Mi hipoteca fue firmada en junio de 2019 y tengo un 2% por subrogación, 2% por novación y me dijeron en bankia que según la nueva ley hipotecaria ese % es abusivo pero no tengo idea si es así o no.

Gracias de antemano.

Saludos.

Hola, Helper_911678452.

Sobre tu primera pregunta, efectivamente se podría formalizar esa rebaja del interés mediante un contrato privado, con lo que te ahorrarías los costes de escrituración e inscripción. Ahora bien, eso depende totalmente del banco: si no quiere suscribir ese acuerdo privado, no te quedará otro remedio que llevar a cabo una novación (si tu entidad está de acuerdo, claro está). 

En cuanto a las comisiones, dependerá de en qué día firmaste exactamente la escritura de tu hipoteca: 

• Si la firmaste antes del 16 de junio de 2019, se te aplicaría la regulación antigua, así que la comisión por novación sería correcta y la de subrogación sería abusiva (solo podrían cobrarte un máximo del 0,5% por este concepto). En caso de subrogación, adicionalmente, podrían cobrarte una comisión de riesgo de tipo de interés (sin límite máximo legal), que debería aparecer también en la escritura. 

• Si la firmaste en o después del 16 de junio de 2019, ambas comisiones serían correctas según establece la nueva ley hipotecaria. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Buenos dias, gracias por tu respuesta.

Como comente estoy a la espera de que el banco me diga si me baja las condiciones pero como bien dije estan remoloneando y si me las bajan intentare plantearles el contrato privado para que no me suponga mas gasto del que ya tengo...

Por otro lado la firma fue el 3 de junio de 2019 por lo que entiendo que la clausula de subrogacion es abusiva, tengo que reclamarles al banco o como lo haria? Lo que me comentas de la comision de riesgo no lo veo en las condiciones de la hipoteca pero lo mirare exhaustivamente.

Saludos

Hola de nuevo. 

Cuando revises la escritura, asegúrate de que esa comisión del 2% que nos comentas es por subrogación de acreedor, que es la operación que te permite cambiar la hipoteca de banco. Si es por subrogación de deudor (sustituir a un titular por otro), sí sería legal, aunque solo se te aplicaría en caso de cambiar la titularidad del préstamo. 

En cuanto a la reclamación, lo más sencillo es que vayas a hablar con el director de tu oficina bancaria para plantearle el problema. Si no te lo quieren arreglar, puedes interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco (en la página web de tu entidad encontrarás las maneras de presentarla) y, si no te lo resuelven en un mes, ante el Banco de España. Te dejamos un enlace a nuestra guía sobre reclamaciones en la que explicamos cómo funciona este proceso. 

Un saludo.

Buenas tardes de nuevo,

Adjunto lo que me viene en el prestamo, no me pone nada de interes acreedor, es mas, pone que la comision de subrogacion o novacion es en comisiones.

Periodicidad de revisión: Semestral

Interés Deudor: 3,100 % nominal

Tipo de Interés Inicial: 4,311 %

TAE Tipo de Interés Actual: 3,100 %

Bonificaciones y Penalizaciones asociadas: contrato con saldo en mora o inversion irregular: 0,00 %

nomin/pensi/subsidio/autonom. + seg.hogar: -0,50 %

tenencia seguro de vida/proteccion de pagos hipotecarios: -0,50 %

Interés Demora: + 0 % sobre INTERES DEUDOR

Comisiones:

Comisión de cancelación total: Exento total

Comisión de cancelación parcial: Exento total

Comisión de subrogación: 2 %, mínimo 900 €

Comisión de novación: 2 %, mínimo 901,52 €

Comisión de desestimiento: Desde 0,00 mes(es) hasta 60,00 mes(es): 0,50 % Desde 60,00 mes(es) en adelante: 0,25 % 

Por otro lado hablare con mi banco para el tema de la reclamacion.

Saludos

Por cierto he mirado mi prestamo hipotecario y pone que en los supuestos de amortizacion o cancelacion subrogatoria o no subrogatoria del prestamos, total o parcial, que se produzcan dentro de un periodo de interes que comprenda una duracion superior a 12 meses el banco tendra derecho a percibir una compensaicon por riesgo de tipo de interes equivalente al 1% del capital pendiente en el momento de la cancelacion.

Eso que quiere decir? Que aparte de la comision de subrogacion o novacion tengo que pagar un 1% mas?

Vaya tela de araña esto de las hipotecas..

Hola de nuevo. 

Por lo que nos adjuntas, parece que la comisión de subrogación del 2% es por subrogación de deudor, así que no se te aplicaría. Nos explicamos: en la escritura te pone que se te aplicará una comisión de desistimiento, que puede cobrarse en caso de cancelación no subrogatoria o subrogatoria. Es decir, que el banco te puede cobrar un 0,5% si cambias tu hipoteca de banco, lo que entraría dentro de los límites legales de antes de la ley hipotecaria de 2019. 

En cuanto a la comisión de riesgo de tipo de interés, es otra comisión que puede cobrarse si le generas una pérdida financiera a la entidad a causa de una amortización anticipada o de una subrogación de acreedor. Esa pérdida financiera se produciría si el interés actual de mercado fuera inferior al de la hipoteca, algo que es muy probable que ocurra si te subrogas ahora. De todos modos, como lo que quieres hacer es una novación o un contrato privado con tu propio banco, no se te cobraría (aunque puedes aprovechar y negociar que te la quiten).

Quedamos a tu disposición para resolver cualquier otra duda que tengas. 

Un saludo.  

Siguiendo vuestro caso, tengo mi hipoteca con fecha de firma a final del 3° año, a días del 4°, y voy a subrogar con una comisión del 0.5, a parir del 5° bajaría al 0.25.

Pasaría del hipoteca fija a mixta, pagaría me tocaría pagar ese 0.5 o ¿podría pagar el 0.15?

citando a Helper_1102800556 Siguiendo vuestro caso, tengo mi hipoteca con fecha de firma a final del 3° año, a días del 4°, y voy a subrogar con una comisión del 0.5, a parir...

Hola, Helper_1102800556.

Por lo que nos cuentas, entendemos que contrataste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019. Si es así, y dado que no subrogas tu hipoteca para pasarte del tipo variable al fijo, la comisión que tendrás que pagar es la que se indica en tu escritura, que es del 0,5%. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Conversión Hipoteca Variable a Fijo Vía Subrogación

Hola, buenas a todos, soy un seguidor de HelpMyCash y de vuestros artículos. Os felicito enormemente por la gran labor educativa y aclaratoria que hacéis sobre el mercado hipotecario, entre otros.

Tengo actualmente una hipoteca variable firmada en 2018 donde se estipula una comisión de desistimiento o compensación o reembolso anticipado de 0,50% sobre el capital pendiente.

Dado el contexto del Euribor, hace ya unas semanas estoy trabajando para pasarme a una hipoteca fija. Esta conversión la voy a realizar vía subrogación con otra entidad pasando de una hipoteca variable actual a una hipoteca fija futura.

Al solicitar el certificado de deuda a la entidad primitiva (la de la hipoteca variable que quiero subrogar) me indican que debo compensarles con el 0,50% del capital pendiente.

Ahora bien, la ley LCCI de 5/2019, expone en su artículo 23, apartado 6, que en los casos únicos de conversión de una hipoteca variable a una fija, la comisión de compensación será de 0,15% para los primeros 3 años y de 0% para los siguientes. Asimismo la misma ley en su disposición transitoria primera, en su apartado 3, expone que el artículo 23.6 tiene carácter retroactivo.

La pregunta es, ¿a qué entidad está obligando la ley que debe fijar esas comisiones? ¿A la entidad subrogada (la actual con el variable) o a la subrogante (la futura con el fijo)?

En mi interpretación de la ley, (ley, por otra parte, inconcreta e ineficaz por tener una pésima redacción, al menos en este punto), entiendo que es a la entidad subrogada (la actual con el variable) la que me debe respetar lo que establece la ley y aplicarme un 0% de comisión de reembolso anticipado al haber transcurrido más de 3 años desde la formalización de la hipoteca inicial. De hecho, así les he reclamado, sin embargo, la misma entidad me expone que ellos entienden que es la entidad subrogante la que debe establecerme esos nuevos límites que fija la ley para mi nueva hipoteca fija, es decir, 0% por comisión de reembolso anticipado. Y yendo más allá, se refieren al certificado de deuda, y al reintegro total del mismo, incluida la comisión en discusión con un 0,50%,para proceder a cancelar el préstamo con ellos y tener vía libre para iniciar la nueva hipoteca fija con la nueva entidad.

¿Me he vuelto loco? ¿Estoy en lo cierto?

¿Podríais orientarme por favor?

Muchísimas gracias.

Un saludo,

Sergio

citando a Sergio Bayona Pregunta similar: Conversión Hipoteca Variable a Fijo Vía Subrogación Hola, buenas a todos, soy un seguidor de Hel...

Hola, Sergio Bayona. 

El artículo 23.6 tiene carácter retroactivo. ¿Qué quiere decir eso? Pues lo que tú comentas: que diga lo que diga tu contrato, la comisión por subrogación que pueden cobrarte si te pasas del tipo variable al fijo es de un máximo del 0,15%, que solo se te puede aplicar si llevas a cabo la operación en los primeros tres años de vida de la hipoteca. 

Se nos ocurren tres razones por las que tu banco quiere cobrarte una comisión mayor: que te la quiere "colar", que desconoce la ley (cosa improbable) o que, en realidad, lo que estás haciendo no es una subrogación, sino contratar una hipoteca nueva con el otro banco para cancelar la que tienes. ¿Nuestro consejo? Que pidas cita al notario para que analice tu caso (es gratis) y te diga si la operación es una subrogación o no. Si lo es, te confirmará que la comisión no puede superar los límites impuestos por la nueva ley hipotecaria. Y si no lo es, sí te tocará pagar la comisión del 0,5%. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Buenas, tengo una hipoteca variable de 2009, con una comisión de subrogación en escritura, del 0,5%, y la quiero subrogar a otra entidad, a tipo fijo. Según lo que he leído por aquí, el máximo que me podrían aplicar es el 0,25% ¿no?

Muchas gracias !!

citando a Juan Carlos Aguilera Buenas, tengo una hipoteca variable de 2009, con una comisión de subrogación en escritura, del 0,5%, y la quiero subrogar a otra entidad, a tipo fi...

Hola, Juan Carlos Aguilera.

No exactamente. Si solo subrogas tu hipoteca para pasarte al tipo fijo (no modificas otros aspectos del contrato), el banco del que te vas no te puede cobrar ninguna comisión. En este caso, se te aplica el artículo 23.6 de la nueva ley hipotecaria, que establece que la comisión en estos casos no puede superar el 0,15% si se lleva a cabo el cambio en los primeros tres años de la hipoteca o el 0% si se produce después. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Buenas, muchas gracias por la respuesta. Sigo teniendo una duda, que es respecto a lo que comentáis aquí: https://www.helpmycash.com/hipotecas/gastos-subrogacion-hipoteca/

En concreto, al ser mi hipoteca de 2009, este punto del artículo:

• Entre diciembre de 2007 y junio de 2019. No puede superar en ningún caso el 0,5% del capital pendiente de pago si llevas a cabo la subrogación en los primeros seis años de vigencia de la hipoteca o del 0,25% como máximo si realizas la operación a partir de ese sexto año. 

Estoy planteándome en la operación de cambio de hipoteca de fijo a variable, la subrogación de entidad junto con una ampliación de la misma. Esto modificaría las condiciones del contrato, y entiendo que no podría acogerme a una comisión de subrogación del 0%, pero ¿sería en ese caso del 0,25%, en base a lo comentado en vuestro artículo?

Muchas gracias de nuevo