citando a Juan Carlos Aguilera Buenas, muchas gracias por la respuesta. Sigo teniendo una duda, que es respecto a lo que comentáis aquí: https://www.helpmycash.com/hipotecas...

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros! Efectivamente, si aprovechas la subrogación para ampliar la hipoteca (entendemos que su plazo), la comisión máxima que te puede cobrar tu banco actual es del 0,25%. Ahora bien, si en tu escritura se establece una comisión inferior, te tendrán que cobrar lo que se indique en la escritura. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Buenas, la ampliación sería de capital (no tengo claro si de plazo), ¿aplica aquí también lo del 0,25%?

Muchas gracias, sois la caña

citando a Juan Carlos Aguilera Buenas, la ampliación sería de capital (no tengo claro si de plazo), ¿aplica aquí también lo del 0,25%? Muchas gracias, sois la caña

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros! Técnicamente, una subrogación no permite ampliar el capital de la hipoteca. Es decir, que en realidad estás haciendo una de estas dos operaciones: 

• Una subrogación para cambiarte de banco (y modificar tu interés) y una novación posterior con el nuevo banco para ampliar el capital. En este caso, tu banco actual no podría cobrarte comisión alguna por la subrogación (si también amplías el plazo con la subrogación, la comisión sería del 0,25%), pero el nuevo banco podría cobrarte la comisión por novación que pactéis por la ampliación del capital. 

• Una nueva hipoteca, con un interés fijo y un importe más alto, para cancelar tu hipoteca actual. En este caso, tu banco actual podría cobrarte la comisión por amortización anticipada que se indique en la escritura (probablemente del 0,25%). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: COMISIONES POR SUBROGACIÓN

Buenas tardes.

En caso de subrogar mi hipoteca de variable a FIJO en otra entidad de crédito en TEORÍA se me podría aplicar la comisión por subrogación de 0,5% que aparece en mi escritura según el tipo legal establecido en la fecha de mi escritura hipotecaria que data de marzo de 2018.

Además, se habla de una comisión por desestimiento en base a los términos aplicados al artículo 8 de la ley 41/2007.

Mi duda viene con respecto a la aplicación de la nueva ley 5/2019. En mi contrato figura que si los porcentajes por reembolso anticipado parcial o total (subrogatorio o no) fueran inferiores al pactado como compensación por desistimiento parcial o total (subrogatoria o no)se aplicará para el cálculo de la compensación por desestimiento, el porcentaje pactado para el reembolso parcial o total (subrogatorio o no).

Como comentaba, en la nueva ley en el segundo párrafo del artículo 23.6 si yo me subrogo ahora de una hipoteca variable a fija y yo firmé el contrato en marzo de 2018 al haber pasado más de tres años, entiendo que no se me podría cobrar comisión por cancelación, es decir, sería 0 y en consecuencia, tampoco se me podría aplicar la de compensación por desestimiento, porque como les indico más arriba, en mi escritura figura que la compensación de desistimiento a aplicar está referenciada a aplicar la de comisión de reembolso anticipado si esta es menor y como con la nueva ley esta es no se puede cobrar en mi caso, o lo que es lo mismo, es 0, entiendo que no debo pagar comisión por desestimiento. Estoy en lo correcto?

Gracias y espero su respuesta.

citando a Gustavo Rodrigalvarez Pregunta similar: COMISIONES POR SUBROGACIÓN Buenas tardes. En caso de subrogar mi hipoteca de variable a...

Hola, Gustavo Rodrigalvarez.

El artículo 23.6 de la Ley 5/2019 tiene carácter retroactivo. Es decir, que también se aplica en aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigor de esa ley. 

Por lo tanto, entendemos que no se te puede cobrar comisión alguna por la subrogación que pretendes llevar a cabo (ni de subrogación, ni de desistimiento, ni de cancelación), siempre que se trate de una subrogación (no de la firma de una nueva hipoteca para cancelar la tuya) y siempre que uses esta operación única y exclusivamente para pasar de un interés variable a uno fijo. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Hola Miquel,

Perdona pero nunca me llegó confirmación a mi email de que se había publicado mi post, y ayer buceando en vuestra web me encontré curiosamente con este hilo y con mi post publicado. Muchas gracias por tu respuesta.

Quería incidir en que es una hipoteca de subrogación y así se ha escriturado ante el notario, pasando de una variable a una fija. Lo de que no lo conozcan tampoco lo considero porque el artículo 23 es bien conocido por los bancos. Por tanto, me queda que me la quieren “colar”. Escribí a mi gestores banco, y literalmente me respondieron sobre el tema lo siguiente:

Es la Entidad que Nova o Subroga ( en este caso, por tratarse de una Subrogación acreedora será  el otro banco subrogante) quien deberá hacer la adecuación de esta comisión de reembolso anticipado, y si ya han pasado 3 años desde que el préstamo se formalizó inicialmente en la entidad origen, no podrá ya cobrar comisión de reembolso o cancelación alguna. Entendemos que la interpretación que hacemos del artículo 23.6 LCCI y las cantidades certificadas por nuestra Entidad son correctas, por lo que rogamos remitan el total importe certificado.

Por tanto, ratifican y se reiteran en que me tienen que aplicar la comisión de cancelación del 0,5% que figuraba en mi hipoteca inicial.

Ya he firmado mi nueva escritura a tipo fijo, y me han hecho pagar la comisión cancelación para poder hacer la operación. Mi próximo paso es reclamar al SAC.

¿Qué mas podría hacer para tratar de recuperarlo? Alguien se ha encontrado con un caso similar al mío y ha tenido éxito.

Muchas gracias.

citando a Sergio Bayona Hola Miquel, Perdona pero nunca me llegó confirmación a mi email de que se había publicado mi post, y ayer buceando en vuestra web me encon...

Hola de nuevo. 

En nuestra opinión, lo que te dice el banco tiene poco sentido. La comisión por subrogación se paga al banco que se abandona, es decir, con el que firmaste la hipoteca en un primer momento. Por lo tanto, no tiene sentido que tenga que ser el nuevo banco el que "adecúe" la comisión de reembolso anticipado. 

Visto tu caso, entendemos que el banco no tiene derecho a cobrarte esa comisión del 0,5%, siempre que la subrogación se haya llevado a cabo solo para pasarte de un interés variable a uno fijo (que no hayas aprovechado la operación para ampliar el plazo, por ejemplo). Por ello, entendemos que puedes reclamar ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad para recuperar ese dinero que te han cobrado indebidamente. Si esa reclamación no prospera, podrás reclamar posteriormente ante el Banco de España. En nuestra guía sobre reclamaciones bancarias te explicamos cómo hacerlo. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Comision subrogaciòn

Hola. Estaba mirando para llevarme la hipoteca variable del Santander a Unicaja.

Mirando mi contrato me figura una comision por subrogacion del 0.5% del capital pendiente. La hipoteca se firmo en 2010.

Buscando informacion he leido que en 2019 se regularon las comisiones al subrogar para pasar de interes variable a fijo. Lo que no se es si esa ley es retroactiva y no tengo que pagar esa comision que viene en mi contrato o si solo afecta a hipotecas firmadas a partir de 2019....

Gracias

citando a Manuel Ocaña Pregunta similar: Comision subrogaciòn Hola. Estaba mirando para llevarme la hipoteca variable del Santander a Uni...

Hola, Manuel Ocaña.

Hemos trasladado tu pregunta a un hilo específico sobre este tema. Así, podrás leer experiencias similares de otros usuarios. 

En cuanto a tu duda, el artículo concreto que nos comentas sí tiene carácter retroactivo. Ahora bien, para que se te aplique, se deben cumplir estas dos condiciones: 

• Que lleves a cabo una novación o una subrogación de acreedor. No se te aplicará el artículo si contratas una hipoteca nueva para cancelar la tuya. 

• Que uses la novación o la subrogación solo para pasar tu interés variable a fijo. Si aprovechas la operación para modificar otros aspectos de tu hipoteca (ampliar el capital o el plazo, suprimir comisiones...), no se te aplicará el artículo. 

Si cumples ambos requisitos, tu banco no te podrá cobrar esa comisión por subrogación del 0,5%.

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo. 

Hola Miquel,

De nuevo, muchas gracias por tu respuesta.

Por seguir profundizando en el tema, y para que quede como histórico por si puede ayudar a alguien en el futuro, me gustaría aclarar que la nueva entidad lo que me ha aplicado es una comisión 0% de cancelación para el resto de vida del préstamo. Lo indicó en la FEIN en su día, y finalmente lo ha trasladado a la escritura de la nueva hipoteca fija. Para mí este hecho está perfecto y me viene muy bien para el futuro, pero no tiene ningún sentido que el objetivo de la ley LCCI en esa redacción del artículo 23 fuera ese. Porque si lo que se pretendía por el gobierno de De Guindos en su momento era dar un incentivo para promover el cambio de una hipoteca variable a una fija para reducir la exposición al Euribor entre los hipotecados, la lógica imperante hace pensar que el incentivo se ofrezca para el presente acto de cambio de hipoteca variable a fija, y nunca se entendería como un incentivo ofrecido de forma diferida, potencialmente realizable y en un horizonte temporal futuro.

Asimismo, consulté con la nueva entidad cómo entendían ellos mi caso y me respondieron que lo veían igual que la entidad primitiva o inicial. Con esto quiero expresar que curiosamente ambos bancos tenían el mismo punto de interpretación sobre el artículo 23 de la LCCI, y me induce a pensar en un pacto bancario en el mercado para afrontar este conflictivo artículo de la LCCI, con el único objetivo de disuadir a los hipotecados a cambiarse de hipoteca, y si deciden cambiarse “pasar por caja”.

¿Cómo lo veis? ¿Creéis que tiene sentido lo que dicen de forma consensuada los dos bancos? ¿En qué parte aplicaría la aplicación (redundancia excusada) de la comisión 0% de cancelación? ¿En la entidad primitiva o en la nueva entidad que se subroga? ¿O tal vez sería procedente aplicar ambas “bondades” al hipotecado según la interpretación del artículo 23 de la LCCI?

Muchas gracias por vuestra valiosaayuda.

Un cordial saludo.

citando a Sergio Bayona Hola Miquel, De nuevo, muchas gracias por tu respuesta. Por seguir profundizando en el tema, y para que quede como histórico por si...

Hola de nuevo. 

Nuestra interpretación de ese artículo es la que te comentábamos en anteriores respuestas: si se lleva a cabo una novación o una subrogación para pasar una hipoteca variable al tipo fijo, el banco con el que se firmó esa hipoteca puede aplicar una comisión máxima del 0,15% (0% a partir del cuarto año), diga lo que diga el contrato original. 

Esa interpretación la comparte el Banco de España, como puedes ver aquí. Y, de hecho, ya ha resuelto reclamaciones de clientes que pasaron por una situación parecida a la tuya. 

Vamos a copiarte un extracto de su Memoria de Reclamaciones 2021: 

"Como caso concreto especialmente significativo por cuanto implica la aplicación retroactiva de la Ley 5/2019 a un préstamo hipotecario anterior a su entrada en vigor e incluso a la entrada en vigor de la Ley 41/2007, merece comentarse el expediente R-202123343, en el que el reclamante denunciaba que, al subrogar su hipoteca, formalizada en fecha 20 de septiembre de 2002 a tipo de interés variable, la entidad le había cobrado una comisión por cancelación por un porcentaje —del 1%— que no se correspondía con lo previsto en la Ley 5/2019, dado que, en los supuestos de subrogación de acreedor que suponen la aplicación durante el resto de la vida del préstamo de un tipo fijo en sustitución de otro variable, la entidad no podrá cobrar comisión transcurridos los tres primeros años de vida del préstamo.

La entidad alegó que el préstamo hipotecario del reclamante fue formalizado con anterioridad al 16 de junio de 2019, fecha de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, y antes de la Ley 41/2007 y del 27 de abril de 2003, por lo que la comisión máxima aplicable era del 1% tanto si se trata de una cancelación por subrogación como si no.

Este Departamento concluyó que la entidad podría haber quebrantado la normativa de transparencia de aplicación, al haber aplicado una comisión del 1% sobre el capital amortizado anticipadamente, en contra de lo previsto en el artículo 23.6 de la Ley 5/2019, que para los casos de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que suponga la aplicación durante el resto de la vigencia del préstamo de un tipo fijo en sustitución de otro variable, solo permite, en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los tres primeros años, una compensación no mayor que la pérdida financiera, con el límite del 0,15% del capital reembolsado, al resultar de aplicación retroactiva a todos los préstamos hipotecarios que se encuentran dentro del objeto de dicha ley, con independencia de su fecha de suscripción y de la naturaleza del prestamista, interpretación confirmada expresamente por la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional". 

Resumiendo, que es gerundio: según el Banco de España, tú tienes razón y tus bancos (los dos), no. Por lo tanto, entendemos que puedes interponer una reclamación para recuperar la comisión que te cobró el banco con el que firmaste la hipoteca. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Validez comisión de subrogación

Hola, me gustaría saber si la comisión por subrogación de una hipoteca contratada en 2010 tiene validez o no. La que aparece en el contrato es del 1%. Se trata de una hipoteca de tipo variable y queremos pasar a una de tipo fijo. 

Gracias de antemano

citando a Ara Ayora Pregunta similar: Validez comisión de subrogación Hola, me gustaría saber si la comis...

Hola, Ara Ayora.

Hemos trasladado tu duda a un hilo específico sobre este tema. Si llevas a cabo una subrogación de acreedor para pasarte del tipo variable al fijo, el banco no puede cobrarte ninguna comisión, según el artículo 23.6 de la Ley 5/2019 (este artículo tiene carácter retroactivo). El banco solo te podría cobrar la comisión por subrogación que aparece en tu escritura si aprovechas el cambio de banco para modificar otros aspectos de tu hipoteca (ampliar el plazo, por ejemplo). 

Sin embargo, tienes que saber que, por la ley vigente en 2010, esa comisión no debería superar el 0,25%. Eso nos hace pensar que la comisión que nos indicas es la que se te aplicaría en caso de subrogación de deudor, es decir, si otra persona asume la titularidad de tu hipoteca. Nuestro consejo, por lo tanto, es que revises tu escritura para ver si existe una comisión por subrogación de acreedor o, en su defecto, una por desistimiento, reembolso o amortización anticipada. 

Esperamos haber resuelto tu duda. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Comisión por subrogación acreedora

Buenos días,

Expongo situación: Contrato de préstamo firmado en 2009 donde se indica que la comisión por subrogación acreedora será de un 0,50 %. Ahora queremos firmar subrogación con otra Entidad, y la Entidad antigua nos indica que le paguemos la comisión por subrogación acreedora, pues la LCCI será de aplicación al contrato con la Entidad nueva, y no al contrato firmado en 2009.

Tenemos la duda de si están en lo cierto, o, aplicando la LCCI, "disposición transitoria primera, apartado 3: "Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23."

Artículo 23. Reembolso anticipado.: 6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.

Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

Se nos aplicaría la LCCI al contrato firmado en 2009 con la Entidad antigua y por ello, no pueden cobrarnos la comisión de subrogación acreedora, o se aplicaría la LCCI al contrato de subrogación firmado con la Entidad nueva y por ello, la Entidad antigua sí puede cobrarnos la comisión. 

Gracias!

citando a Camila Maldonado Sánchez Pregunta similar: Comisión por subrogación acreedora Buenos días, Expongo situación: Contrato de préstamo...

Hola, Camila. 

Hemos trasladado tu pregunta a un hilo específico sobre este tema. En tu caso concreto, si subrogas tu hipoteca para pasa de un interés variable a uno fijo (y no aprovechas el traslado para modificar otros aspectos como el plazo), sí se te debe aplicar el artículo 23.6 de la Ley 5/2019, porque se indica específicamente que tiene carácter retroactivo y se aplica también en contratos anteriores a su entrada en vigor. Es decir, que en ese caso, el banco no te podrá cobrar la comisión por subrogación. 

En una de nuestras respuestas anteriores (la #24) encontrarás cuál es el criterio del Banco de España al respecto, que confirma nuestra interpretación. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Miquel,

En relación de #24, han tenido caso con éxito después de interponer una recomendación al Banco de España? El banco ha entrado en razón e obedecido la instancia del Banco de España o se ha resistido a devolverle la comisión que se pago indebidamente?

Gracias!

citando a Sin nombre Miquel, En relación de #24, han tenido caso con éxito después de interponer una recomendación al Banco de España? El banco ha entrado en ra...

Hola de nuevo. 

Lamentablemente, el Banco de España no precisa si la entidad devolvió la comisión en el caso que citamos en nuestra respuesta #24. Ahora bien, de forma general, las entidades sí rectifican en el 73% de los casos en los que reciben el informe del Banco de España, según los propios datos del supervisor. De todas formas, en caso de que el banco se resista, siempre existe la opción de llevar el caso a los tribunales o a la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero, que empezará a operar en los próximos meses. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Comisión por subrogación acreedora - Hipoteca Mixta

Buenos días, actualmente tengo una hipoteca a tipo variable y quiero cambiarme a otra Entidad que me ofrece una hipoteca mixta, los 5 primeros años a un interés fijo, y posteriormente hasta finalizar, un tipo de interés variable. 

Me surge la duda de si podría ampararme en la disposición transitoria primera de la LCCI, apartado 3, y a su vez artículo 23.6 LCCI, para que no me puedan cobrar la comisión de subrogación indicando que paso de una hipoteca a tipo variable a una hipoteca de tipo fijo, pues no sé bien si a esta hipoteca mixta, podría incluirse la consideración de tipo fijo.

Gracias

Un saludo

citando a Camila Maldonado Sánchez Pregunta similar: Comisión por subrogación acreedora - Hipoteca Mixta Buenos días, actualmente tengo una hipoteca...

Hola, Camila. 

Lamentablemente, la LCCI no tiene en cuenta casos como el tuyo. Se podría interpretar que tu interés pasará a ser fijo, porque lo será durante un tiempo, pero también que seguirá siendo variable, porque estará referenciado al euríbor en su segundo período. Nuestro consejo es que pidas cita a un notario (es gratis) para que te explique cuál de estas dos interpretaciones es la correcta. 

Un saludo.