citando a Surmari Hola Por desgracia soy asidua ya consultora de este tema y no veo la luz. Mi casa es de banco. La hipoteca 40.000 con el 100x100. Voy a reh...

Hola de nuevo, Surmari.

Lamentamos mucho tu situación. Desgraciadamente, el banco es el que pone las reglas: si quiere tener en cuenta el PEM en vez del precio de construcción para calcular el importe que te prestará, no hay nada que puedas hacer para evitarlo. Ahora bien, lo que sí puedes hacer es acudir a otras entidades, porque nos consta que hay algunas que sí tienen en cuenta el valor de tasación o de construcción para calcular ese importe.

Por ejemplo, según la información que hacen pública, Bankinter financia hasta el 80% del coste de la promoción o del valor de tasación (el menor de los dos), mientras que Banco Santander financia hasta el 100% del coste real de la construcción o el 70% del valor de reposición (el menor de los dos).

Te deseamos mucha suerte.

Un saludo.

Hola Miquel

Al fin me han aprobado la operación!! 

Esta mañana he ido al banco y ya he firmado todos los documentos PEROOOO ... Por supuesto me quieren meter el seguro de vida y fondo de inversión. Al último llamé he negado pero el seguro de vida me dicen que si quiero que me concedan el crédito lo tengo que hacer o me cobran comisión de apertura. De hecho la hoja donde tenía apuntado la del seguro de vida ponía CONFIDENCIAL 😂😂

Me dan dos opciones: 

1) asegurar la mitad del préstamo con un pago único anual de 4.031,74 o financiarlo a seis años con una cuota de 56 eur mensuales 

2) asegurar la totalidad del préstamo con una prima de 1.632,89 eur o 100 eur mensuales el primer año. No entiendo la jugada pero de este me han dicho que cuando pasaba el primer año los revisarían y si quiero lo podría cancelar 

Los 5 primeros años serán de tipo fijo 

Según me ha dicho el primer año pagaré como si tuviera todas las bonificaciones. Un 2,25% y el segundo año revisarían las vinculaciones.

A partir del sexto año variable euribor más 1,60% y con las bonificaciones euribor más 0,60 %

Cómo ves las condiciones? 

Aunque no es legal claramente me obligan a contratar el seguro de vida. Puedo elegir la opción 2) y antes de los 30 días después de la firma en notario, cancelar ese seguro? No podrían tomar ninguna otra habilidad que no fuera quitarme la bonificación del 0,20% verdad? Y para darme de baja me tendrán que dar alguna póliza para saber dónde tengo que dirigir la baja entiendo no? 

Sé que pueden parecer preguntas chorras pero la verdad es que es una duda gorda para mí 

Mil super gracias

citando a Surmari Hola Miquel Al fin me han aprobado la operación!!  Esta mañana he ido al banco y ya he firmado todos los documentos PEROOOO .....

Hola, Surmari.

¡Enhorabuena por la aprobación! Es legal que el banco bonifique el interés o el precio de la comisión de apertura a cambio de contratar su seguro de vida. Ahora bien, esa bonificación debe constar claramente en la documentación que te han entregado tras la aprobación: la FEIN, la copia del contrato...

Para empezar, nuestro consejo es que leas detenidamente la FEIN y la copia del contrato. Si ahí no se indica que te cobrarán una comisión de apertura en caso de no contratar el seguro de vida, no te la podrán cobrar si no lo contratas; diga lo que te diga el banquero. En este caso, si no te importa que te suba el interés en 0,20 puntos (o no te compensa por el precio del seguro), puedes contratar el seguro de vida y cancelarlo unilateralmente antes de que pasen 30 días. En la póliza, que deben entregarte obligatoriamente, aparecen los pasos para llevar a cabo este desistimiento.

Si en la FEIN y en la copia del contrato sí aparece que se te cobrará comisión de apertura en caso de no contratar el seguro de vida, te tocará valorar si te compensa pagar esa comisión o si te conviene más contratar el seguro. En este caso, valora también si te interesan sus coberturas o si te interesa más deshacerte de él en cuanto pase el primer año. Aprovechamos para decir que aunque desconocemos tu situación exacta, el precio del seguro de vida nos parece muy alto.

En cuanto a las condiciones, el interés mixto que te ofrecen se encuentra ligeramente por debajo de la media del mercado. El interés fijo inicial es competitivo (incluso sin la bonificación del seguro de vida) y el tipo variable posterior también.

Esperamos haber resuelto tus dudas.

Un saludo.

No se pueden explicar mejor las cosas. 

Eres maravilloso. No sabes cuánto me has orientado. Sigo estando pez pero no tanto

Mil gracias

Hola Miquel 

Si el seguro d vida anual lo financio luego puedo rechazarlo igualmente antes de los 30 días o tengo que hacer un sólo pago y luego me lo devuelven? 😔

citando a Surmari Hola Miquel  Si el seguro d vida anual lo financio luego puedo rechazarlo igualmente antes de los 30 días o tengo que hacer un sólo pa...

Hola de nuevo, Surmari.

¡Muchas gracias por tus palabras! En cuanto al seguro de vida, si lo financias, también puedes pedir su anulación antes de que pasen los 30 días desde la entrega de la póliza. En ese caso, la aseguradora tendrá que devolverte la prima entera del seguro, descontando los días que hayan pasado desde la contratación, y tú podrás usar ese dinero para hacer una amortización anticipada de la hipoteca y liquidar el importe correspondiente a la prima financiada del seguro.

Esperamos haber resuelto tu duda.

Un saludo.

Madre mía Miquel cuánto me estás ayudando

El lunes próximo tengo ya la firma en notaría. A ver si consigo hacerme la llonguis y no firmo el seguro 😂😂 porque el seguro de la casa no me lo hacen ni bonifico pero esto si están agobiando

citando a Surmari Madre mía Miquel cuánto me estás ayudando El lunes próximo tengo ya la firma en notaría. A ver si consigo hacerme la llonguis y no firmo el...

¡Para eso estamos! A ver si con un poco de suerte puedes librarte del seguro. Y si no puedes, siempre te quedará la opción de anularlo nada más salir de la notaría. ¡Mucha suerte!

Hola

Pues no sé terminan las sorpresas. Cuando firmé la documentación en el banco en teoría la interventora me explicó todo, firmé y luego me entregó la documentación para que se la diera al notario quien fue el que se dio cuenta que había una comisión del 2% por modificación que nadie me dijo que existía en ningún momento.

He preguntado a Cajamar y dicen que normalmente está operación se negocia pero en este caso no porque el importe que queda pendiente (unos 38000 eur) es menor del limite que se establece en la mayoría de los casos y que para eso están los 10 días de reflexión y que como no es una comisión habitual pues comentan otras más habituales 

Esto es aceptable? 

citando a Surmari Hola Pues no sé terminan las sorpresas. Cuando firmé la documentación en el banco en teoría la interventora me explicó todo, firmé y luego...

Hola de nuevo.

En teoría, el banquero tiene la obligación de informar al solicitante de todas las condiciones que tendrá su futura hipoteca. Ahora bien, como no somos expertos en temas legales, no sabríamos decirte si se trata de una conducta ilegal, aunque sin duda no sea ética.

A partir de ahí, tú decides: puedes "comerte" esa comisión para firmar la hipoteca o puedes reiniciar el proceso de negociación para eliminarla, aunque eso implicará repetir el estudio, llevará mucho tiempo (unas semanas como mínimo) y no podemos asegurarte que te la eliminen ni que te ofrezcan las mismas condiciones otra vez.

Por si te sirve, entendemos que la comisión a la que te refieres es la de novación, es decir, la que el banco puede aplicarte si pactas una modificación del contrato después de la firma. Si no tienes previsto hacer ningún cambio, no te la cobrarán. Y si quieres mejorar la hipoteca en el futuro, podrás hacerlo mediante una subrogación de acreedor (cambiar la hipoteca de banco), cuya comisión está regulada y podría ser más barata que la que tienes. Puedes releer la escritura para comprobarlo.

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo.

Exacto Miquel. Yo solicité ampliación de hipoteca aunque me han hecho un autopromotor. Está comisión en ningún momento me informaron ni el director ni la interventora. Fue el notario el que me preguntó si me habían informado y es cuando lo vi. El banco dice que para eso están los 10 días de reflexión para que me lea todo. 

Si. Es falta de ética total

Y como dices a estas alturas no puedo paralo todo si no no empiezo nunca. No cobran comisión de apertura ni notaría pero ya se encargan de recuperarlo por otra parte.

Gracias otra vez Miquel. Qué pesadilla 

Ya tengo la hipoteca aprobada e iniciando desescombros. Al fin. Pero ni el banco ni el arquitecto parecen tener claro del todo el funcionamiento del autopromotor. El constructor me pide un anticipo pero todavía no tengo la primera certificación. Puedo pagarle yo al constructor y luego que lo incluyan en la certificación y me lo devuelvan? Y si yo solo he pedido parte del coste, con la certificación es suficiente o son necesarias las facturas del constructor? Si solo me pide el banco la certificación tengo que justificar el IVA pagado?

citando a Surmari Ya tengo la hipoteca aprobada e iniciando desescombros. Al fin. Pero ni el banco ni el arquitecto parecen tener claro del todo el funcionamiento de...

Hola de nuevo, Surmari.

¡Enhorabuena por haber firmado ya la hipoteca! En principio, para que el banco entregue la primera cantidad de dinero, necesita una copia del proyecto del arquitecto, de la licencia de obras, del presupuesto de ejecución de la constructora y del certificado de eficiencia energética. Puedes preguntar al gestor del banco si necesita algún documento más, pero con esos debería bastar.

En principio, esos documentos ya te los tendrían que haber entregado. Si todavía no lo han hecho, puedes solicitarlos, porque todos ellos son necesarios para iniciar una obra. El proyecto del arquitecto hay que pedírselo al arquitecto, la licencia al ayuntamiento y el presupuesto de ejecución y el certificado de eficiencia energética al constructor.

A partir de ahí, si quieres adelantar algo al constructor para agilizar la obra, puedes hacerlo. Eso sí, antes te recomendamos hablar con el banco para asegurarte de que recuperarás el dinero con la primera entrega que te haga de la hipoteca.

En cuanto a la segunda pregunta, el banco necesita el presupuesto de ejecución para liberar la primera parte del dinero de la hipoteca y los certificados del arquitecto para realizar las siguientes entregas conforme se realice la obra. Las facturas, en principio, no son necesarias, pero te recomendamos leer la escritura hipotecaria para asegurarte.

Respecto a la última pregunta, es la constructora la encargada de declarar el IVA que pagues por las obras, así que entendemos que no sería necesario justificar el IVA pagado al banco. Ahora bien, si lo necesita, puedes mandarle una copia de las facturas, en las que se recoge el IVA pagado.

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo.

Buenas tardes,

Estoy en el "mismo" proceso que tú. A principios de septiembre firmé la hipoteca autopromotor y con el verano de por medio tuve que adelantar bastante antes de poder tener la primera disposición (ya estaban las obras iniciadas en junio, ya que esperar me retrasaría unos cuantos meses más la finalización por la disponibilidad de los gremios...). En mi caso, una vez firmada la hipoteca, no tuve problema en que me abonaran la primera disposición con la presentación de la certificación de los arquitectos. Como el IVA no está incluido en el préstamo, no me han pedido las facturas, no sé si los llegan a pedir. Los honorarios de los arquitectos entiendo que sí habrá que presentar factura, ya que no hay certificación de ese trabajo.

Espero haber aportado algo.

Muchas gracias por tu aportación. Yo ya he pagado los honorarios al arquitecto.Mi banco ya tiene todo: proyecto, presupuesto del constructor, yo he pedido parte de la rehabilitación pero ahora aparecen dudas que nadie me planteó inicialmente. El constructor ahora me pide un anticipo para empezar. Me han dicho que el banco no debería poner problemas en anticipar pero no sé muy bien qué es una certificación ya que el arquitecto me dice que es lo mismo que presentar la factura del constructor, cosa que no acabo de entender. Si solamente presento la certificación al banco, me puede pedir factura? Ellos o hacien**? Al banco se la debería repantinflar la factura porque tampoco van a pagar todo el coste

citando a Surmari Muchas gracias por tu aportación. Yo ya he pagado los honorarios al arquitecto.Mi banco ya tiene todo: proyecto, presupuesto del constructor, yo he...

Hola de nuevo.

Nuestro consejo es que hables directamente con el banco para preguntar qué documento necesitan exactamente, porque por lo que cuentas, parece que ya tiene todos los necesarios para entregar la primera parte del dinero.

En cuanto a las facturas, el banco no tendría por qué pedírtelas. Y respecto a Hacienda, entendemos que los responsables de presentar las facturas a Hacienda son la constructora y el arquitecto, que son los que te ofrecen el servicio y los que tienen que "recaudar" y declarar el IVA. De todos modos, como no somos expertos en temas fiscales, puedes preguntarlo directamente a la constructora y al arquitecto para asegurarte.

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo.

Respecto a los honorarios me refiero a la dirección de obra, que entiendo que eso en ningún caso se paga por adelantado (lo demás de proyecto de ejecución, etc. también lo tenía pagado). Quería decir que el banco no tiene porqué pedir las facturas ya que "solo" incluye en el préstamo la base imponible, el pago de las facturas y declaración de éstas lo deberían hacer los que las cobran. En mi caso como en el préstamo se incluían los honorarios de los arquitectos, aunque algunos ya estaban pagados, en ese caso habrá que presentar factura ya que la certificación es básicamente que los arquitectos certifican los trabajos hechos en la obra siguiendo como base el presupuesto de la constructora teniendo en cuenta el gasto de cada partida ejecutada.

A la hora de firmar la hipoteca, debería aparecer las disposiciones como las irá "soltando" el banco, una disposición inicial para afrontar el inicio (X%), disposiciones durante la obra según las certificaciones y una disposición final retenida (X%) que la liberan una vez presentada toda la documentación del ayuntamiento y registro de primera ocupación. A mí, la primera disposición me la hicieron ya teniéndola pagada, porque la obra la inicié antes de poder firmar el préstamo (teniendo ya la FEIN y toda la documentación) porque si esperaba se me retrasaría el final unos cuantos meses por la falta de disponibilidad de los gremios.

A quien se meta en la aventura de un préstamo autopromotor, que esté muuuuy preparado psicológicamente 😅.

Un saludo y mucha suerte.

Pues por supuesto que me habéis ayudado. De hecho gracias a tus consejos he ido avanzando muy positivamente. Eres tan eficiente, atento y rápido que me quedaría corta.