Pregunta similar: Amortizar hipoteca sin comisión

1. He preguntado en mi banco (Unicaja) si me cobrarán comisión por amortizar totalmente mi hipoteca y me dicen que como yo firmé la escritura con una comisión del 1%, me la tienen que cobrar. Yo les he dicho que Unicaja se ha adherido a la lista de bancos que seguirán la propuesta del gobierno para no cobrar comisiones en 2023. Ellos dicen que sí me cobrarán. ¿ Lo pueden hacer legalmente? Gracias 

Hola, JMA. 

El 24 de noviembre entró en vigor un decreto que, entre otras cosas, elimina la posibilidad de que se cobren comisiones por pasar del tipo variable al fijo o por amortizar hipotecas variables antes de tiempo. Te copiamos el artículo: 

"A partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2023, no se devengarán compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable previsto para los supuestos de hecho contemplados en los apartados 5, y 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. No se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo de dichos préstamos y créditos". 

Como suele pasar con estas leyes, pueden interpretarse de varias maneras. Nuestra interpretación, basada en la Exposición de motivos de ese decreto y en las declaraciones de la Ministra Calviño, es que el decreto prohíbe cobrar la comisión por amortización anticipada de todas las hipotecas variables, independientemente de cuándo se firmaron. Ahora bien, se puede interpretar que esa prohibición solo afecta a las hipotecas firmadas a partir de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, que se aplica desde el 16 de junio de 2019. 

¿Cuál es nuestro consejo? Primero, que hables con el banco y le expongas tu intención de amortizar anticipadamente tu hipoteca. Si te quiere cobrar la comisión del 1%, tienes dos opciones:

• No hacer la amortización e interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco para exigir que no te cobre la comisión. 
• Pagar la comisión, hacer la amortización e interponer posteriormente una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco para exigir que no te cobre la comisión.

Tras interponer la reclamación, si el banco te dice que ese cobro del 1% es correcto, te recomendamos elevar esa reclamación al Banco de España, que aclarará cuál de estas dos interpretaciones es la correcta. En esta guía gratuita explicamos qué pasos debes seguir para interponer tu reclamación. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

citando a Antonio Pregunta similar: Amortizar hipoteca sin comisión He preguntado en mi banco (Unicaja) si me cobrarán comisi...

Hola, Antonio. 

En nuestra respuesta #2 te explicamos por qué el banco te exige pagar esa comisión del 1% y que puedes hacer para reclamar que no te la cobre. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Gracias por la respuesta , pero no me saca de dudas , porque mi banco , tambien adherido al codigo de buenas practicas bancarias, interpreta que sólo es aplicable a las hipotecas posteriores a junio del 2019.

citando a JMA Gracias por la respuesta , pero no me saca de dudas , porque mi banco , tambien adherido al codigo de buenas practicas bancarias, interpreta que só...

Hola de nuevo. 

Lamentamos no poder ser más claros, pero desgraciadamente el redactado del decreto no es lo suficientemente preciso y eso da alas a los bancos para que lo interpreten como les interesa. Como te comentábamos, una reclamación al Banco de España puede ser la manera más rápida de salir de dudas. También puedes mandar una consulta al Banco de España a través de este enlace, aunque te avanzamos que tardarán un tiempo en contestarte. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Amortizar o cancelar?

Con la nueva ley del gobierno, estoy planteándome si amortizar casi todo el capital pendiente de mi hipoteca

Actualmente me quedan unos 9400€ lo cual me hace plantearme si pagar el total o mejor casi todo, dejar sólo una letra pendiente y asi evitar el 1% de comisión. Es correcto si lo realizo así?

Gracias de antemano

citando a Roberto Pregunta similar: Amortizar o cancelar? Con la nueva ley del gobierno, estoy planteándome si amortizar casi todo e...

Hola, Roberto.

Es perfectamente correcto si la cláusula en la que se regula la comisión por amortización anticipada parcial no te impone el pago de algún recargo en caso de que la amortización parcial supere un importe determinado. Te aconsejamos, por lo tanto, que leas detenidamente la escritura de la hipoteca para comprobar si existe ese matiz.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Tras solicitar  al ministerio de economia una aclaración del Real decreto 19/2022 , me contesta Secretaria de la S.G, de legislación de entidades de crédito . Me dicen que desde el 22 de noviembre del 2022 y hasta el 31 de diciembre del 2023 no se podrán cobrar ninguna comisión por amortización parcial o total , independientemente de la fecha en que se formalizó el prestamo.

Envié el mail a mi banco y me autorizaron a amortizar el total del capital pendiente a coste cero.

Pregunta similar: Contestación SAC Sabadell sobre el cobro de comisión por amortización

Buenas tardes:

                      Después de reclamar al SAC del banco Sabadell por el cobro de una comisión por amortización total de mi préstamo hipotecario en el mes de enero, me ha contestado hoy, en relación a la suspensión del cobro de dicha comisión en virtud del RDL 19/2022, y se ha pronunciado en el sentido que ya me habéis comentado por este foro. Paso a reproducir textualmente alguno  de los párrafos de la carta recibida:

"Cabe indicar que la modificación de la Ley 5/2019 art. 23.6, a la que ustedes hacen referencia, hace alusión a la modificación del préstamo para pasar de tipo variable a tipo fijo, ya sea mediante novación o subrogación de acreedor en prestamos

En su caso, los prestamos hipotecarios que nos ocupan se formalizaron el 6 de agosto de 2004, con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI, por lo que en caso de cancelación anticipada les corresponde la comisión establecida en la escritura

Por otro lado, la cancelación se realiza con fecha valor 14 de enero de 2023 por cancelación anticipada, no por subrogación de acreedor a otra entidad pasando de variable a fijo  o por novación.

Es por ello que, atendiendo a la fecha de formalización de los préstamos, la publicación del RD y a lo establecido contracturalmente, este Servicio  de Atención al Cliente resuelve que, formalmente, la comisión aplicada es correcta".

Para empezar, nosotros no hicimos referencia al articulo 23.6 de la ley 5/2019, sino a la Disposición Adicional Primera del RDL 19/2022, donde se menciona ese apartado y el apartado 5 que habla de las comisiones por amortización total y parcial de los créditos hipotecarios. Están mezclando - supongo que adrede - los conceptos para llevar a confusión. Yo no he hecho ninguna novación ni subrogación ni cambio de variable a fijo, simplemente he amortizado totalmente el préstamo y punto, lo que se recoge en los supuestos del apartado 5 de la Ley 5/2019.

Después me parece increíble que terminen agarrándose a la fecha de la Ley 5/2019. De verdad esa interpretación del RDL es válida?

Vamos a reclamar al Banco de España mañana mismo, pero supongo que dicha entidad, aunque adoptara otro criterio, no podrá imponérselo al banco, verdad? Esto podría tener, en último término, recorrido judicial?

Muchas gracias!!!!

citando a Borfe Pregunta similar: Contestación SAC Sabadell sobre el cobro de comisión por amortización Buenas tardes: &nb...

Hola, borfe.

Vamos a repasar lo que dice la Disposición adicional primera del Real Decreto-Ley 19/2022:

"A partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2023, no se devengarán compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial de los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable previsto para los supuestos de hecho contemplados en los apartados 5, y 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. No se devengará durante este período ningún tipo de comisiones por la conversión de tipo variable a tipo fijo de dichos préstamos y créditos".

Como ves, la disposición menciona que no se podrá cobrar la comisión por la amortización anticipada de una hipoteca variable en 2023 "para los supuestos de hecho contemplados en los apartados 5 y 6 del artículo 23 de la Ley 5/2019". Esta es la línea que genera controversia, porque puede interpretarse que la disposición simplemente cita ese apartado para especificar qué se considera amortizar anticipadamente una hipoteca variable o que se refiere a que solo se aplica la disposición en hipotecas variables formalizadas a partir de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 (desde el 16 de junio de 2019). 

Para aclararlo, se lo consultamos al Banco de España a través de su Servicio de Consultas, pero su respuesta fue que esta disposición solo se aplica para las hipotecas variables firmadas dentro de la Ley 5/2019. Sin embargo, el Portal del Cliente Bancario del propio Banco de España no hace esa distinción, mientras que el usuario @JMA, cuya experiencia puedes leer en este hilo, afirma que el Ministerio de Economía considera que la disposición es aplicable a todas las hipotecas variables. Para confirmarlo, mandamos hace unas semanas una consulta al Ministerio, pero todavía no hemos recibido respuesta. 

Como ves, todavía no está nada claro cómo debe interpretarse esa disposición. Por ello, nuestra recomendación es que sí reclames ante el Banco de España, porque no pierdes nada por intentarlo y puede que te den la razón. Es cierto que sus resoluciones no son vinculantes, pero las entidades bancarias las suelen respetar en la inmensa mayoría de los casos. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Gracias por su respuesta.

Pues mala pinta tiene si el Bando de España ha dicho eso. No lo entiendo, porque estoy convencido que no era la intención del Gobierno. No tiene sentido. En prensa se recalcó que era para todos los ciudadanos. Sabrían decirme como se solicita una aclaración al Ministerio de Economía? No si si el usuario JMA podría explicármelo. Yo he puesto una consulta con un formulario de la página web del Ministerio pero no sé si es así como se debe hacer para que te contesten. No obstante, pondré también la reclamación al Banco de España. Muchas gracias

citando a Borfe Gracias por su respuesta. Pues mala pinta tiene si el Bando de España ha dicho eso. No lo entiendo, porque estoy convencido que no era la i...

Yo también lo hice por el formulario de la web , tardaron unos veinte días en contestar.

Pregunta similar: Cancelación de hipoteca

En el año 2012 firmé una hipoteca con una penalización del 1% en caso de cancelación. En el caso de liquidarla  ¿ Cual sería el porcentaje de penalización el 1, o el 0,25 sobre el capital pendiente?

citando a Luis Mari Pregunta similar: Cancelación de hipoteca En el año 2012 firmé una hipoteca con una penalización del 1% en caso de...

Hola, Luis Mari.

En 2012, el coste máximo que podía tener la comisión por cancelación anticipada era del 0,5% (0,25% a partir del sexto año). En tu caso, por lo que nos cuentas, te incluyeron una comisión con un precio por encima del límite legal. 

No somos expertos en temas legales, así que no podemos decirte si lo correcto sería que te cobraran hasta un 0,25% o si no te la pueden cobrar por haberte incluido una comisión por encima del límite legal. Nuestro consejo, para salir de dudas, es que mandes una consulta al Banco de España. Se la puedes enviar a través de esta página. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Buenos días,

Y en el año 2013 cuál era coste máximo que podían aplicar por cancelación? En mis escrituras pone 2,5%, y en la novación que voy a hacer me pasan ese importe al 2%.

Gracias de antemano

citando a Ainara Buenos días, Y en el año 2013 cuál era coste máximo que podían aplicar por cancelación? En mis escrituras pone 2,5%, y en la novación que v...

Hola, Ainara.

En 2013, la comisión por cancelación anticipada no podía superar el 0,5% (0,25% a partir del sexto año). Ahora bien, si la hipoteca era fija, el banco podía incluir también una comisión que se llama compensación de riesgo de tipo de interés, que no tenía límite máximo legal. 

La nueva comisión por cancelación anticipada del 2% que te quieren incluir con la novación es correcta siempre y cuando tu hipoteca tenga un interés fijo. Te damos más detalles en nuestra página sobre los gastos de cancelación de hipoteca. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

citando a JMA

citando a Borfe Gracias por su respuesta. Pues mala pinta tiene si el Bando de España ha dicho eso. No lo entiendo, porque estoy convencido que no era la i...

Yo también lo hice por el formulario de la web , tardaron unos veinte días en contestar.

Hola Miquel Riera: Habéis recibido ya respuesta del Ministerio de Economía a la consulta que mencionas en tu entrada #10 del 21/02/2023?

A "JMA" le funcionó con su Banco para evitar la comisión de amortización¡¡ . Sería genial tener una respuesta que nos valga a todos los interesados de este Foro de forma genérica, en vez de ir pidiendo individualmente la aclaración al Ministerio. Muchas Gracias.    

citando a AGB

citando a JMA

citando a Borfe Gracias por su respuesta. Pues mala pinta tiene si el Bando de España ha dicho eso. No lo entiendo, porque estoy convencido que no era la i...

Yo también lo hice por el formulario de la web , tardaron unos veinte días en contestar.

Hola Miquel Riera: Habéis recibido ya respuesta del Ministerio de Economía a la consulta que mencionas en tu entrada #1...

Hola, AGB.

Lamentablemente, no hemos recibido ninguna respuesta del Ministerio de Economía. Ahora bien, el Banco de España, en su Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades de pago (la puedes consultar aquí), indica lo siguiente: 

"Por otra parte, el RD-Ley 19/2022 establece una exención, desde la entrada en vigor de la norma hasta el 31 de diciembre de 2023, del pago de comisiones en los siguientes supuestos:

a) Las comisiones asociadas a una conversión de tipo de interés variable a fijo para préstamos o créditos hipotecarios.

b) La compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total y parcial, en los préstamos hipotecarios a tipo variable (esto es, en cualquier amortización de capital)."

Esto puede interpretarse como que no es necesario que la hipoteca variable haya sido firmada a partir del 16 de junio de 2019 para poder acogerse a esta exención. Por ello, si quieres amortizar tu hipoteca variable, nuestro consejo es que muestres este documento a tu banco para que no te cobre la comisión. Si te la quiere cobrar de todos modos, siempre puedes pagarla y reclamar posteriormente ante la entidad y ante el Banco de España para que te devuelva el dinero. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Buenos dias:

                 Como creo que comenté en otro post, tras reiterar mi pregunta al Ministerio de Economía, me contestaron a la consulta, pero de una manera muy genérica; únicamente haciendo un corta y pega del RDL 19/2022 y de la Ley Hipotecaria de 2019. Pero no me hicieron una aclaración concreta donde se dijese que daba igual la fecha de formalización del préstamo. He vuelto a hacer la consulta intentando ser más específico aun que la primera vez. Espero que me vuelvan a contestar. También hice una reclamación al Banco de España hace más de dos meses y no me han contestado. Te sientes un poco desamparado ante la mala praxis bancaria como siempre. A mi me cobraron la comisión en enero y el SAC me dio una respuesta surrealista para terminar alegando lo de la fecha

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La aclaración la pediste a través del formulario de la página web del Ministerio de Economía o a algún correo concreto?

Estoy en la misma situación que tú, hoy a mí sí me han cobrado la comisión del 1% y voy a reclamarlo. Me gustaría presentar en la reclamación algún documento donde exista este tipo de aclaración.