Hola Ana,

Para que la exención por reinversión en vivienda habitual sea total debes destinar todo el dinero obtenido en la transmisión en la compra de la nueva casa. Si queda un sobrante, deberás tributar en el IRPF por esa cantidad no reinvertida. Es decir, te podrías acoger a la reinversión, pero esta sería parcial.

No obstante, si como indicas, vas a utilizar parte del dinero para pagar la hipoteca que aún pesa sobre el inmueble, se considerará como importe total obtenido el resultante de restar al precio de venta de la casa la cantidad que aún queda pendiente de amortizar. Ese resultado sería el que tendrías que reinvertir para estar exenta del gasto del IRPF por la venta de tu vivienda en su totalidad.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Hola,

Sí, me queda claro, pero tengo un par de preguntas más: Por un lado, en la cantidad pendiente por amortizar de hipoteca ¿se incluye la penalización por cancelación anticipada?. Y, por otro, en la cantidad para invertir en la nueva viviendad habitual, ¿se incluye el Impuesto de Patrimonio/IVA?. Gracias.

Saludos

Hola Ana,

La Agencia Tributaria establece que la exención del IRPF por la venta y reinversión en vivienda habitual se produce cuando "el importe total obtenido por la transmisión se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual". En este sentido, no hace mención de que a la cantidad reinvertida se le puedan contar los gastos de adquisición de la nueva vivienda.

Por otro lado, en cuanto a los gastos de cancelación de la hipoteca, la Agencia Tributaria tampoco hace mención expresa. Aunque, se puede interpretar que este coste es uno de los gastos inherentes a la venta y, por tanto, se podrían tomar en cuenta.

No obstante, es aconsejable que consultes con un experto en fiscalidad que te pueda orientar sobre las diferentes interpretaciones que hace la Agencia Tributaria de este tipo de casos o, también, puedes comunicarte directamente con alguna de las oficinas de Hacienda de tu localidad.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Pregunta similar: vendo mi casa sin ser residencia habitual.

Hola buenas tardes, 

compré una casa hace 3 años pero no pude hacerla habitual puesto que estaba en ruinas, la reformé poco a poco en este tiempo ahora se puede vivir y justo ahora dieron la cédula de habitabilidad; hace un año me compré con mi pareja una casa para los 2 y tenemos una hipoteca cómo residencia habitual. 

Quiero vender mi primera casa ahora que esta habitable, el margen de beneficio ha subido bastante desde el 2017 y me gustaría re-invertir en una finca rústica para hacer una explotación ganadera o quizá si se pudiera residencia habitual también.

tendría que dar el 23% del beneficio? 

Que opciones tengo? 

Muchas gracias ! 

Hola, Alberto

En este caso, no podrías acogerte a la exención por reinversión dado que la casa que quieres vender no cumple con el requisito de vivienda habitual.

En este sentido, tendrías que pagar el IRPF por la venta de la vivienda cuyo porcentaje de tributo oscila entre el 19% y el 23%, según el tramo donde está ubicada tu ganancia.

Pregunta similar: IRPF POR VENTA DE VIVIENDA

Hola, estoy intentando calcular el IRPF por venta de una vivienda y estoy hecha un lío.

Explico un poco: en 1997 mi marido compró un piso. Adquirimos otra vivienda en 2010 y el banco que nos dio la hipoteca nos la hizo de doble garantía, es decir, cancelamos el préstamo de la compra de 1997, y en la hipoteca de la nueva vivienda se incluyó lo que quedaba pagar de la anterior. El total de la hipoteca se repartió entre ambas viviendas al 50%. 

El año pasado nos hemos ido a vivir a la vivienda que compramos en el año 2010 y queremos vender el piso que se adquirió en 1997.

El caso es que si a la hora de hacer el cálculo de IRPF ¿hay que hacerlo sobre lo que costó en 1997 o sobre lo que se puso en el préstamos hipotecario del año 2010?

Espero que podáis ayudarme.

Pregunta similar: Vender vivienda y comprar otra, se paga IRPF?

Buenos dias, he vendido una casa y voy a comprar otra en el mismo municipio por algo mas de lo que he vendido, era mi vivienda habitual y esta nueva lo seguira siendo. Pero quiero pedir una hipoteca para pagar un dinero a mis padres que me prestaron para la compra de otra vivienda. A efectos de IRPF si vendo y compro por mas o menos lo mismo no tengo que pagar o depende de la hipoteca que voy a tener que pedir. Espero haberme explicado, gracias

Hola, José Antonio

Si has vendido tu vivienda habitual y vas a utilizar el dinero de la venta para comprar otra casa (habitual) te puedes acoger a la exención por reinversión y no tener que pagar IRPF por la venta del inmueble.

El hecho de que solicites una hipoteca no es un impedimento para que puedas acogerte a la exención. Especialmente, si el precio de la casa que vas a comprar es superior al de la que vendes. Ten en cuenta que no tiene que ser exactamente el mismo dinero físico, sino una cantidad equivalente.

Eso sí, Hacienda entenderá que el dinero de la venta se destinará a pagar las cuotas de la hipoteca (para aceptar la exención) y en este aspecto hay cierta polémica, dado que el lapso que la Agencia Tributaria da a los contribuyentes para realizar la reinversión es de dos años.

Si pasado este plazo el contribuyente no ha reinvertido todo el dinero de la venta en saldar el préstamo, Hacienda puede exigir tributar por la cantidad no reinvertida. O al menos así lo ha hecho, hasta que hace unos meses en una sentencia el Tribunal Supremo determinó que se debe entender que la cantidad reinvertida es la totalidad del importe de la casa y no solo las cuotas pagadas durante esos dos años.

No obstante, es aconsejable que consultes tu caso con un experto fiscal, ya que, a pesar de la sentencia del Supremo, han habido sentencias contradictorias al respecto y desconocemos la interpretación que está haciendo la Agencia Tributaria de este tipo de casos en este momento.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Pregunta similar: Cancelación 1 hipoteca con su venta

Buenas noches!

He estado leyendo sobre el tema del pago del IRPF por venta de piso pero no me queda claro en mi caso, lo expongo para ver si me podéis ayudar:

Hace poco compramos un piso lo llamaremos A teniendo otro que tenía una hipoteca que le llamaré B, para que nos dieran el piso A la financiera pagó la hipoteca con el banco con el cual teníamos el piso B condición para poder comprar el piso A. A su vez la financiera realizó una nueva hipoteca sobre el piso B de Mayor importe como aval . La pregunta viene a ser la siguiente: 

En unos días firmamos la venta del primer piso del B y liquidaremos el importe bloqueado de la nueva hipoteca del mismo y quería saber si cancelando la hipoteca del piso B y parte de la A en la totalidad de la ganancia sin contar la plusvalía municipal estamos exentos de pagar el IRPF.

Entiendo que si ya que parte se va para la primera vivienda que ya teníamos y la otra parte se va para la reinversión que según tengo entendido se ha de hacer en un periodo inferior de dos años.

Alguien me puede informar de esto?

Venta del piso B: 130.000 del cual quedan por pagar 97.500€

Plusvalía :7.000€

Amortización nuevo piso comprado antes de vender: 25.500€

Debo pagar IRPF?

Gracias por vuestra ayuda de antemano

Hola, Dulce Hogar

Sí, en principio podrías acogerte a la exención por reinversión si el dinero obtenido con la venta del piso B (menos el importe adeudado, menos los gastos) lo utilizas para amortizar la hipoteca del nuevo piso A, si este lo has comprado dentro de los dos años de plazo que exige la Agencia Tributaria y siempre y cuando se trate de la vivienda habitual.

No obstante, es aconsejable que consultes tu caso con un experto fiscal, este te podrá confirmar si cumples con todos los requisitos que exige Hacienda para acogerte a la exención y estar libre de pagar IRPF por la venta de tu casa. Ten en cuenta que la Agencia Tributaria considera que este es un beneficio opcional, por lo que muchas veces el contribuyente está sujeto a la interpretación que hace el organismo de cada caso.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Correcto, es así. Tal cual

Hoy estuve hablando con Hacienda. Muchas gracias por su respuesta

Pregunta similar: Venta casa. Qué valor de valor de adquisición pongo?!

Hola Foro. Mis padres han vendido una casa que se construyeron ellos mismos en un terrero de su propiedad comprado y escriturado en 1981. La casa se construyó en 1987 y no tengo facturas. Sabemos lo que costó, pero no podemos demostrarlo. Curiosamente desde el año 1987 pagan la contribución de la casa y figura en el registro de la propiedad. Tampoco tengo los recibos de esa contribución pagada desde 1987. En el año 2006 por fin escrituraron la casa por un precio de 70.000€. Ahora la han vendido. Qué precio y fecha de adquisición pongo en la declaración del IRPF? Opción A: año 2006 - 70000€.   Opción B: año 1987 precio que sabemos que costó y no podemos demostrar. Opción C: ni idea...hay opción C?

En el caso de la opción B, el precio de 1987 es muy bajito con respecto a 2021. Puede regularizarse de alguna manera? 

Gracias por la ayuda.

Hola, Eva

En aquellos casos en los que es el propio contribuyente quien edifica la vivienda y, según lo dispuesto por la Dirección General de Tributos, el valor de adquisición para pagar el IRPF por la venta de la casa suele ser la suma del coste del terreno más el coste de las obras realizadas, más los gastos y tributos que debieron haber satisfecho al comprar la propiedad.

No obstante, es posible que la Agencia Tributaria les exija las facturas para demostrar el gasto de las obras. Desconocemos si al haber la escriturado la vivienda en 70.000 euros (entendiendo que para asignarle ese valor se tomaron en cuenta el valor del terreno y el de las obras) puedan utilizar este precio como valor de adquisición. Como tu caso es muy específico, es aconsejable que lo consultes con un experto fiscal. Este te podrá explicar como Hacienda suele proceder con este tipo de casos y te podrá orientar sobre cómo hacer la declaración.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Pregunta similar: Venta de casa

Buenas tardes, estamos pensando en vender una vivienda que tengo. Es antigua y la diferencia de adquisición con la venta es alta, por lo que me saldrá a pagar bastante IRPF. Me comentaron que podría revalorizar la vivienda para ahorrar algo en este impuesto. Saben si esto es cierto. Gracias.

Hola, Montserrat Postigo

No somos expertos fiscales, pero la única forma que quizás tendrías de "revalorizar" la vivienda para que el valor de adquisición sea más alto y, por tanto, la diferencia con el valor de transmisión sea menor sería realizando reformas considerables en la vivienda, ya que este es un gasto que puedes sumar al valor de adquisición a la hora de calcular el IRPF a pagar por la venta de la vivienda.

No obstante, debes tener en cuenta que para que estas reformas sean consideradas válidas por la Agencia Tributaria deben ser considerables y deben estar dirigidas a ampliar o mejorar sustancialmente la casa como podría ser, por ejemplo, aumentar la superficie de la vivienda.

Por tanto, considerando que realizar una reforma de este tipo puede significar asumir un gasto importante y teniendo en cuenta que puede tomar tiempo, debes evaluar si realmente te sale a cuenta. Es aconsejable que consultes tu caso con un experto fiscal para que este te indique qué opciones podrías tener en tu situación concreta para intentar minimizar el impacto fiscal.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Yo tengo un caso parecido y mi agente inmobiliario me dijo que lo que importa para el IRPF es el precio de compra de la vivienda. Entonces creo que tendrías que calcularlo en base al precio que pagaste en 1997.

Pregunta similar: Pagar IRPF por venta de casa amueblada

Si vendo una casa por 200000, pero 10000 es por los muebles, la ganancia patrimonial de la vivienda es 190000-coste adquisición. Pero ¿cómo tributa en renta para el vendedor el importe obtenido por los muebles, y no por la vivienda? Para el comprador creo que es ITP al 4%.

Gracias

Hola, Helper:

¡Gracias por dejarnos tu consulta! En primer lugar, es importante que en la escritura de compraventa se desglose el precio entre el valor de la vivienda y el de los muebles. Dicho esto, la ganancia obtenida con los muebles no suele ser una ganancia como tal, porque su precio de venta es inferior al de compra. Por tanto, no deberás declararla en el IRPF. Aun así, te recomendamos que que guardes las facturas por si Hacienda te pidiera que demostraras que no ha existido ganancia.

En cuanto al pago del IRPF por la venta de la vivienda, el incremento patrimonial es como lo describes: 190.000 - coste de adquisición. Pero recuerda que también puedes restar al valor de transmisión los gastos e impuestos de la venta. Además, ten en cuenta que existen exenciones en el pago del IRPF, puedes consultar aquí cuáles son.

Por último, te dejo el enlace a nuestra calculadora de plusvalía municipal. Allí podrás averiguar gratis cuánto te tocará pagar por este otro tributo.

¡Espero haberte ayudado! No dudes en escribirme nuevamente si tienes más dudas.

Un saludo,

Paula

Pregunta similar: IRPF por venta posterior a la extinción de condominio

Hola, llevo buscando respuestas desde hace tiempo y no encuentro ejemplos similares.

Mi caso es el siguiente, en 1996 compro un piso con la que era mi mujer por 42.000 eu, entonces 7000000 de pesetas.

En 2003 hacemos disolución de condominio, me quedo el piso, la hipoteca y pago a la otra parte 30.000 euros de compensación, consta en disolución. Me queda nueva hipoteca por 66.000 con los 30000 incluidos.

En 2015 alquilo el piso y me compro casa, que pasa a ser mi vivienda habitual, paso a tener dos hipotecas,-30000 y -60000 situación actual.

Durante el tiempo que viví en el primer piso fue siempre mi vivienda habitual hasta que me cambié a la casa actual que sigue siendo mi vivienda habitual, no tengo mas viviendas.

Aquí mis preguntas,

1-cuando venda el piso, 90000 +/-, que valor de compra tomo para calcular las ganancias patrimoniales y declarar irpf?

2-si pago las dos hipotecas pendientes con lo que saque de la venta, se pueden compensar aunque hayan pasado mas de dos años desde que compré la casa en la que vivo?

3- se tiene que sumar todo lo ganado por los años de alquiler del piso al calculo de plusvalía?

Gracias por vuestro tiempo.

Hola, Helper:

Siento la demora en mi respuesta. Sobre la base de la situación que nos planteas, respondo a tus preguntas por partes:

1- Para calcular la ganancia patrimonial del IRPF debes tomar como valor de adquisición el de compra, es decir, los 42.000€. Si vendes con ganancias, también tendrás que pagar la plusvalía municipal y para calcularla en función del método objetivo debes tomar como año de adquisición 1996.

2- Con respecto a tu pregunta de compensar las hipotecas, ¿podrías ser más específico? Debo disculparme de antemano, pero no termino de comprender cuál es la inquietud.

3- En lo que se refiere al importe que recibiste por los alquileres, no tendrías que declararlo en el IRPF por la venta, siempre que hayas incluido las ganancias anuales en la renta correspondiente.

¡Espero haberte ayudado! Si tienes más inquietudes, no dudes en consultarnos.

Un saludo,

Paula