citando a Elena Gómez Hola, Logan23. Vamos a intentar solucionar tus dudas por partes. Lo primero es que, para que la expareja de tu mujer deje de consta...

Hola, Logan23.

Vamos a intentar solucionar tus dudas por partes. Lo primero es que, para que la expareja de tu mujer deje de constar como propietario del piso, deben hacer una extinción de condominio. Con esta operación uno de los titulares cede al otro su parte de la vivienda a cambio de una contraprestación económica. En caso de que ambos tengan la casa y la hipoteca al 50 %, esta contraprestación se calcularía dividiendo el valor actual de la vivienda (que se conoce con una nueva tasación) en dos y restándole la mitad de la hipoteca que queda pendiente. Si la cantidad que acuerdan es diferente, a la hora de hacer la declaración de la renta deberán declarar la ganancia o pérdida de patrimonio y tributar por ello.

El siguiente paso sería pactar una novación con el banco para quitarlo como titular de la hipoteca y para eliminar la parte del aval que corresponde a los padres de él. Esta operación no es de obligada aceptación para el banco por lo que, como bien dices, puede pediros algo a cambio. Si tú estás dispuesto a entrar como titular ya es un buen principio, pero a no ser que tengas un perfil económico mucho mejor que el de él, dado que también pierden avales, puede que no sea suficiente y que tengáis que negociar algo más, como puede ser incluir nuevos avales, otros bienes como garantía o cambiar alguna condición.

En cuanto a la opción de cambiar la hipoteca de banco mediante, puede ser una vía para mejorar algunas condiciones de la hipoteca (por ejemplo si tiene un interés muy alto o muchas comisiones o vinculación), pero con una subrogación no se pueden cambiar los titulares de una hipoteca, así que antes o después de realizar esta operación deberíais hacer la novación y asumir el coste de ambas.

Un saludo.

Hola, Logan23.

Como te comentamos en la anterior respuesta, pueden llegar al acuerdo de otra cantidad, pero entonces deberán declarar la ganancia o pérdida patrimonial que tributa por IRPF. Eso sí, si no hay ninguna contraprestación puede considerarse una donación encubierta, así pues os recomendamos que antes de nada preguntéis en vuestra oficina de la Agencia Tributaria para aseguraros de que podéis hacerlo (quizá al asumir tu mujer la hipoteca pendiente podría considerarse que sí se ha dado la contraprestación, pero al ser materia tributaria lo desconocemos) y de cómo debéis proceder para evitar futuras sanciones.

En cuanto a tu pregunta sobre si encontraríais mejores condiciones, sin conocer los detalles de la hipoteca es imposible que te guiemos. En cualquier caso piensa que si queréis que él deje de constar como titular y eliminar los avales deberéis hacer, sí o sí, la novación. Si las condiciones en las que queda luego la hipoteca no os conviene podéis buscar ofertas para hacer la subrogación. Te dejamos acceso a nuestro ranking de las mejores hipotecas para subrogación para que puedas ver las condiciones que se ofrecen, pero como decimos, es algo que tendréis que debatir más adelante porque con esta operación no podéis cambiar los titulares.

Un saludo.

Buenas tardes. Tengo una casa en propiedad con mi ex pareja y queremos llevar a cabo una extincion de condominio, quedándome yo con la vivienda, dándole la contraprestacion que le tengo que dar por el dinero que ha puesto hasta ahora. Tenemos la hipoteca con el BBVA y ahi es donde vienen los problemas. Al principio querían cobrarme una comisión por novacion. He mirado mi prestamo hipotecario y no viene contemplada esa comisión. Hable con el Servicio de Atención al Cliente del Banco de España, con el departamento Reclamaciones, quejas y consultas sobre normativa bancaria y me dijeron que si no venia contemplado en el contrato no me lo podía cobrar. Con esas fui al banco y al decírselo van y me contestan que esq tengo que hacer una subrogacion y no una novacion. Estoy harta de leer en paginas que lo que tengo que hacer es una NOVACION, me lo ha dicho el notario, me lo dijeron hasta ellos mismos y ahora me vienen con estas para cobrarme asi la comisión por subrogacion que si viene contemplada en el contrato del préstamo hipotecario. Dicen que esq en una novacion no se puede cambiar el titular, y yo lo quiero cambiar el titular, quiero sacar a uno de ellos y quedarme yo. Si me piden aval y cobrarme por meterlo están en su derecho, pero esq me están cobrando a realizar una operación que yo ni quiero hacer ni tengo porque hacer solo por llevarse ellos 3000 euros de comisión. Creo estar en lo cierto pero ya hasta me hacen dudar, por ello el motivo de mi consulta. Muchas gracias por vuestra atención. Un saludo

Hola, MariaGuadalupeG.

Lo primero que queremos es aclararte que en la extinción de condominio no interviene el banco, es la operación por la que uno de los propietarios cede al otro su parte de la propiedad a cambio de la contraprestación económica que le corresponde.

Para que esa persona deje de constar también en la hipoteca que queda pendiente con la entidad, como bien dices tenéis que hacer una novación. Eso sí, esta operación no es de obligada aceptación por parte del banco, que se puede negar a hacerla por cualquier motivo (o sin ninguno de hecho) o aceptarla a cambio de otras modificaciones como subir un poco el interés o incluir más vinculaciones, otro titular o algun aval. Al final es un proceso de negociación en el que tocará llegar a un acuerdo.

En cuanto a la subrogación, se trata de una operación para cambiar la hipoteca de banco y, de hecho, precisamente uno de los cambios que no se pueden hacer es el de quitar titulares, así que el banco no te puede proponer esta operación si tu objetivo es quitar un titular de la hipoteca.

Un saludo.

Esta mañana he estado de nuevo en el banco y he hablado con el director. Me ha venido a decir, después de exponerle todo lo que se al respecto, y todo lo que me han indicado por distintas vías, que reconoce que lo que quiero hacer se puede hacer mediante NOVACION pero dice que ellos no la hacen para eso, porque no quieren. Que ellos hacen SUBROGACION DE DEUDOR, si quiero bien y sino también. Que lo único que podemos hacer es negociar esa Comisión por subrogacion (2%) y bajarmela algo, pero para ello me piden que lleve también el seguro del coche. Yo no se ya ni que pensar, me parece demasiado todo esto y no se que mas hacer.

Hola, MariaGuadalupeG.

Como te comentamos, la novación no es de obligada aceptación por parte de la entidad y hay otras fórmulas para quitar a un titular como la subrogación de deudor o, directamente, la cancelación y constitución de una nueva hipoteca.

Ahora bien, si consideras que te han querido ocultar información o que no has sido tratada debidamente, siempre puedes interponer una queja al Servicio de Atención al Cliente de tu entidad, aunque eso no garantiza que te vaya a solucionar la situación.

Por otra parte, parece que tu hipoteca es de hace bastantes años (dado que en los últimos años la comisión por subrogación está limitada por ley y es mucho más baja) y puede que las condiciones que firmaste sean peores que las actuales (eso habría que estudiarlo, porque desconocemos el detalle de tu contrato). Si es así y, además, no estás de acuerdo con lo que te propone tu entidad podrías valorar la opción de hacer una subrogación real para cambiar la hipoteca de banco y aprovechar para mejorar tus condiciones, aunque en ese caso te recordamos que después tendrías que hacer una novación para quitar a tu expareja de la hipoteca (te recomendamos que si optas por esta opción lo pactes por escrito con la nueva entidad, para evitar problemas).

Si bien es cierto que esta doble operación tiene un alto coste, si consigues mejorar las condiciones puede que a largo plazo ahorres dinero (se considera que la operación es rentable si recuperamos el dinero invertido con el ahorro conseguido en dos o tres años) y, en cualquier caso, si el banco ve que puede perderte como cliente quizá esté más dispuesto a negociar. También ten en cuenta que, si consigues una oferta para subrogarte, tu banco puede hacer una contraoferta igualando o mejorando las condiciones, caso en el que te tendrías que quedar con ellos.

Un saludo.

Mi duda es la siguiente: voy a hacer una Subrogación con extinción de condominio, quién tiene que pagar la nueva escritura, el banco que me hace la nueva hipoteca o yo? Porque tengo entendido que ahora son ellos quiénes deben correr con esos gastos y me dicen que la debo pagar yo. Muchas gracias

Hola, Despistada total.

Entendemos que tienes una vivienda y una hipoteca a medias con una persona y que pretendes quedarte con la titularidad total tanto de la vivienda como de la hipoteca. En este caso, es probable que lo que te planteen no sea una subrogación, pues esta operación consiste o bien en cambiar de banco, o bien en que un titular sustituya a otro. 

Por lo tanto, creemos que lo que te proponen puede ser una de estas dos operaciones: 

• Una novación, es decir, la modificación de la hipoteca para quitar al titular que no se quedará con la casa. En este caso, la mayor parte de los gastos de novación tendrías que pagarlos tú. Encontrarás un listado de estos gastos si pinchas sobre el enlace anterior. 
• Una nueva hipoteca, es decir, que te darán una hipoteca solo a tu nombre para cancelar la que tienes a medias con el otro copropietario. En este caso, tendrías que pagar la tasación (y el banco asumiría el resto de los gastos de la nueva hipoteca) más los gastos de cancelación del antiguo préstamo.

En ambos casos, además, entre tú y el otro copropietario tendríais que pagar los gastos asociados a la extinción de condominio: impuestos, aranceles notariales y registrales...

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Hola buenas, 

He leído sobre el tema de novación en vuestro foro y me sigue quedando alguna duda:

1. En mi escritura no aparece nada sobre novaciones como tal, entonces, ¿la comisión es 0% siempre, o solo a partir del tercer año?

Lo único que me ha llamado la atención (pero que no lo califica como novación) es que dice:  "Apoderamiento: Las partes prestataria y propietaria confieren a favor del banco las siguientes facultades: Subsanar, aclarar, modificar, rectificar la presente escritura en aquellos puntos estrictamente necesarios y solo a efectos de inscripción en los Registros correspondientes, quedando exceptuados en todo caso los pactos relativos al capital, tipos de interés y plazos..."

2. comentáis que es para pasar de variable a fijo ya que actualmente las condiciones son mejores, pero ¿se puede renegociar de fijo a un fijo mejor?

Muchísimas gracias

Hola, Helper_706512466.

Trataremos de resolver tus dudas una por una. 

1. Si no aparece la comisión, no te podrán cobrar nada por ese concepto. Ahora bien, revisa que no haya alguna comisión por "modificación contractual" o "modificación de la escritura", que vienen a ser sinónimos de novación. En cuanto a la cláusula de apoderamiento que nos comentas, en principio no debería afectarte, pues solo permite al banco hacer las rectificaciones que sean necesarias si el Registro no puede inscribir la escritura por algún motivo técnico.

2. Sí, puedes intentar renegociar la hipoteca para mejorar un interés fijo, aunque lógicamente el banco tendrá que estar de acuerdo. En este caso, la comisión por el cambio será la que aparezca en la escritura, mientras que si el cambio fuera para pasarte del variable al fijo, la comisión sería de un máximo del 0,15% si estuvieras en los primeros tres años de vida de la hipoteca y del 0% si ya hubieran pasado (si no hay comisión por novación, no te podrían cobrar nada). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Genial! 

Hacéis un gran trabajo con todas y cada una de vuestras respuestas :)

Solo una cosa más por si finalmente encuentro una hipoteca mejor para hacer una novación. En este caso, ¿quién corre con los gastos de formalización de la hipoteca?

El Tribunal Supremo ha acabado dictaminado que los gastos corren a cargo del interesado en formalizar la hipoteca ante notario, que en la primera ocasión fue el banco. Sin embargo, en caso de novación "el interesado" seríamos nosotros, ¿no? .. ¿deberíamos correr a cargo de los gastos al 100% o al 50% con el banco ya que a ellos también les interesa que todo quede ante notario?

Muchas gracias

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti! En nuestra página sobre los gastos de novación encontrarás cuál es el reparto y qué costas hay que pagar. 

Un saludo.

Mi caso es con Bbv aceptan dejar un solo titular en la hipoteca, una vez acreditada la extincion de condominio. Se niegan a ir a firmar a la notaria. 

La otra parte no firma si no acude el banco. 

Tengo certificado bancario que acredita que sacaran a la otra parte de la hipoteca.

Hola, Miguel rodriguez.

No acabamos de comprender cuál es la situación. Si nos das más detalles, trataremos de ayudarte. 

Un saludo.

pues lo que Miguel Rodriguez indica es lo mismo que he hecho yo con mi pareja. firmamos extinción de condominio ante notario, a mi favor, me quedo en contraprestación a la otra parte toda la hipoteca con bbva y con eso el banco me ha dejado como único de deudor de la hipoteca y propietario al 100%...el banco no ha pedido estar en la firma ni nada, con la copia de la escritura de extinción han quitado a mi expareja de la hipoteca y listo. Cero gastos por esa parte. El notario lo describe como subrogación sin novación.

Buenos dias,

Como muchos de vosotros, estoy en situación similar..

Me estoy separando de mi expareja (no estamos casados ni nada). Tenemos una vivienda a nombre de los 2 y él quiere quedarse con mi parte.

Estamos con Liberbank y lo único que nos dijo es extinción de condominio y hacer nueva hipoteca (con lo cual acarrea muchísimos gastos). No no has informado de ninguna otra vía mas, por mas que lo hemos pedido...

No paro de llamar a gestorías, abogados, otros bancos..etc para que alguien pueda informarnos debidamente, ya que estoy segura de debe haber alguna otra alternativa...

Hoy he hablado con BANKINTER y nos ha dicho que se podría hacer una subrogación, que el coste es menos que el de una hipoteca nueva.

La extinción de condominio + subrogación se realizarían el mismo día.

He leído el comentario de @Formad y me gustaría saber como ha conseguido negociar eso para poder ahorrarse todo el quebradero de cabeza de una nueva hipoteca, tasación, etc.

Lo único que queremos es que yo salga de las escrituras y de la hipoteca, manteniendo todo lo demás. ¿Es esto posible? Se entiende que esto lleva un gasto notarial, contamos con eso.

Muchas gracias!

Pregunta similar: CAMBIAR LA HIPOTECA Y LA ESCRITURA DE DOS PERSONAS A UNA SOLA

Hola 

Mi caso es el siguiente . Llevo divorciada 14 años y tengo un piso e hipoteca a nombre mío y de mi ex marido. La hipoteca la pago yo desde entonces y el esta de acuerdo en que cambiemos todo para que este todo a mi nombre. He de decir que aunque se que por ley puede estar prescrito mi ex marido no ha pagado nunca la.manuntencion de sus hijos y eso el lo sabe y los hijos ya mayores también. Estamos tratando de que el me ceda a mi el piso y lo que queremos ya que me va a tocar a mi pagar todo es que sea lo menos costoso. Además ocurre otra cosa yo pago toda la hipoteca y aunque lo puedo demostrar solo me puedo desgrabar el 50 % ya que el otro.50% se supone que es de él... podéis imaginaros como me puedo sentir. Entonces para que sea más barato no se puede ir al notario y que él escriba que me cede el piso pero que hasta que ko se acabe de pagar la hipoteca se deja a nombre de los dos pero que el se compromete que cuando acabe de pagar la hipoteca ( 10 años) haremos el cambio de escritura y así nos ahorramos el cambio de de de hipoteca??? Y otra cosa en ese escrito ante notario puede él dejar claro que no paga anda y así yo pueda degradarse el 100 % a Hacienda sin ningún problema?? Si lo puedo hacer así indíquemelo por favor y sino que otra cosa me sugieren . 

Muchas gracias 

Maria 

Hola, Maria. 

Entendemos que sí podéis formalizar un contrato privado que establezca la cesión del piso y elevarlo a escritura pública, pagando al notario los honorarios que correspondan. Pero para aseguraros, os aconsejamos preguntárselo directamente al notario de vuestra elección. 

En cuanto a la desgravación, lamentablemente tu expareja seguirá siendo el propietario del 50% de la vivienda mientras la hipoteca siga viva, así que no puedes desgravarte la parte que le estás pagando. 

Un saludo. 

Buenos días!!

Mi situación es la siguiente.

Tengo una hipoteca con mi ex pareja, y hemos llegado a un acuerdo de que me quiero quedar con su parte en totalidad.

La hipoteca la tenemos al 50% cada uno pero en escritura el tiene un 65% y yo el 35% ya que el aporto un dinero que yo por entonces no pude aportar.

Mi pregunta es

Que tengo que hacer para sacarle a el de la hipoteca y hacer un cambio de titularidad y quedarme yo con el 100%

Extinción de condominio?

Subrogacion?

O novaciones?

Y después con las escrituras?

Gracias espero me podáis ayudar