Hola, FyG270415.

Por los datos que nos das nos parece demasiado alto el coste de todas las operaciones, pero te recomendamos que consultes con un gestor para que te pueda orientar mejor. En cualquier caso, vamos a explicarte los trámites que deberías hacer para que te hagas una idea.

1. Extinción de condominio: con esta operación el otro propietario te cedería su parte de la propiedad a cambio de una contraprestación económica. Normalmente, si ambos sois propietarios al 50 %, dicha contraprestación suele ser la mitad del precio actual del inmueble. Si además existe una hipoteca al 50 % sobre el bien, a esa cantidad deberíais restarle la mitad de la hipoteca que quede pendiente. Es decir, el precio que deberías pagarle sería la mitad del valor del bien actualmente, menos la mitad de la hipoteca que queda pendiente. Los gastos de esta operación son de notaría y registro (para hacer una nueva escritura e inscribirla), de gestoría (si contratáis sus servicios para hacer todo el papeleo) y el IAJD. Además, hay que pagar una tasación para conocer el valor actual de la vivienda y saber qué parte debéis pagar. Como último inciso sobre este tema, comentaros que si la cantidad que pactáis como pago de la mitad es más o menos de la que debería ser, se producirá un exceso de adjudicación que tributa por IRPF, por lo que al hacer la próxima declaración de la renta deberéis declarar la ganancia o pérdida de patrimonio que corresponda (tanto tú como el otro propietario).
2. Novación: al hacer una novación se puede cambiar cualquier condición de la hipoteca, incluyendo los titulares de la misma, que sería vuestro caso. Si el banco autoriza la operación porque considera que tenéis un buen perfil, no hay ningún problema, pero tened en cuenta que el banco se puede negar a hacer una novación por cualquier motivo (o sin alegar motivo alguno), así que quizá tengáis que negociar. En este caso deberíais pagar la comisión por novación (no está fijada por ley, así que revisad en vuestra escritura si la tenéis o no y qué cantidad es) y los gastos de notaría, registro y gestoría. Si solo hacéis un cambio de titular en la novación no debereís pagar ni IAJD ni tasación.

En cuanto a la aportación de bienes gananciales desconocemos en qué se basa y por qué motivo deberíais hacerla, pero, en general, para hacer lo que queréis, basta con la extinción de condominio y la novación y su importe no debería ser ni mucho menos tan alto como os han indicado (a menos que sea por algún otro motivo particular que desconozcamos), por eso os recomendamos que lo consultéis con un gestor que estudie vuestro caso y os informe claramente antes de proceder a ningún pago.

Respecto a vuestra otra duda, sí, en la misma novación en la que cambiéis los titulares podríais hacer una ampliación de capital. El coste de la operación solo se pagaría una vez, pero al pedir más dinero, deberíais pagar también el IAJD y una tasación, ya que el importe total que os concedan no puede superar un porcentaje determinado del valor de la vivienda, por lo que hay que saber cuánto vale esta (eso sí, si ya la habéis hecho para la extinción de condominio podría valer la misma).

Un saludo.

Muchas gracias por la respuesta. La verdad es que no nos creemos 100% todo lo que nos pide el banco. Por otro lado lo de la aportación a bienes gananciales se debe, según el banco, a que con la novación quitamos a la otra persona y metemos a mi mujer, con la extinción de condominio me quedo yo solo con el 100% de la vivienda. Ya estaría mi mujer en el préstamo hipotecario pero no en las escrituras que es donde entraría la aportación de bienes gananciales para que mi 100% pase a ser suyo también. ¿Esto es así o nos lo venden de esta manera por algo en particular? Un saludo.

Hola, FyG270415.

Sí, en principio la aportación de bienes gananciales es para que ella figure en la escritura de la vivienda, aunque tanto para la extinción de condominio como para la aportación de bienes gananciales, como tiene que ver con la propiedad y no con la hipoteca, no necesitaríais la intermediación del banco.

Dicho esto, es probable que al hacer los tres trámites conjuntamente ahorréis algo de dinero, por lo que os recomendamos que os informéis de cuánto os costaría hacerlo por vuestra cuenta y negociéis ese importe con la entidad. Eso sí, tened en cuenta que el banco no está obligado a aceptar una novación, así que puede que el hacerlo todo conjuntamente a través del gestor y notario con el que trabaje vuestra entidad condicione que os la concedan. Informaos bien de vuestras opciones antes de aceptar o rechazar esos importes.

Un saludo. 

citando a Elena Gómez Hola, FyG270415. Sí, en principio la aportación de bienes gananciales es para que ella figure en la escritura de la vivienda, aunque tanto...

citando a FyG270415

citando a Elena Gómez Hola, FyG270415. Sí, en principio la aportación de bienes gananciales es para que ella figure en la escritura de la vivienda, aunque tanto...

Muchas gracias por la respuesta. ¿A donde deberíamos dirigirnos para la extinción de condomio?. Me refiero si es en el Regist...

En principio no tendríais que ir a ninguno de esos sitios, sino directamente al notario que es quien se encargará de hacer la nueva escritura (y luego sí habría que inscribirla en el Registro de la Propiedad). De todos modos no somos expertos en ese tema, así que te recomendamos que para conocer el procedimiento detalladamente acudas directamente al notario y allí te dirán qué hay que hacer. Respecto a tu otra pregunta entendemos que no habría problema con que lo hagáis posteriormente (en muchos casos se hacen extinciones de condominio y novaciones quedándose solo una persona como responsable, tal y como sucede en los divorcios por ejemplo), pero en la notaría os lo detallarán todo mucho mejor.

Un saludo.

Somos tres hermanos y uno se queda la vivienda heredada y la hipoteca de esta con todos sus gastos, quisiera preguntar si debemos ir al banco antes para que nos hagan una novación extintiva y nos quiten a los dos hermanos de la hipoteca y se quede el otro solo,o hay que hacer antes en el notario la extincion de condominio. Muchas Gracias.

Hola, Begoña. 

Lo recomendable es hacer ambas operaciones a la vez: la extinción de condominio y la novación de hipoteca. Nuestro consejo, por lo tanto, es que vayáis cuanto antes al banco a solicitar esa novación. 

Un saludo. 

1. Buenos días, me surge una duda con respecto a la extinción de condominio.
2. En caso de divorcio, donde la participación de la vivienda es de 60% y 40%, sin embargo el préstamo hipotecarios es al 50%. en caso de que la persona que tiene el 40% ceda su parte a la otra, la otra persona se hace cargo de la hipoteca al completo, o solo del 40% del 50 que tienen cada uno. me surge la duda ya que creo que son dos cosas diferentes, y según he leído, la persona que se queda la casa, se hace cargo al completo de la hipoteca pendiente.

Hola, Patricia moreno. 

Efectivamente, son cosas diferentes. Como bien dices, la responsabilidad sobre la hipoteca es compartida (al 50%). Por lo tanto, la persona que recibe el 40% de la propiedad de la vivienda asumirá el 50% de la hipoteca que no era suyo. 

Vamos a ponerlo en cifras. Supongamos que la vivienda cuesta 150.000 euros y tiene una hipoteca pendiente de 100.000 euros. El titular A tendría el 60% de la propiedad de la vivienda (90.000 euros) y el 50% de la hipoteca (50.000 euros), mientras que el B tendría el 40% de la propiedad (60.000 euros) y el 50% de la hipoteca (50.000 euros). Si el titular B cediera su parte al titular A, el titular A se quedaría con el 40% de la propiedad (60.000 euros) y asumiría el 50% de la hipoteca (50.000 euros), por lo que el titular A tendría que pagar 10.000 euros al titular B como compensación. 

Esperamos haber resuelto tu duda. 

Un saludo. 

En relación a la contestación anterior, me queda claro el ejemplo, pero mi duda es al contrario, si el importe del préstamo hipotecario es mayor que el importe del % de la vivienda. Esa diferencia quién la asume? Quien se queda la casa o quien la cede? 

Hola de nuevo. 

Pongamos que es al revés: que el Titular A se queda con un 40% de la propiedad, cuyo valor es de 50.000 euros, y que asume el 50% de la hipoteca del Titular B, que tiene un valor de 60.000 euros. En este caso, el Titular B saldría ganando, pues se libraría de una deuda superior al importe cedido. Por lo tanto, tendría que pagarle la diferencia al Titular A, que sería de 10.000 euros en este caso concreto. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Buenas noches, tengo una propiedad en la Comunidad Valenciana al 50% valorada en 43mil euros. Sobre ella hay una hipoteca también al 50% de 22300€ con Bankinter. Me gustaría hacer una novación con el banco y ampliar la hipoteca a 34mil (importe original) y con ese dinero comprar la otra parte realizando una extinción de condominio quedándome yo el 100% de la vivienda. ¿Cuánto dinero debería tener ahorrado para poder realizarlo? 

Muchas gracias de antemano, un saludo.

Hola, María Sánchez.

A priori, la operación parece viable, porque el importe ampliado no superaría el 80% del valor de la vivienda. Para llevarla a cabo, eso sí, necesitarás contar con la solvencia suficiente para devolver el dinero: tener un trabajo estable, un buen salario, etc. 

En cuanto a los ahorros, necesitarás tener ahorrado lo que te cuesten los gastos asociados a la extinción de condominio y a la novación. Como estos gastos pueden variar en función de las comisiones de tu escritura y de los impuestos que te cobren en tu comunidad autónoma, te aconsejamos pedir un ejemplo de provisión a tu banco. Así, te harás una idea de lo que te costarían estas dos operaciones. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Qué interesa más cuando se quiere quitar a uno de los titulares, extinción de condominio o nueva hipoteca?

Buenos días, mi ex y yo compramos un piso hace 12 años en el que me quedé a vivir con nuestro hijo cuando nos separamos. Mi hijo ya se hace mayor y mi ex me pide que arreglemos el tema del piso, pagamos la hipoteca al 50% y somos titulares los dos. Quisiera saber si en todos los sentidos es más beneficioso para el que se queda el piso solicitar el cambio de titular al banco, teniendo que aceptar nuevas condiciones y gastos de cambio de titular, o directamente consultar con otras entidades para realizar un nuevo préstamo con ellos y cancelar el que tenemos en común, si es que esto se puede hacer siendo el que solicita el préstamo uno de los titulares de la hipoteca a cancelar. Además, tengo que pagarle a mi ex una compensación de 50.000€ en concepto de lo que ha pagado él ha aportado hasta ahora con las cuotas al 50%, dinero del que no dispongo y que necesitaría que me lo diera el banco con la nueva hipoteca a mi nombre. Gracias!

Hola, Laura LS.

Antes de nada, queremos aclarar que la extinción de condominio es la operación que debéis llevar a cabo para que uno de los propietarios le ceda su parte de la vivienda al otro. La modificación de la hipoteca se efectúa con otra operación que se llama novación, que consiste en llegar a un acuerdo con el banco para cambiar las condiciones del préstamo (eliminar a uno de los titulares, en vuestro caso). 

Dicho esto, hacer una novación sale más barato que contratar una hipoteca nueva para cancelar la actual. Si os decantáis por la segunda opción, tendréis que pagar los gastos de cancelación de vuestro actual préstamo, lo que os costará cerca de 1.000 euros. Ahora bien, si vuestro banco os empeora mucho las condiciones y encontráis a otro que os ofrece un mejor interés, quizás os salga a cuenta contratar esa nueva hipoteca. Nuestro consejo es que exploréis ambas opciones, que hagáis números y que os decantéis por la que os salga más a cuenta. 

En cuanto a la compensación, tú no tienes por qué devolver nada de lo que tu expareja haya pagado por la hipoteca. Técnicamente, esas cantidades las ha pagado por un piso que era suyo. Como entendemos que te quedarás tú el piso, lo que tendrías que hacer para calcular la compensación es lo siguiente: 

• Calcula cuánto vale tu parte de la vivienda. En tu caso, sería el 50% del valor del piso.
• Calcula cuánta deuda de tu expareja asumirás tras la extinción de condominio. Sería el 50% del capital pendiente de la hipoteca.
• Resta el 50% del valor del piso menos el 50% del importe pendiente de la hipoteca. La cifra que te dé será lo que tendrás que pagar a tu expareja como compensación. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Muchas gracias Miquel! Sólo tengo una duda: el valor del piso, es el actual? A precio tasado a día de hoy?

Te cuento: nos costó 180.000€, dimos una entrada entre los dos de 30.000€ y pedimos los 150.000€ restantes al banco, todo a medias. A día de hoy nos quedan por pagar unos 90.000€ de préstamo y, tras investigar un poco por la zona, ahora pisos similares al mío se venden a partir de 250.000€, por ahí debe rondar el precio de tasación porque se han revalorizado estos años. A ver si con estos datos lo entiendo mejor para valorar si me interesa quedarme con él o comprarme otro, ya que no quiero irme muy lejos, con lo cual me encontraré con los mismos precios si quisiera comprar otro.

Mi duda es qué es más ventajoso para mí, quedarme con mi piso o comprar otro rondando estos precios. Mil gracias.

Hola de nuevo. 

En teoría, el valor debe ser el "real" del piso: puede ser el valor actual de tasación, el valor de transmisión que pactéis entre los dos... 

Pongamos, por ejemplo, que pactáis un valor de 250.000 euros. En ese caso, tendrás que pagarle a tu expareja una compensación de 80.000 euros (175.000 - 45.000). Si no tienes ahorros para pagar esa cantidad, puedes pedir una ampliación de la hipoteca a tu banco. 

En cuanto a comprar otro piso, antes tendrías que vender tu vivienda, cancelar la hipoteca y repartir el beneficio con tu expareja. Si lo vendieras por 250.000 euros y cancelaras la hipoteca de 90.000 euros, te quedaría un beneficio de 80.000 euros (160.000 / 2), que podrías usar para pagar la entrada de un nuevo piso. Ahora bien, te tocaría pagar también los gastos asociados a la cancelación (unos 1.000 euros) y los gastos asociados a la venta del piso. 

Como tu intención es vivir por la misma zona, parece más adecuado quedarte en tu vivienda actual, pues te saldrá más barato (te ahorrarás los gastos de cancelación y venta) y no perderás tiempo contactando con inmobiliarias. Nuestro consejo, por lo tanto, es que hables con tu banco para saber si estaría dispuesto a ampliar tu hipoteca para pagar la compensación a tu expareja. En caso de que no lo estuviera, puedes valorar ir a otro banco para contratar otra hipoteca, ampliada en esos 80.000 euros, para cancelar la que tienes ahora. Y si esa alternativa también falla, puedes plantearte vender la vivienda. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Extinción de condominio Sin Contraprestación

Buenos días,

Expongo el caso y las dudas por si alguien sabio puede orientarme/ayudarme.

Compra vivienda en 2006 (plena burbuja inmobiliaria) a día de hoy 16 años después, la deuda hipotecaria (200k) es superior al valor de la vivienda (185k).

Desde 2014 me hago cargo yo sola del 90% de los gastos de la vivienda y estoy interesada en quedarme con el piso y la otra parte a desprenderse de todo.

Ahí viene la duda.... teniendo en cuenta que a día de hoy, no hay ganancias monetarias para nadie, la extinción de condominio debería de ser sin contra prestación, no? puesto que la deuda a asumir es mayor que el importe de la vivienda adjudicado. Eso sería posible hacerlo sin que hacienda lo viera como una donación? Afectaría a posteriori a alguna de las partes? Se podría justificar, con una tasación y el importe pendiente de la hipoteca en la misma fecha?

Evidentemente no le veo sentido asumir un exceso de deuda y tener que hacer una compensación a la otra parte....

Por otro lado, si el banco se negara a realizar la novación, se podría incluir en la escritura de novación algún acuerdo tipo: " XXX asume la obligación de pago frente a la entidad acreedora del prestamo xxxxx exonerando a xxx de toda responsabilidad por razón del prestamo y asumiento como propias todas y cada una de las obligaciones derivadas de la vivienda...." y mantenerlo así hasta que el banco aceptara quitarlo como titular?

Muchas gracias por la ayuda.

Saludos.

SL

citando a Susana Pregunta similar: Extinción de condominio Sin Contraprestación Buenos días, Expongo el caso y las dudas po...

Hola, Susana León. 

Como la deuda pendiente supera el valor de la vivienda, entendemos que no tienes que pagar ninguna contraprestación por la extinción de condominio. De hecho, quien tendría que cobrar contraprestación eres tú, porque asumirás una deuda que no es tuya y eso te generará una pérdida patrimonial de 7.500 euros. Si el otro cotitular no te lo paga, tendrá que declarar una ganancia patrimonial de 7.500 euros y pagar el IRPF que le corresponda. 

En cuanto a tu otra pregunta, si el banco se niega a realizar la novación, tú podrías suscribir un contrato privado con el otro cotitular para formalizar el acuerdo que comentas. Ahora bien, ese acuerdo no será válido para el banco, que en caso de impago podrá embargar vuestros bienes indistintamente si el embargo de la vivienda no basta para saldar la deuda pendiente. A posteriori, eso sí, el otro cotitular podría basarse en ese acuerdo para hacerte las reclamaciones oportunas. 

Como es un caso complejo, te recomendamos pedir cita a un notario antes de formalizar la operación. Este funcionario te asesorará gratuitamente: te explicará qué debes tener en cuenta para llevar a cabo la extinción de condominio, cómo hay que declararlo todo, con qué tienes que tener cuidado, etc. 

Un saludo. 

Hola. 

Compramos la vivienda por 120.000 hace 3 años. Nos separamos al año y me quede yo la vivienda por tener la custodia de mi hija. Todo al 50%. Ahora en 1 año pasamos a custodia compartida y se hace "extinción de domicilio" y según nuestro convenio sólo pone "llegarán a un acuerdo".

Ahora hay 85.000 euros de hipoteca que estamos pagando entre los dos. Estos 2 años que ha estado pagando sin vivir aquí porque se fue a su piso... cuando yo quiera quedarme la casa le tengo que devolver algo? El me lo va a reclamar, pero claro... yo estoy aquí viviendo porque estoy con la custodia de nuestra hija.

Yo creo que en un año me lo voy a quedar. Sería ver el valor de tasación (será más de 120.000, creo que está ahora en 150.000). Si en un año está a 150.000 y queda 80.000 de hipoteca... lo lógico es que la diferencia que es 70000... darle la mitad que es 35.000 y ya quedarme yo todo al 100% no? Es que reitero que el además quiere que le de las cuotas de hipoteca que ha estado pagando