Hola, Lola MB.

Por la información que nos das entendemos que ambos sois propietarios de la vivienda. Si es así, lo primero que deberías hacer es una extinción de condominio para que la casa pase a ser solo de tu propiedad. De este modo, si en un futuro quieres venderla, tu expareja no podría reclamarte nada.

Para hacerlo, tu expareja debería cederte la parte de su propiedad y, a cambio, recibir una contraprestación económica que cubra dicha parte, calculada sobre el valor actual de la vivienda. Eso sí, si tu asumieras toda la hipoteca, a esa parte que deberás pagarle tienes que restarle la parte de la hipoteca que le correspondería (es decir, le tienes que pagar la mitad de lo que valga la casa, menos la mitad de la hipoteca que quede pendiente). Para hacer todo este trámite deberéis pagar los gastos de la tasación, el notario, el registro y la gestoría (si lo hacéis mediante gestor), además del IAJD correspondiente a la parte vendida. Además, debéis tener en cuenta que en la declaración de la renta deberéis declarar la correspondiente ganancia o pérdida de patrimonio si se produce exceso de adjudicación.

Además de la extinción de condominio (que servirá para que la casa sea solo tuya y tu expareja no pueda reclamarte nada sobre ella), hay que hacer una novación para que deje de constar como titular de la hipoteca. Ten en cuenta que los titulares son garantías de pago (ya que ambos responden por el pago de la hipoteca y, en caso de impago, se podría proceder a embargar los bienes presentes y futuros de ambos), por lo que el banco no suele ver con buenos ojos la eliminación del titular y, además, no está obligado a aceptar una novación en ningún caso. Por eso, es importante que estés dispuesta a negociar, ofreciendo garantías extra (como otro titular o algún aval) o aceptando algún cambio en las condiciones de tu hipoteca. Si el banco acepta la novación, tendrás que pagar la comisión por esta operación (no está en todas las hipotecas, deberás revisar tu escritura para ver si tienes que abonarla) y los gastos de notaría, registro y gestoría.

Un saludo.

Ante una extinción de condominio y la novación de hipoteca hay que hacer frente a unos gastos que no tengo claro si me benefician o no en un futuro, me refiero a la hora de recuperar estos gastos de alguna manera. Así que me queda pendiente pensármelo detenidamente. De todas formas gracias por la información. Saludos.

Buenas : Mi consulta es sobre mi casa, mi ex pareja y yo la compramos en el año 2006 , yo participo en un 64% y el en 36%, de igual manera quedó registrado en la hipoteca. La relación es muy buena y además de una hija en común , el tiene dos hijos más mayores de edad , la cuestión es que siempre pagué yo l hipoteca y todos los gastos de la casa desde una cuenta a mi nombre , el quiere cederme su parte para no tener problemas a futuro y para que la herede nuestra hija, mi pregunta es si se puede hacer una cesión ante notario , el tema que salga el de la hipoteca no es relevante para nosotros , nada más que queremos asegurar esa casa para nuestra hija en exclusiva. Desde ya mucha gracias por su atención , saludos .

Hola, Raquel Aguilar Martinez.

Sí, se puede hacer esa cesión ante notario. Para ello, tenéis dos opciones: que tu expareja te done su parte o que te la ceda a través de una extinción de condominio. Ahora bien, en ambos casos habrá que pagar un impuesto (el de donaciones en el primero y el IAJD en el segundo, cuyo coste depende de vuestra comunidad autónoma). Además, si os decantáis por la extinción, quizás tengas que pagarle a tu expareja una compensación por la cesión. 

Nuestro consejo, por lo tanto, es que contactéis con la notaría de vuestra elección y preguntéis qué coste tendría cada opción. De este modo, podréis valorar cuál os conviene más. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

¡Gracias por la información!

Hola, mi marido y yo no estamos separando y el quiere quedarse con la casa. Estamos viendo con el banco la subrogacion de la hipoteca a su nombre pero llevamos casi dos meses esperando y todavía no hay noticias del banco si acepta o no la subrogacion a su nombre. mi pregunta es, hay alguna otra forma de que pase a su nombre sin que el banco tenga que opinar en esto? Nos pidieron la extinción del condominio y ni aún así nos dicen si se lo aceptan o no. Geacias

Hola, Asun. 

Sí, hay otra manera de cambiar de nombre esa hipoteca: que tu marido pida una hipoteca únicamente a su nombre, a otro banco, para cancelar la que tenéis en común. Es una opción más cara, pues tendréis que pagar los gastos asociados a la cancelación de tu actual hipoteca, pero puede ser una buena alternativa si vuestro banco os da largas. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Hola, soy propietaria de un piso, las escrituras están a mi nombre, pero el préstamo hipotecario está a nombre de dos ( mi expareja y yo).

Cual es el mejor procedimiento para que el préstamo hipotecario, solo esté a mi nombre.

Hay acuerdo de ambos para realizar el cambio.

Un saludo

Hola, Zoila Arroyo. 

Dado que existe un acuerdo entre las partes, lo más adecuado sería renegociar la hipoteca con el banco para que elimine la titularidad de tu expareja. Si tu perfil es bueno, no debería poneros muchas pegas, aunque no te lo podemos asegurar. 

En caso de que no lo acepte, la otra opción es pedir otra hipoteca, solo a tu nombre, para cancelar la que tienes con tu expareja. Es una alternativa más cara, pues tendrías que pagar los gastos de cancelación registral de la hipoteca en común, pero es la única que tendrás si vuestro banco no quiere negociar. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Estimado Miquel Riera,

En los casos que comentas en los que se pasa de 2 a 1 titular de la hipoteca se puede contemplar una subrogación de entidad acreedora en lugar de una cancelación? Si se puede contemplar, que diferencias en gastos habrías con la nueva ley hipotecaria?

Muchas gracias

Hola, Silvia. 

Lamentablemente, la subrogación de acreedor no sirve para cambiar la titularidad de una hipoteca. Por ley, con esta operación solo se puede modificar el precio o el plazo del préstamo. 

Ahora bien, lo que sí podría hacerse es subrogar la hipoteca a otro banco para, posteriormente, llevar a cabo una novación (la modificación de la escritura mediante un pacto con el propio banco) para eliminar a uno de los titulares. En ese caso, habría que pagar los gastos asociados a la subrogación acreedora (tasación y posible comisión por subrogación que cobre el banco al que se abandona) más los gastos asociados a la novación. 

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo. 

Buenos días Miquel

En mi caso, tengo un piso comprado hace dos años al 50% con mi hermano. Ambos estamos interesados en extinguir el condominio y que mi pareja pase a figurar en el préstamo hipotecario. Qué deberíamos hacer que nos resultase menos gravoso? Por otra parte, tengo entendido que si mi hermano recupera su dinero y lo invierte en una vivienda que sea la habitual tiene mayores exenciones fiscales. Es así? 

Gracias  

Hola, isabel fernández. 

Si tu pareja también se va a convertir en copropietario de la vivienda, tu hermano tendrá que venderle su parte. En ese caso, tu pareja tendrá que pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales que se cobre en vuestra comunidad autónoma, calculado sobre el valor transmitido. Y tendrá, lógicamente, que pagarle el precio que corresponda, que saldrá de restar el 50% del valor del inmueble menos el 50% del capital de la hipoteca que quede por pagar (que asumirá tu pareja). Tu hermano, por su parte, estará exento de pagar IRPF sobre la ganancia patrimonial (si la hay) si reinvierte la cantidad de la venta en la compra de una vivienda habitual. 

Si tu pareja no se va a convertir en copropietario de la vivienda, tendrás que formalizar una extinción de condominio con tu hermano para que te ceda su parte. Y tendrás que pagarle, a cambio, el 50% del valor de la vivienda. También tendrás que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados que se cobre en tu comunidad autónoma (más bajo que el de transmisiones patrimoniales), calculado sobre ese 50% del valor de la vivienda. Si hay ganancia patrimonial, tu hermano también podrá acogerse a la exención si reinvierte el dinero en comprar una vivienda habitual.

En ambos casos, para que tu pareja pase a formar parte del préstamo hipotecario (y para quitar a tu hermano) tendréis que hacer una novación, es decir, pactar con el banco para que añada de cotitular a tu pareja y elimine la cotitularidad de tu hermano. Si el banco se negara, os queda la alternativa de pedir una hipoteca tú y tu pareja para cancelar la que tienes con tu hermano, aunque es más caro (hay que pagar gastos de cancelación). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

• Hola. Se puede pedir una hipoteca unipersonal y luego cambiarla a 2 personas?

Hola, Raquel Sánchez. 

Sí, se puede. Para ello, tendrás que negociar con el banco para que acepte añadir a un nuevo cotitular o deberás contratar una hipoteca nueva (con tu banco u otro) a nombre de los dos para cancelar la tuya. 

Ten en cuenta, eso sí, que el nuevo cotitular debe ser solvente (tener trabajo estable e ingresos suficientes para pagar las cuotas). En caso contrario, ningún banco querrá incluirlo en una hipoteca. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Y al revés??? De dos pagadores a uno???

Hola, Mary. 

Sí, se puede. Para ello, tendrías que llegar a un acuerdo con el banco o deberías contratar una nueva hipoteca solo a tu nombre para cancelar la que tengas en común con otra persona. Ten en cuenta, eso sí, que solo es posible hacerlo si la persona que quedará como única titular es solvente y capaz de pagar las cuotas sin ayuda de nadie. 

Un saludo.

Hola Miquel,

Hablando de extinción de condominio, en mi caso somos una pareja estable que adquirimos un piso donde la titularidad de la propiedad está al 85% y 15% (consta en las escrituras) y, a parte, tenemos una hipoteca conjunta de naturaleza 'solidaria'. No hay hijos.

En términos de transmisión hay dos frentes a considerar en la separación, en primer lugar la compra de la propiedad de una de las partes por parte de la otra, cosa que se resuelve calculando el % a adquirir en base a una tasación previa y, en segundo lugar, tenemos la subrogación de la hipoteca entre ambos titulares. 

En este segundo caso la parte 'Adquiriente' va a asumir la deuda de la parte 'Transmitente', la pregunta es: en el primer caso queda claro que el importe de la transmisión se basa en el % del valor tasado de la propiedad pero en el segundo caso tengo entendido que la subrogación de la deuda hipotecaria siempre se considera al 50%, esto es, a no ser que exista un acuerdo previo donde se disponga lo contrario, la parte Transmitente debe compensar a la parte Adquiriente (que va a asumir el 100% de la deuda) en el 50% del importe pendiente de amortización, es así ?

Hay un dato que puede confirmar esta suposición, en las declaraciones de IRPF respectivas, cada una de las partes se ha desgravado el 50% de la amortización anual debido a que el banco siempre ha comunicado tal distribución a la agencia tributaria y esto es algo que nadie ha cuestionado nunca.

Gracias de antemano por tu respuesta.

Hola, Joan Pascual. 

Antes de nada, queremos comentar que es probable que la modificación de la hipoteca se formalice mediante una novación, y no mediante una subrogación de deudor. Os aconsejamos pedir al banco que os lo aclare, así como que os presente un presupuesto de todos los gastos que supondría la operación. 

Dicho esto, y como bien dices, a falta de acuerdo privado previo, se sobrentiende que los cotitulares de una hipoteca se reparten el pago de las cuotas al 50%. Ese razonamiento se refuerza con el criterio que habéis usado para desgravaros lo pagado hasta la fecha. 

Por todo ello, entendemos que el transmitente de su parte de la vivienda tendrá derecho a recibir una compensación equivalente al porcentaje de la propiedad que haya cedido, restándole el 50% de la deuda pendiente de la hipoteca (que pasará a asumir el adquiriente). De todos modos, para ir sobre seguro, os aconsejamos preguntárselo también al notario que escriturará la operación. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Buenos dias,

Soy copropietaria separada de una casa y mi ex está vinculado a la hipoteca, la cual se paga a través de una cuenta donde constamos los dos. Mi intención es quedarme yo con esa hipoteca como única propietaria de la vivienda. Ahora bien, con lo explicado arriba entiendo que tendre que recompensar a mi ex pareja para cederme su parte de hipoteca. Pero que no tengo muy claro si tendre que pagar su parte de hipoteca mas su recompensacion. Es asi? 

Para aclarar añado que la entrada y los impuestos estan pagados de mi dinero y mi ex no aparto nada. Se puede tener en cuenta este hecho o tendre recompensarlo si o si?

Gracias de antemano.