hipoteca con progresión geométrica y cláusula suelo
hipoteca con progresión geométrica y cláusula suelo
ResponderHola a todos,
Tengo una hipoteca de las más difíciles de calcular y necesito ayuda. Mi hipoteca es de 197000, desde el 09/09/2005 a 30 años, el primer año con un interés al 3.75 y el resto a Euribor +1,1 y una cuota creciente del 3% (sobre el importe del recibo del año anterior). En 2008 se empezó a calcular con la cláusula suelo del 3.5% en lugar del euribor que tocaba, de julio o agosto (creo que aquí siempre me lo han calculado con el que más les convenía). En mayo de 2013, como todos sabemos, bbva eliminó la cláusula suelo y lo puso con el euribor +1.1 y tuvieron que cambiar la cuota creciente del 3% al 1,1% porque sino la fórmula de la progresión geométrica daba que tenía que pagar más capital en lugar de amortizarlo con cada cuota. Total, que tengo que intentar calcular cuanto he pagado de más entre 2008 hasta mayo de 2013 y además calcular el perjuicio sufrido por no haber pagado ese dinero de más en el capital, haciéndome pagar muchos más intereses de los que tocaba, ya que lo "fabuloso" de mi hipoteca es que al principio paga casi todo intereses y nada de capital, tanto que el primer recibo fue de 0,96 céntimos de amortización de capital y el resto (624 euros) de intereses... así cada año.
Necesito que alguien me ayude a calcular ese perjuicio, he intentado utilizar las fórmulas de la progresión geométrica, pero siempre me acaba dando capital negativo o incluso cuotas increibles al final del periodo de la hipoteca. Los intereses creo que lo tengo claro, son unos 10000 euros de intereses pagados de más.
Espero que alguien se atreva a calcularlo. Gracias de antemano.
Hola davidsonrg,
Lo cierto es que tu caso es tan poco habitual que no hemos desarrollado herramientas para tu caso. Normalmente en España se utiliza el modelo de amortización francés, el cual hemos tomado de referencia para diseñar nuestra calculadora de devoluciones de cláusula suelo. Por desgracia, no podemos ayudarte a contrastar tus datos de devolución, y tendrías que pedirle a tu propia entidad que lo calcule.
Mucha suerte y un saludo.
citando a Rodrigo Blanch Hola davidsonrg,Lo cierto es que tu caso es tan poco habitual que no hemos desarrollado herramientas para tu caso. Normalmente en España se...
Podría ayudarte a calcularla. Hace poco ayudé a un amigo que tenía una hipoteca como la tuya y no me costaría mucho cambiar los cálculos. Ponte en contacto conmigo por e-mail: ****
Hola David! Tengo una hipoteca como la tuya u estoy desesperada intentando encontrar alguna herramienta...Me podrías ayudar enviándome el simulador? Gracias!! He visto que estas hipotecas son de las peores se puede exigir cambio a una francesa por ejemplo?citando a davidsonrg Muchas gracias pero al final he dado con un Excel que me lo calcula perfectamente. El problema para la cuota que tenia era que me estaban poniendo lo...
He estado leyendo los diferentes comentarios y me gustaría poner en común lo que he descubierto en este tipo de hipotecas. Primero que nada, decir que son hipotecas muy complejas. Si las cláusulas suelos son complicadas de entender (en opinión del Tribunal Supremo), no digamos este tipo de hipotecas. Los casos que se han expuesto son de BBVA, caso que desconozco, pero si tengo estudiados dos casos muy similares, firmados en fechas muy cercanas y de la misma entidad de dos familiares. Las características de las dos casi idénticas. Son un capital aproximado de 220.000 euros en los dos casos, una a pagar en 35 años y la otra en 40. El tipo de cálculo para los intereses es el Euribor más un diferencial de 0,39%. La primera cuota es fija durante los primeros 6 meses por importe cercano a los 600 euros y se renuevan los tipos de interés cada 6 meses. Los primeros seis meses se aplica 2,75% para el cálculo de intereses. Para las cuotas se empieza con los 600 euros y a los seis meses se calcula ya anualmente pero aunque se dice que se aplica una revalorización de la cuota del 2% anual (es decir hay que multiplicar la cuota actual por 1,02), no es cierto ya que se ve afectada por la evolución de los tipos de interés. Las dos hipotecas están firmadas en el año 2006. En esos años de subida del Euribor muchos Bancos sacaron su hipoteca Tranquilidad, Hipoteca joven, etc... A la pregunta que hacéis de ¿Cómo calculo los interés y el capital que amortizo? La respuesta es sencilla: Vais a la escritura y tienen que estar la fórmula de cálculo de cuotas y cálculo de intereses. Con estos datos calculas los intereses del primer periodo se los restas a la cuota y obtienes la amortización de capital. Ésta la reduces del capital pendiente y vuelta a empezar. Bien pues esto que es fácil, es donde empiezan los problemas. En los casos que he visto, en la escritura, se detalla como se calculan los intereses del periodo (cosa sencilla). También se dice que la cuota empieza en una cantidad inicial (en este caso pongamos 600 euros ya que he dicho que en ambos casos estaba alrededor de esa cantidad) y se incrementará en un 2% anual lo que significa que la primera cuota la multiplico por 1,02 y tengo la del segundo año que serían 612 euros (esta cuota se calcula en el sexto mes para los siguientes 12 meses), ésta la vuelvo a multiplicar por 1,02 y serían 624,24 euros y así hasta el final del préstamo. Pues bien cuando estudias los pagos realizados la cuota no varía así. Hay una frase en la escritura que dice "La cuota sufrirá variaciones en función de los tipos de interés" pero esta función de los tipos de interés no se especifica en ningún lado de las dos escrituras. Esto explica que durante los primeros años entre el 2006 y el 2009 la cuota creciese enormemente (no aplicando el 1,02) ya que el Euribor estaba muy alto. Y casi todo lo que se pagaba eran intereses. Si no hubiesen subido las cuotas y se hubiesen incrementado con el 1,02, el capital amortizado habría crecido en lugar de disminuir ya que la cuota no daría para pagar los intereses. A partir de abril del 2009 el Euribor empezó a bajar y bajó la cuota. Tanto es así que en los dos casos estudiados la cuota ahora, es decir 10 años posteriores a la firma, es menor que la inicial, estando ahora alrededor de los 350 euros. Cosa sorprendente si la Cuota es Creciente como dice la escritura. RESUMIENDO: La situación es complicada porque la cuota se dedica a pagar principalmente intereses y a eso se adapta la cuota. Esto supone que la amortización de capital es muy lenta y la cuota no es creciente fija si no que depende de los tipos de interés que vaya a tener el Euribor en el futuro y como hemos visto sube con el Euribor y baja con él por lo que lo que se paga de capital se ajusta a una cantidad muy pequeña. Por tanto si nuestra evolución profesional en el futuro no es creciente y en una senda de progreso y no ganamos cada vez más, nos encontraremos con unas cuotas crecientes que además son dependientes de los tipos del Euribor y además debemos mucho capital. No es una situación muy recomendable. ACCIONES RECOMENDADAS: Comprobar en la escritura la fórmula que detalla el cálculo de intereses de cada periodo. La fórmula de cálculo de la cuota creciente y mirad si hay un párrafo donde dice que sea función de los tipos de interés, si es así buscad la función que calcula la cuota según las variaciones de tipos de interés. PROPUESTA:1) Para los casos que tengan la fórmula en la escritura os mandaría una hoja Excel con un ejemplo para que pongáis vuestros datos y calculéis todo lo que necesitáis (también los periodos con cláusula suelo). 2) Para los casos que no están los cálculos de la cuota descritos en la escritura, la situación es complicada (alguien comentaba que el banco no le quería dar la fórmula de cálculo), pero se da la circunstancia que en todo contrato debe venir el precio del producto o del servicio por lo que yo pediría la fórmula al banco de manera más expeditiva (Servicio de Reclamaciones, pero aseguraros que no está en la escritura porque os remitirán a ella). DESIDERATA: Dada la gran complejidad de estas hipotecas, la situación tan opaca para el comprador y el riesgo que está afrontando cuando tenga más de 55 años y añadiendo que mi sensación es que se debieron firmar bastantes en la época anterior al estallido de la crisis creo que sería bueno contactar a personas que estén en la misma situación y ver entre todos un plan de acción. Mi opinión es que hay que salir de este tipo de hipotecas cuanto antes.citando a Mar66Hola David! Tengo una hipoteca como la tuya u estoy desesperada intentando encontrar alguna herramienta...Me podrías ayudar en...citando a davidsonrg Muchas gracias pero al final he dado con un Excel que me lo calcula perfectamente. El problema para la cuota que tenia era que me estaban poniendo lo...
Hola David, Tengo un supuesto igual que el vuestro, amortización progresiva geométrica y clausula suelo. me podéis echar alguna mano con algún simulador.? Muchas gracias.
Hola yo tengo algo parecido con cajaduero en Valladolid y no encuentro a nadie que me lo calcule y mi abogado se esta volviendo loco. Serias tan amable de facilitarme esa hoja de calculo a ver si lo logramos calcular??? Gracias de antemano. Vanessa
hola necesitaría ayuda para calcular cuanto me han cobrado de mas en una hipoteca como la que comentais, Interés variable cuota crecientecitando a samarugoPodría ayudarte a calcularla. Hace poco ayudé a un amigo que tenía una hipoteca como la tuya y no me costaría mucho ca...citando a Rodrigo Blanch Hola davidsonrg,Lo cierto es que tu caso es tan poco habitual que no hemos desarrollado herramientas para tu caso. Normalmente en España se...
Hola, tengo el mismo problema, una hipoteca con un sistema de amortización de progresión geométrica, si alguien me podría pasar un Excel o un simulador estaría muy agradecido. Muchas gracias.
Buenos días a todos. Yo conseguí calcularlo con éste excel: ****El problema, como indicaba Hidra, es que al principio se tiene que sumar el interés de más a la cuota. Yo he conseguido calcularlo yendo mes por mes y utilizando el campo de importe amortización anticipada con la diferencia de los intereses de más, así me sale casi al céntimo las cuotas que pagué al principio y las sucesivas, cuando el euribor ya estaba más bajo.
No me dejan poner el link. Iros al Google, buscad geototal.xlsm y entrar en la primera entrada. La página es **** y el título de la entrada es "ExcelAvanzado.com: Préstamo geométrico con amortización anticipada". Ahí tenéis un XLS con la fórmula. Espero que éste mensaje si que se llegue a subir.