Buenas tardes, Quería hacer una consulta para ver si me podéis ayudar. Tengo una hipoteca con el banco Santander con mi ex pareja y me gustaría hacer una extinción de condominio para quitarla a ella de la hipoteca ya que yo soy quien se queda con la casa. Me gustaria saber si sería más facil meter a otra persona (mi actual pareja) en la hipoteca para que el banco no me ponga problemas y pague lo minimo de gastos. Tambien queria saber si esa misma hipoteca me la puedo llevar a otro banco o tengo que hacerla en este caso con el mismo banco Santander. Gracias de antemano.

citando a manuel 75 Hola buenas tardes,mi caso es que tengo una hipoteca suelo a reclamada extrajudicialmente con banco popular y por otro lado tengo un convenio regulado...

Hola, manuel 75.

En nuestra página sobre gastos de novación encontrarás cuál es el coste que hay que abonar al modificar las condiciones del contrato hipotecario.

citando a YO1978 Buenas tardes, Quería hacer una consulta para ver si me podéis ayudar. Tengo una hipoteca con el banco Santander con mi ex pareja y me gustaría h...

Hola, YO1978.

En cuanto a tu primera cuestión, efectivamente tendrás más opciones de cambiar la titularidad de la hipoteca si puedes añadir un nuevo titular al contrato. Respecto a la segunda, puedes actuar de dos maneras: hacer la novación para cambiar la titularidad de la hipoteca y seguidamente efectuar una subrogación para cambiarla de banco o trasladar el préstamo a otro banco y posteriormente realizar la novación. Sin embargo, la segunda opción es más complicada, pues es difícil que una entidad acepte cambiar la titularidad de una hipoteca recientemente subrogada.

Un saludo.

Hola Miquel, tengo una hermana con la que estoy enemistado, tenemos un piso a medias en Madrid (cotitulares de la propiedad y de la hipoteca) y queremos realizar una extinción de condominio vinculada a una novación de la hipoteca ( hipoteca actual de 130000€ con kutxabank a 30 años de la que queda por pagar 58600€ durante 13 años más con cuota mensual de 430€, el valor de mercado de la vivienda es de 217600€ ) que me deje a mi como único titular a cambio de una compensación económica. Mi idea es utilizar ese piso para alquilarlo y tratar de pagar con la renta del alquiler (estimada en 900€/mes ) la nueva hipoteca ya novada (o la mayor parte de ella). Actualmente mis ingresos oficiales son escasos (435€ netos al mes) por lo que entiendo que me vería obligado a incluir en la hipoteca a un nuevo garante en sustitución de mi hermana. Dicho garante tiene una vivienda valorada en 250.000€ con una hipoteca de 200.000 de la que queda por pagar 100.000€, es autónomo, y tiene ingresos de 100000€/anuales (por si valiera también una garantía personal). También, como alternativa, tendría otro garante con vivienda libre de hipoteca valorada en 500.000€. Al mismo tiempo, quisiera pedir una ampliación del capital de la hipoteca (ofreciendo como garantía la propia vivienda y la del nuevo garante) de 79000€, dinero que utilizaría para compensar economicamente a mi hermana por la extinción del condominio. Tengo las siguientes preguntas 1) Ves factible que me concedieran una novación de ese tipo? qué garantías y en qué cuantía (adaptadas a este caso concreto) se suelen pedir? 2) Quiero que mi hermana comparta todos los gastos posibles, según he leído anteriormente, tendría que asumir yo solo el IAJD? Sobre el valor total del inmueble? tendría que pagar yo solo el ITP por comprarle su parte a mi hermana por 79000€? Que tendría que pagar mi hermana? 3) Me aconsejarías consultar posibles subrogaciones (en base a estos planteamientos) con varios bancos antes de hablar con el mio? 4) Crees que la cuota mensual de la nueva hipoteca ampliada podría ser alrededor de 900€? También podría ampliar el plazo de pago en 15 años más si lo acepta el banco. Muchísimas gracias de antemano por tu ayuda, un saludo, Enrique.

Hola, Enrique48.

Si te parece, vamos a responder a tus preguntas una por una.

1) Es improbable que el banco esté dispuesto a aceptar vuestra propuesta de novación. Aunque dispongas de avalistas, con tus ingresos demostrables no podrías hacer frente al pago de la hipoteca, por lo que es muy probable que la entidad no quiera perder sus garantías actuales.

2) A nivel tributario, para llevar a cabo una extinción de condominio solo hay que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Por lo general, los gastos de la operación (gastos de notaría, de registro, de gestoría e IAJD) se abonan a medias, aunque todo dependerá del acuerdo al que lleguéis ambas partes. En cuanto a los gastos de novación, en principio los abona el que se queda como titular de la hipoteca, aunque también puedes tratar de repartirlos con tu hermana.

3) Realizar una subrogación no te serviría en tu caso, pues es una operación que no permite ni eliminar a uno de los titulares ni ampliar el capital de la hipoteca.

4) Dependería del interés de tu hipoteca y del propio plazo de reembolso. Si quieres, puedes calcularlo con nuestro simulador de hipotecas.

Esperamos haberte ayudado, un saludo.

citando a Miquel Riera Hola, Enrique48. Si te parece, vamos a responder a tus preguntas una por una. 1) Es improbable que el banco esté dispuesto a acepta...

1) No me he explicado bien (creo) porque el nuevo garante sustituto en la novación tiene mayor solvencia financiera (triple de ingresos respecto al garante actual) y aportaría además su vivienda como aval (algo que no sucede actualmente) . Es decir, las garantías serían mayores que las actuales. Para que sea así, dicho nuevo garante debería ser también copropietario de la vivienda y codeudor/cotitular de la hipoteca junto a mi en lugar de un simple avalista? Eso respecto a la hipoteca actual, pero la idea es ampliarla en 79000€ y alargar el plazo en 15 años ( es decir, hipoteca novada con deuda global de 209000€ (130000+79000), con plazo de 13+15 años, de la que ya se ha pagado en el periodo actual 71400€ (130000-58600€), para una casa con valor de mercado de 217600€ ), por eso mi duda de si las nuevas garantías ( vivienda del nuevo garante valorada en 250.000€ e ingresos de 100.000€ anuales) serian suficientes para que el banco acepte la novación.

2 La extinción de condominio es con contraprestación económica a mi hermana, no tengo que tributar por ello el ITP? Solo la mitad del IAJD como has comentado?

3) Respecto a las consultas de subrogación a otros bancos ( con el mismo planteamiento de novación de la hipoteca y con las mismas garantías explicadas arriba) la idea es "presionar" a mi banco para que acepte la novación ya que habría otros que sí lo harían con unas condiciones concretas. Es decir, consultas de subrogación con otros bancos con la idea de negociar con el mio después.

4) El calculo de la nueva hipoteca novada sería correcto así? ( hipoteca novada con deuda global de 209000€ (130000+79000), con plazo de 13+15 años, de la que ya se ha pagado en el periodo actual 71400€ (130000-58600€) ) o debería descontar lo que ya se ha pagado? Me hago un poco de lío..

Muchas gracias y muy amable por tu atención.

Hola de nuevo.

1) Si añades a esa persona como co-titular, la cosa cambia, especialmente si este cuenta con un perfil mejor que el de tu hermana. Sin embargo, recuerda que el banco no está obligado a aceptar el cambio de garantías, así que nada te asegura que puedas llevar a cabo la novación.

2) Efectivamente. De hecho, la principal ventaja de la extinción de condominio es que el comprador evita el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

3) Como te comentábamos, con la subrogación no es posible cambiar a los titulares ni ampliar la hipoteca. Es posible que lo que te ofrezcan sea realizar primero la subrogación para cambiar de banco y luego hacer una novación para modificar las garantías e incrementar el capital del préstamo. En este caso, pagarías más, puesto que tendrías que afrontar tanto los gastos de novación como los de novación.

4) Para calcular las nuevas cuotas tienes que sumar el importe de la ampliación al capital pendiente de la hipoteca, no al total.

Esperamos haberte ayudado, un saludo.

Hola de nuevo.

Como ya hemos comentado, no te podemos dar el precio exacto de cada operación, ya que dependerá de las tarifas aplicadas en cada concepto. Si quieres, podemos darte cifras aproximadas para que te puedas hacer una idea, pero la única forma de saber cuánto te costaría la novación y la subrogación es acudiendo al banco.

Veamos cuál sería el coste aproximado de la novación en tu caso concreto:

• Notaría: unos 120 euros
• Registro: unos 60 euros
• Tasación: unos 300 euros
• IAJD: unos 800 euros
• Gestoría: unos 400 euros

Aproximadamente, la novación te costaría un total de 1.680 euros, teniendo en cuenta que, como harías una ampliación de capital, también tendrías que abonar el coste de tasación y el IAJD. A este monto habría que sumarle la comisión por novación en caso de que te la cobren.

En cuanto a la subrogación, esto es lo que tendrías que abonar aproximadamente:

• Notaría: unos 170 euros
• Registro: unos 80 euros
• Tasación: unos 300 euros
• Gestoría: unos 400 euros

En total, unos 950 euros. Si tu hipoteca tiene comisión por subrogación, también tendrías que pagarla. Además, si hicieras la ampliación y el cambio de garantías, tendrías que abonar los gastos de novación correspondientes (incluido el IAJD).

Un saludo.

Hola buenos dias ! quisiera saber si se puede hacer una subrogación de hipoteca a otro banco quitando un titular de la qu ya se tiene y sin ampliarla. Por otra parte quisiera saber los gastos que pudiera tener en una hipoteca de 192000 euros si quisiera hacer un cese de condonimio. Gracias

Hola, Nataher.

No, no se puede subrogar la hipoteca para quitar a un titular de la misma. En cuanto a los gastos asociados a la extinción de condominio, estos no dependerán del principal de la hipoteca. Veamos qué conceptos hay que pagar en estos casos:

• Gastos de notaría y registro: pueden variar en función del valor de la vivienda y del número de páginas de la escritura.
• Gastos de gestoría (solo si una agencia gestora tramita el proceso): suelen rondar los 400 euros.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: es un tributo que varía de una comunidad autónoma a otra, pero la media es del 1 %.

Esperamos haberte ayudado, un saludo.

Hola, Estoy separado de mi ex y divorciado. .Nos sepàramos en el año 2013 y luego nos divorciamos. Habiamos comprado en el año 1992,una casa en la provincia de Madrid por un valor total de 168.284 euros.. Comprada al cincuenta por cien de propiedad cada uno. Ahora ella quiere venderme su parte. El valor catastral hoy es 224.364€. Que valor hay que poner en la escritura? : A) el de compra o sea 168.284€ .2) El catastral que es 224.364€. 3) O el valor de tablas que me dice el Notario que son 367.957€. 4) O el valor real del piso en el mercado 380.000 €? El valor es importante pues sobre el precio figuran los honorarios del Notario. El pago de Hacienda por extinción de condominio. Plusvalía municipal. Y en la declaración de la renta la Plusvalía (diferencia entre el precio de compra y el de venta) que se le habría generado a mi ex al tipo del 19% o al 25%, según la cuantia del beneficio. Gracias por vuestra respuesta y orientarme sob re gastos e impuestos. Angel

Hola, Angel de Madrid. 

En principio, debe figurar el valor que el inmueble tenga cuando se produzca la extinción de condominio, es decir, su valor actual. De todos modos, para estar seguros, te recomendamos que lo comentes con los abogados del divorcio.

Un saludo. 

Buenos días, soy nuevo por aquí y después de leer este hilo, hay algunas cosas que no me quedan muy claras. Mi situación es la siguiente: Hace unos meses (5) compré una vivienda (valor compra-venta e hipotecado 30.000€ y catastral 40.000€), pero como en ese momento el banco no me concedida la hipoteca la compra la hice con mis padres (escriturando 33% de la vivienda cada uno). Ahora queremos que yo sea el único titular pero me gustaría saber que opción es la mejor. (No se si este dato es necesario, pero en las escrituras mi 33% consta como vivienda habitual, el 33% de ellos no) Yo había pensado en realizar una extinción de condominio (sin novación de la hipoteca - pues a mis padres no les importa seguir siendo deudores e incluso existe la posibilidad de poder cancelar pronto la hipoteca). En este caso, ¿a que gastos estaríamos sometidos cada una de las partes? - ¿Tendría que pagar yo 10.000€ a mi padre y a mi padre? - ¿Eso sería una ganancia patrimonial que tendrían que declarar ellos en el IRPF? - A cuanto ascenderían los gastos de notaría, y qué otros gastos tendría ¿ITP? ¿Plusvalia incremento? ¿AJD? ¿? En resumen, me gustaría saber cual es la mejor opción para pasar a ser el único titular de la vivienda y que gastos nos va a conllevar. Muchísimas gracias.

citando a arbalap32 Buenos días, soy nuevo por aquí y después de leer este hilo, hay algunas cosas que no me quedan muy claras. Mi situación es la siguiente: Hace unos...

Para que tus padres dejen de constar como titulares de la vivienda tenéis tres opciones:

• Hacer una extinción de condominio: en este caso deberéis pagar los gastos de notaría (para escriturar nuevamente la vivienda) y del registro (para inscribirlo); la gestoría (si hacéis los trámites a través de un gestor) y el IAJD (su importe varía según la comunidad autónoma y es un porcentaje que se aplicaría sobre la parte vendida). En algunos casos, algunos ayuntamientos piden abonar una plusvalía municipal. Además, también deberíais pagar la tasación, ya que deberíais abonar a tus padres la parte de la vivienda de la que dejan de ser propietarios. Por otra parte, en la declaración de la renta se debería declarar la ganancia o pérdida de patrimonio si hay un exceso de adjudicación por alguna de las dos partes.
• Hacer una compraventa: tendríais que pagar el registro y el notario (además del gestor si os hace los trámites). En cuanto a impuestos se debería abonar el ITP y la plusvalía municipal si el ayuntamiento la exige. Además deberíais fijar el precio de la venta y declarar la ganancia o pérdida patrimonial.
• Hacer una donación: en este caso deberíais pagar los gastos de notario y registro (y gestor si lo hacéis mediante una gestoría) y el impuesto de donaciones y sucesiones (que depende de cada comunidad autónoma). Además, también se debe declarar en la declaración de la renta.

Como ves, en todos los casos los gastos son variados, pero nuestra recomendación es que en una situación así apostéis por una donación, ya que con la extinción de condominio deberías pagarles la parte que les corresponda según la tasación y en el caso de la compraventa, aunque fijaríais vosotros el precio, deberíais declarar la ganancia o pérdida patrimonial, lo cuál os podría salir muy caro. Además, si el precio de venta es muy bajo, se podría considerar una donación encubierta y Hacienda os podría multar. Así pues, aunque el impuesto de donaciones puede ser más caro, creemos que en vuestro caso es la mejor opción, pero dado que varía dependiendo de donde estéis os recomendamos que os informéis sobre su coste y hagáis números para ver qué os interesa más.

Un saludo.

Ok, muchas gracias por tu respuesta Elena, He calculado los impuestos de una donación y ascenderían a unos 2500€ en Andalucía. Los otros gastos, que son más o menos comunes a las 3 opciones (notario, registro y gestor), cuánto serían aproximadamente? No termino de decidirme por una u otra opción, aunque casi descarto compraventa porque sería un incremento de capital que mis padres tendrían que declaran en renta y es la opción que más cara sale sumando todos los gastos en total. ¿Alguien más que me pueda recomendar una u otra opción o comentarme que gastos aproximados tendría en cada caso? Y por otro lado, ¿los trámites de la gestoría merece la pena que los hagan ellos o no son muchos ni complejos y podría hacerlos yo? Muchas gracias.

citando a arbalap32 Ok, muchas gracias por tu respuesta Elena, He calculado los impuestos de una donación y ascenderían a unos 2500€ en Andalucía. Los otros gastos, qu...

El coste de la notaría y el registro dependerá del número de páginas que tenga la escritura (además de los honorarios del notario), pero puedes informarte directamente yendo a una o varias notarías. En cuanto a la gestoría, su coste tampoco está fijado por ley, pero también puedes consultar en varios sitios para que te informen de sus honorarios por hacer este trámite. En cuanto a si puedes hacer tú el trámite o no depende del tiempo del que dispongas (ya que hacer trámites siempre requiere cierta dedicación) y del conocimiento del tema que puedas tener. En principio será recopilar todos los documentos que necesites en cada caso y que requiera el notario, pagar los correspondientes impuestos en la Agencia Tributaria e inscribir los documentos en el Registro de la Propiedad. 

En referencia a qué operación te conviene es una decisión que debes tomar tú, pero, como te comentamos, consideramos que en este caso la donación es la que menos coste tendría (aunque el impuesto sea más caro) puesto que con una extinción de condominio deberías pagar la parte que corresponda a tus padres sobre el valor actual de la vivienda y, si llegáis a un acuerdo por una cantidad menor, deberíais reflejarlo en la declaración de la renta y también se produciría un exceso de adjudicación por el que deberíais pagar. En cualquier caso, si finalmente contratas los servicios de un gestor puede informarte detalladamente sobre cuánto te costará cada opción y cuál te conviene más.

Un saludo.

Tengo una hipoteca de 150.00 euros,falta por pagar 45.000.el valor de la vivienda ,que esta en bilbao y es de protección oficial,es de 170.000 euros a día de hoy.Tengo acuerdo con mi ex marido para poner la vivienda a mi nombre,porque,me adeuda 75.000 euros,entre impago de pensiones e hipoteca.Cual será mi coste al escriturar a mi nombre?

Buenas tardes, Itziar.

En nuestra página sobre extinción de condominio encontrarás la información que necesitas.

Te podemos adelantar que deberás pagar los gastos de la notaría, del registro y el IAJD correspondiente, que en el caso del País Vasco es del 0,5%. Además, si contratas los servicios de una gestoría, este será un coste añadido.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!