citando a A. Portolés Hola, Quino. En

Pregunta similar: Ley 41/2007 cancelación total/parcial y subrogación hipotecaria

Buenos días,

Hasta según sé, el Gobierno para evitar un porcentaje abusivo en las comisiones por cancelación parcial y total, en la Ley 41/2007, que modifica la Ley 2/1981, creó el artículo 8 en el que indica que las comisiones de cancelación parcial y total pasan ser compensaciones por desistimiento parcial y total.

En el artículo 8 se establece que el límite máximo que pueden cobrar las entidades financieras en las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, que se realicen en créditos y préstamos hipotecarios no podrán superar:

- el 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando la cancelación, parcial o total, se realice los cinco primeros años. - el 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la cancelación, parcial o total, se realice a partir del sexto año.

Se permite pactar una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada anteriormente. Dicha comisión debe respetarse por el banco según lo pactado.

Esta Ley se aplica para las operaciones firmadas desde el 7 de diciembre de 2007, permaneciendo en los contratos firmados antes de dicha fecha las comisiones establecidas inicialmente.

PREGUNTA: Si con fecha enero de 2010 hice una SUBROGACIÓN de hipoteca, de una entidad a otra (OJO! subrogación, no una nueva hipoteca) debo "comerme" las anteiores comisiones de cancelación, o mi nueva entidad, está obligada a acatar la ley?

Saludos!

Hola Pidy,

Aunque hayas realizado una subrogación de hipoteca, las comisiones mantienen los porcentajes iniciales, puesto que cuando firmaste el préstamo hipotecario era posible que fueran superiores a 0,5 % (durante los 5 primeros años) y a 0,25 % (a partir del sexto año). Por tanto, lamentablemente para ti, tu nuevo banco está respaldado por la Ley, ya que firmaste la hipoteca antes de 2007.

Un saludo!

Pregunta similar: Comisión subrogación

Hola, mi hipoteca es del 2011 y me indica un 0,25% de comisión por cancelación total/subrogación. Pero he leído q la nueva ley si subrogas para cambiar de interés variable a fijo a partir del 5 año no tienes q pagar nada y q es retroactivo a hipotecas anteriores. Según mi banco dicen q no, q sería en caso de novación. Me podéis confirmar y como puedo hacer para demostrarles q no es así? Tengo q pagar y después pleitear? Gracias Marta

Hola, Marta. 

En este punto, la ley hipotecaria de 2019 es muy clara: en caso de llevar a cabo una subrogación o una novación para convertir una hipoteca variable al tipo fijo, el banco solo puede cobrar una comisión del 0,15% sobre el capital pendiente, que será del 0% si dicha hipoteca tiene más de tres años de vida. En tu caso, por lo tanto, no deberían cobrarte ningún tipo de comisión por la subrogación. 

Para demostrárselo, puedes acudir a tu oficina y enseñar los artículos de la ley pertinentes: el 23.6 y el apartado 3 de la disposición transitoria primera. Te dejamos aquí un enlace a la ley publicada en el BOE. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Muchísimas gracias así lo haré!

Buenos días. Después de leer uno de sus artículos tengo algunas dudas, les pongo en contexto. Tengo una hipoteca con una entidad bancaria firmada en 2017,el tipo de interés es fijo y ahora quisiera hacer una subrogación a otra entidad. Con la nueva ley hipotecaria que % tendría que abonar al banco por la cancelación anticipada por subrogación? En mi escritura notarial hipotecaria me dice que es el 0,5%,es ese 0,5% del capital pendiente el que yo tendría que abonar por la subrogación? O sería el 2% por liquidar antes de los 10 primeros años como indica la nueva ley? Gracias y saludos

Hola, Pepe86. 

El límite del 2% que nos comentas pertenece a un artículo de la nueva ley que no tiene carácter retroactivo. Por lo tanto, la comisión que pagarías sería ese 0,5% sobre el capital pendiente que se indica en tu escritura. 

Además, tendrías que hacer frente a los otros gastos asociados a la subrogación: la tasación, la notaría... Puedes ver cuáles son si haces clic sobre el enlace. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Gracias Miquel.Con la entidad a la que quiero cambiar la hipoteca se hace cargo de todo, pero me indican que no podrían hacer subrogación. Por lo que me ofrecen la cancelación de la hipoteca y la apertura de una nueva.

se puede tener por un corto plazo de tiempo dos hipotecas sobre el mismo bien? Que te concedan una hipoteca para cancelar la existente.

saludos

Hola de nuevo. 

En realidad, no será necesario que haya dos hipotecas sobre el mismo bien. En estos casos, por lo general, se formalizan al mismo tiempo la escritura de la nueva hipoteca y la escritura de cancelación de la anterior. Así, cuando la gestoría visita el Registro de la Propiedad, se encarga de tramitar al mismo tiempo la cancelación de la anterior hipoteca y la inscripción de la nueva. 

Ten en cuenta, eso sí, que tendrás que pagar un dinero por la liquidación de tu préstamo actual. En nuestra página sobre los gastos de cancelación te explicamos cuáles son. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: comisión subrogación

Hola,

tengo una hipoteca variable en Bankia, y la quiero cambiar a fijo a Targobank. Quiero saber si Bankia me va a cobrar por comisión por subrogación. El caso es que tengo una cláusula que pone "cualquier pago anticipado del capital del préstamo, llevará aparejado para el prestatario, el pago de una comisión del uno por ciento, calculada sobre el importe reembolsado". El caso es que pone esto pero no pone que en caso de subrogación con esa palabra me cobrarían. Me pueden decir si me cobraran? Gracias por adelantado 

Pregunta similar: Comisión subrogacion

Buenos días, 

voy a cambiar mi hipoteca de banco y me quieren cobrar un 5% de comisión por subrogación, está reflejado en la escritura. Firme la hipoteca en enero de 2014. Tengo entendido que lo maximo por ley al sexto año es un 0,25% ¿es así? ¿Pueden cobrarme un 5% si está reflejado en la escritura?

muchas gracias por su atencion

Hola, Bibiana. 

Como bien dices, para las hipotecas firmadas en 2014, la comisión por subrogación no puede superar, por ley, el 0,25% si se aplica a partir del sexto año.

Ahora bien, si tu préstamo hipotecario es fijo (o es mixto y estás en el tramo a tipo fijo), se te podría aplicar una comisión llamada de riesgo de tipo de interés, cuyo precio no está regulado y sí podría alcanzar ese 5%. Por ello, nuestro consejo es que revises la escritura de nuevo y mires si esa comisión del 5% que quieren cobrarte se denomina "de riesgo de tipo de interés". En caso de que sea así, sí te la podrán cobrar, mientras que si la denominan "de subrogación", cobrarte más del 0,25% sería ilegal, así que puedes interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Muchas gracias por su respuesta, mi hipoteca es variable podrían cobrarme la comisión de riesgo de interés del 5%  si figura en la escritura??

Hola de nuevo. 

Si se te está aplicando un tipo variable, solo se te podría cobrar si te revisan el interés con una periodicidad de más de 12 meses. En general, la revisión de las hipotecas a tipo variable es semestral o anual, así que normalmente no podría aplicarse la comisión de riesgo de tipo de interés. De todos modos, te aconsejamos que consultes tu escritura para ver cada cuánto se te revisa el interés y para averiguar si la comisión estaría bien cobrada o no. 

Un saludo.

Buenos dias tengo una hipoteca firmada con BBVA en el año 2015 con tipo de interes variable en la cual se firmo un 2% por subrogacion, ahora quiero pasarme a un banco con tipo de interes fijo y me queda la duda que tengo que pagar el 0.5 % que he leido por tener mas de 5 años o realmente tengo que pagar el 2% que firme en su momento.

un saludo y gracias

Hola, bego. 

La comisión que pueden cobrarte dependerá de las modificaciones que hagas con la subrogación: 

• Si solo la usas para pasarte del tipo variable al tipo fijo, el banco no te puede cobrar ninguna comisión. En este caso, se aplica un artículo retroactivo de la ley hipotecaria de 2019 que establece que solo puede cobrarse una comisión del 0,15% si el cambio se hace durante los primeros tres años de vida de la hipoteca (y nada posteriormente).

• Si la usas para algo más (para acortar o ampliar el plazo, por ejemplo), pueden cobrarte la comisión que aparezca en la escritura. Sin embargo, como contrataste tu hipoteca en 2015, el máximo legal que podrían cobrarte es el 0,25%. Es posible que ese 2% que nos comentas sea la comisión por subrogación de deudor (la que pretendes hacer es la de acreedor). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Comisión por subrogación

Hola a todos, 

En 2008 compré mi casa con un interés variable, posteriormente y después de la polémica con las clausulas suelo hicimos un contrato privado con el banco donde me daban un interés fijo similar a la clausula suelo (y me comprometía a no iniciar acciones legales contra el banco, cosa que no se si es muy legal). Actualmente quiero subrogar la hipoteca con otra entidad y veo que tengo una comisión del 1.5%. Por lo que he visto esta comisión no debería ser mayor del 0.5%, pero no estoy seguro. Mis preguntas son: 

- Realmente es legal que con el cambio de condiciones de hipoteca no pueda reclamar al banco cosas tipo lo que se ha cobrado de más por la clausula suelo o los gastos de hipoteca?

- Tengo que pagar el 1.5% que está en las escrituras como comisión o es menos que eso?

Muchas gracias