¿Cuánto cuesta una vivienda? Pues la respuesta es sencilla: cuesta lo que acuerdan pagar comprador y vendedor. Sin embargo, la cantidad que acabaremos pagando por esa vivienda no es tan sencilla. Depende de otros factores, y el más determinante es el préstamo hipotecario que hayamos firmado, ya que, según sus características, el coste total puede llegar a doblarse.
Pero, ¿por qué se hincha así el precio? El siguiente cuadro nos ejemplifica cuáles pueden ser los principales gastos derivados de la hipoteca:
| CONCEPTO | EXPLICACIÓN | COSTE MEDIO | COSTE TOTAL 25 AÑOS |
|---|---|---|---|
| Precio de la hipoteca | 80% del valor de tasación (150.000 euros) | 120.000 euros | 120.000 euros |
| Entrada | 20% restante, de nuestros ahorros | 30.000 euros | 30.000 euros |
| Gastos de apertura | De compraventa y de hipoteca | Sobre el 10% del valor de la vivienda, 15.000 euros | 15.000 euros |
| Intereses | Lo cobrado por el banco a cambio del préstamo | Euribor + 0,80% = 2,72% | 45.519,59 euros |
| Seguros obligatorios | Hogar y Vida son los más habituales | Seguro de vida medio: 300 euros/año, Seguro de hogar medio: 200 euros/año | 12.500 euros |
| Comisiones | Apertura, comisión de amortización parcial, cancelación, etc. | Media del 0,50% del precio de la hipoteca cada una | 600 euros |
| Total | 223.619,59 euros |
Como podemos ver en el ejemplo, el coste total de una vivienda de 150.000 euros con una hipoteca a 25 años a Euribor + 0,80% con varios productos vinculados sería de 223.619,59 euros (en el supuesto de que el Euribor se mantuviera estable al 1,92%, su valor en marzo de 2011).
Vamos a ver, siguiendo el ejemplo anterior, qué pasaría con niveles más elevados de Euribor:
- Si se mantiene una media de Euribor al 3%, pagaríamos 244.568 euros
- Si se mantiene una media del 5%, pagaríamos 286.067 euros
¿Cómo reducir el coste de la hipoteca?
Hay varias maniobras que nos pueden ayudar a reducir el coste total de nuestra hipoteca. Son las siguientes:
- Reducir el plazo de amortización. Pagaremos una cuota mayor, pero reduciremos los intereses.
- Hacer amortizaciones parciales. Cuando recibimos unos ingresos extra, podemos amortizar hipoteca y así quitarnos años de pago, lo cual reduce los intereses totales que pagaremos. Eso sí, esto sólo será rentable si tenemos una comisión de amortización parcial del 0%.
- Negociar hipoteca. Si sabes hacerlo y tienes un buen perfil financiero, puedes conseguir que el banco te reduzca el tipo de interés, los seguros y las comisiones. Consulta el artículo “negociar hipoteca: ¿qué perfil financiero buscan los bancos?” para más información.
- Cancelar la hipoteca sin intermediación. El coste de cerrar la hipoteca puede superar los 400 euros. Si solicitamos nosotros mismos el levantamiento de la hipoteca podemos ahorrarnos estos honorarios. Es fácil encontrar información sobre cómo hacerlo por Internet.
En todo caso, lo mejor es conseguir una hipoteca barata desde el principio. Parece una misión imposible, pero la verdad es que se puede conseguir si se busca bien. Usar simuladores, como nuestro calculador de hipotecas, siempre es de gran ayuda.
Si tienes alguna duda sobre este u otros asuntos, entra en nuestro foro financiero. Tú preguntas, la comunidad HelpMyCash responde.
Miquel Riera
Hola, Jhon.
Lo cierto es que tus condiciones te limitan bastante. Con una hipoteca al 80%, dados tus bajos ahorros, solo te darían algo más de 25.000 euros. Si estuvieran dispuestos a darte el 100%, la hipoteca podría elevarse hasta los 100.000 euros, aunque es muy complicado que un banco se salte el límite del 80%.
En cuanto a lo que comentas sobre la tasación, es cierto que algunas entidades dan algo más del 80% si el valor de tasación supera el de compraventa, aunque rara vez supera el 90% de la compraventa. De todos modos, es algo que siempre depende del propio banco, así que nuestro consejo es que te acerques a varias oficinas y preguntes si existiría la posibilidad de conseguir el dinero que necesitas.
Un saludo.
Jhon
Hola tengo 15 nominas al año de 1770 €, solo tengo ahorrado 10000 €, puedo acceder a alguna hipoteca con la edad de 56 años, algunos me han dicho que si tasan la casa por arriba de lo que piden por la casa, podría acceder a conseguir la casa?
Miquel Riera
Hola, hafid.
Al no disponer de ahorros y tener un sueldo relativamente bajo, es improbable que un banco quiera darte una hipoteca. De todos modos, como se trata de una vivienda con un precio tan bajo, no pierdes nada por acudir a varias oficinas y preguntar.
Un saludo.
hafid
hola kiero prestamos para una casa 50000 euro pero no tengo dinero para pagar traspaso ni 20 por ciento trabajo tengo una nomina 1000 todos los mese