Muchos hipotecados se sienten desprotegidos ante la constante subida del Euribor de los últimos meses. Se preguntan “¿cuánto más tendremos que pagar al mes por la misma casa?” y también si no existe alguna manera de evitar este aumento de intereses que no pueden controlar.

Llegado ese punto, el banco les hablará del CAP: un producto que actúa como ‘seguro’ contra la subida del Euribor, aunque no se trata de un seguro sino de un producto financiero complejo que hay que entender a fondo para no salir perdiendo. Antes de contratarlo, es necesario que cliente y banco lleguen a un acuerdo en 3 puntos:

1.       Valor: el Euribor máximo a partir del que el cliente quedará protegido

2.       Plazo: el tiempo que durará esta protección

3.       Precio: cuánto costará esta protección durante el tiempo estipulado

¿Qué CAPs ofrece el mercado actual?

CASO 1

Una oferta vigente del mercado ofrece un CAP para una hipoteca de 350.000 € a 30 años por 12.168 € que nos protegería contra un Euribor superior al 2,75% durante 4 años, lo que en principio supondría un gasto de 253,5 € por mes cubierto. Pero hay que tener en cuenta 2 cosas importantes:

  1. El precio del CAP se paga diluido entre las cuotas, es decir, se suma al capital pendiente de la hipoteca, por lo que estos 12.168 € generarán intereses a lo largo de todos los años que dure nuestra hipoteca.
  2. Los intereses que generará el precio del CAP incrementarán con cada subida del Euribor.

Así, en nuestro ejemplo:

  1. El coste del CAP no será solo de 253,5 € por mes, sino que hay que añadir los intereses que pagaremos durante 30 años, que representan un coste adicional de 18.289 € si el Euribor se mantuviera al 1,924%. Dividido entre los 48 meses de cobertura, el coste real del CAP por mes es en realidad de 381 €.
  2. Si el Euribor alcanzara una media del 3%, este coste por mes sería del 435,69 €.
  3. Comprar este CAP sería el equivalente de pagar la hipoteca con un 4,83% de intereses durante los próximos 4 años (Euribor del 3,83%+1%), cosa que solo nos beneficiaría si el Euribor alcanzara una media superior al 3,83% durante este tiempo. Si creemos que la media será inferior, contratar el CAP no nos sale a cuenta.

CASO 2

Otra entidad ofrece un CAP para la misma hipoteca pero esta vez para 5 años a 8.666 € cubriendo subidas del Euribor por encima del 4%.

  1. El coste por mes sería de 144,4 € pero, contando los intereses, el coste real sería de 217,09 €.
  2. Si el Euribor alcanzara una media del 3%, este coste por mes sería del 248,24 €.
  3. Comprar este CAP sería el equivalente de pagar la hipoteca con un 4,04% de intereses durante los próximos 5 años (Euribor del 3,04%+1%), cosa que solo nos beneficiaría si el Euribor alcanzara una media de 3,04% o superior durante este tiempo.

Conclusiones (tras visitar varios bancos y realizar cálculos)

  • El 100% de los bancos incluyen el precio de los CAP en el coste de la hipoteca. No te dan opción a pagarlo por separado.
  • Las ofertas de CAP cubren de 3 a 5 años.
  • El comercial del banco que nos explica el producto presenta los pagos de una forma que parece barata porque solo habla de cuánto subirá la cuota, no de cuánto nos costará cada mes de cobertura. Lo que hace es coger el valor del CAP y dividirlo entre todos los años de hipoteca, sin contar los intereses añadidos ni dividirlo por los 3, 4 o 5 años de cobertura.
  • El valor del que intentamos protegernos, por ejemplo 2,75%, puede distar mucho del valor a partir del cual sale rentable un CAP.
  • Los CAPs funcionan muy bien como idea: un producto que puede protegerte de la subida del Euribor. El problema es que, en la práctica, los precios de los CAP en los bancos españoles no suele ser rentables. El Euribor necesitaría subir muy rápidamente para que estos productos salieran a cuenta.

Si necesitas saber si el CAP que te propone tu banco puede ser rentable, te recomendamos que uses nuestra herramienta de CAP de Te Hacemos los Números. Y si aún te quedan dudas, cualquiera que sea tu situación, no dudes en acudir a nuestro Foro Financiero. Te esperamos, seguro, con una respuesta.