Hola, Angel.

Como son varias preguntas, trataremos de responderlas una a una: 

1. Si pretendes cambiar tu hipoteca de banco mediante una subrogación, te interesa que la comisión por subrogación de acreedor (no de deudor, que es otra cosa) sea del 0%. 

2. Si pretendes cambiar tu hipoteca de banco mediante la firma de un nuevo préstamo hipotecario para cancelar el tuyo, te interesa que la comisión por amortización anticipada total sea del 0%. 

3. En general, los bancos prefieren conceder nuevas hipotecas, porque es una opción que les sale más a cuenta. Ahora bien, hay momentos (como ahora, por ejemplo) en los que se muestran más abiertos a ofrecer subrogaciones. Como no podemos saber cómo estará el mercado cuando quieras cambiarte, nuestro consejo es que las luches las dos. Ten en cuenta, eso sí, que tener una comisión por amortización anticipada del 0% también tiene otra ventaja: si tienes ahorros, podrás adelantar pagos sin coste. 

4. La comisión por subrogación de acreedor sí suele incluirse en los contratos, ya sea directamente o incluida en la comisión por amortización anticipada (la mencionan como comisión por amortización anticipada subrogatoria o alguna fórmula similar). Nuestro consejo es que insistas por si acaso. 

5. También es aconsejable prestar atención a la comisión por novación, porque es posible que en algún momento te interese pactar cambios de condiciones con el banco. Si consigues una comisión del 0%, te ahorrarás un dinero. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Por supuesto que me sirve la ayuda. El trabajo que hacéis es encomiable.

Pregunta similar: Resumen de los gastos de subrogación.

Buenos días,

Quiero subrogar mi hipoteca variable actual del 2008 a otra entidad. He leído los diferentes hilos de este Foro ( por cierto es fabuloso felicidades) que la subrogación sólo comporta unos gastos de tasación y una comisión de subrogación estipulada en la escritura.

En mi caso, la comisión es del 0,25%, la cual podría ser 0 % si paso de una variable a una fija. He leído que si paso a mixta no se considera fija con lo que tendría que pagar el 0,25% sí o sí. Eso es cierto?

He contactado con varias entidades bancarias, y he visto que muchas advierten que no quieren subrogaciones, sinó que quieren cancelaciones de la antigua hipoteca para realizar una nueva con ellos, y entiendo que esto comporta más gastos para nosotros pues aquí sí que tendría que pagar la cancelacion registral que asciende a 1000 euros aprox. En cambio, la subrogada es solamente tasación y comisión de subrogación si es de variable a fija. Eso es cierto?

Estoy solamente ordenando mis ideas para que algun profesional como vosotros me pueda indicar si son ciertas jajaja.

Finalmente, la última duda, la comisión de subrogación del 0,25% se aplica sobre la deuda en ese momento? es decir, lo que aún debes al banco cierto?

Muchas gracias y felicidades por el blog y la web, es de gran ayuda.

Saludos,

Quim

citando a Quim Pregunta similar: Resumen de los gastos de subrogación. Buenos días, Quiero subrogar mi hipoteca variable...

Hola, Quim.

¡Muchas gracias por tus palabras! Si te parece bien, iremos por partes: 

Efectivamente, si quieres subrogar tu hipoteca para llevarla a otro banco, solo tendrás que pagar la tasación de tu vivienda y la comisión por subrogación, si corresponde. 

En cuanto a tu comisión del 0,25%, no tendrías que pagarla si pasas tu hipoteca variable al tipo fijo o si la pasas al tipo mixto y tu interés es fijo durante un mínimo de tres años; siempre que la operación la hagas en 2024. 

Respecto a la cancelación, si cancelas tu hipoteca con otra, te tocará pagar la tasación de tu vivienda, los gastos de cancelación registral de tu actual hipoteca. Ahora bien, la comisión por amortización anticipada de tu actual hipoteca no tendrás que pagarla (ponga lo que ponga en tu escritura), porque el Gobierno ha prohibido su cobro si se cancela una hipoteca variable antes de tiempo durante el 2024. 

Finalmente, en cuanto a tu última duda, te confirmamos que la comisión por subrogación se aplica sobre el importe pendiente en el momento de firmar la operación. 

Si necesitas más información sobre este tema, puedes echar un vistazo a nuestra página sobre gastos de subrogación. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Muchas gracias Miquel, esto de comisión 0 si realizas un mínimo de 3 años en interés fijo no los sabía. 

Muchas gracias

Perdona Miquel, 

Me ha surgido una duda más. Si subrogo la hipoteca tengo que pagar la cancelación de la antigua hipoteca? Es decir, no entiendo do la diferencia entre una subrogació y una cancelación y nueva apertura que proponen las entidades. En una cancelación y apertura de una nueva hipoteca entiendo que pago los costes de cancelación registral ( es decir notaria, gestoria y tasación), pero en una subrogació también lo tengo que hacer?

Muchas gracias, 

citando a Quim Perdona Miquel,  Me ha surgido una duda más. Si subrogo la hipoteca tengo que pagar la cancelación de la antigua hipoteca? Es decir, n...

Hola de nuevo, Quim.

¡Para eso estamos! En una subrogación de acreedor no hay que pagar los gastos asociados a la cancelación registral. Vamos a ver por qué. 

En la subrogación de acreedor, como sugiere el propio nombre de la operación, se sustituye a un acreedor (el banco) por otro. Es decir, que la hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad se pone a nombre de otro banco; sin cancelarla. Es por eso que no es necesario cancelar registralmente la hipoteca ni pagar los gastos correspondientes. 

En cambio, cuando se contrata una hipoteca nueva con otro banco para cancelar la que se tiene, sí se tiene que inscribir la nueva hipoteca como carga sobre la vivienda y se tiene que cancelar la antigua, por lo que hay que pagar los gastos de cancelación registral correspondientes. 

Esperamos haber resuelto tu duda. 

Un saludo. 

Gracias Miquel, 

Ahora sí lo entiendo!

Aún así, los bancos que llamo no me aceptan la subrogación y me dicen que tengo que cancelar y hacer una nueva. Esto es INJUSTO! Pues las condiciones son las mismas. Hasta que punto es legal que puedan negarse? En fin, tú crees que es posible conseguir una buena subrogación hoy en día?

Perdona por las molestias, 

Muchas gracias!

Quim

citando a Quim Gracias Miquel,  Ahora sí lo entiendo! Aún así, los bancos que llamo no me aceptan la subrogación y me dicen que tengo que can...

Hola de nuevo.

¡Gracias a ti por confiar en nosotros! Sobre tu primera pregunta, los bancos son libres de ofrecer lo que les parezca más conveniente: subrogaciones, nuevas hipotecas o ninguna de las dos cosas. Por lo tanto, no es ilegal que te ofrezcan una nueva hipoteca en vez de una subrogación. 

En cuanto a la segunda, sí es posible conseguir una buena subrogación con ciertas entidades. Por ejemplo, nos consta que hay bancos que ofrecen subrogaciones propiamente dichas, como MyInvestor, ING o Kutxabank, entre otros (aunque también pueden ofrecer nuevas hipotecas). Si quieres, puedes entrar en nuestro ranking de mejores hipotecas para subrogación, en el que mostramos las ofertas más competitivas del momento. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.