Hola, Ane:

Gracias por compartir tu consulta. Ante todo, no somos expertos legales, pero sí hemos leído muchos contratos de arras y de exclusividad inmobiliaria. Sobre esta base puedo decirte que esa cláusula no es habitual. Ahora bien, hay algunas cosas que sí debes tener en cuenta.

La más importante es ¿has firmado tú algún documento que te vincule con la agencia como una hoja de visitas? Si es que sí, ¿alguno de ellos te obliga a pagar comisión a la agencia? Si tú tienes que pagar comisiones, lo que determina en qué casos deberías pagarla debe constar en ese contrario inmobiliario y no en las arras, necesariamente. Aunque por tratarse de un documento privado, las partes pueden incluir lo que consideren necesario.

Si no has firmado ningún documento, el responsable de pagar la comisión es el vendedor. Por tanto, si la venta se cae por una causa adjudicable al comprador (o sea, tú), lo que pasará es que retendrán el dinero que has entregado como señal y la agencia se cobrará su comisión de ahí, dejando al vendedor la parte restante. Esto de quedarse con la señal si la venta no se lleva a cabo por responsabilidad del comprador sí es habitual y completamente legal, está regulado incluso en el Código Civil.

Por último, si vas a pedir una hipoteca, te aconsejo negociar para incluir en las arras una cláusula que diga algo así: "la señal no será retenida en caso de que el comprador no consiga su hipoteca". 

Dicho todo esto, si esa cláusula te genera desconfianza, negocia para quitarla. Coincido contigo en que las condiciones en que la agencia cobrará la comisión deben constar en el contrato de exclusividad y/o, eventualmente, en la hoja de visitas, pero no en las arras. De todos modos, insisto en que se trata de un documento privado donde las partes pueden incluir los compromisos que consideren necesarios.

¡Espero haberte ayudado!

Si tienes más inquietudes, no dudes en escribirnos de nuevo.

Saludos y éxitos con la compra.

Pregunta similar: Contrato de arras con cláusula

Buenos días,

Mi pareja y yo estamos pendientes de firmar un contrato de arras penitenciales, en este caso en Cataluña. Pero nos hemos encontrado con una cláusula con la cual no estamos muy seguros. Esta cláusula dice que la compraventa quedará condicionada a la obtención de la financiación durante el plazo de 40 días naturales. En el caso que no obtuviéramos la financiación tenemos que justificarlo por tres entidades diferentes y entonces se procederá a intentar obtener el préstamo mediante el broker que trabaja con la inmobiliaria.

Es legal que nos obliguen a contratar su broker si no conseguimos la financiación?

Por otro lado, en Cataluña el código civil 621-8.2 nos protege de no perder el dinero si es a causa de no obtener la hipoteca. Si firmamos con esta cláusula y pasados los 40 días no consiguiéramos la financiación, perderíamos ese dinero?

La inmobiliaria nos ha indicado que no van a cambiar esa cláusula y que si no firmamos vamos a perder la reserva ya hecha.

Muchas gracias! 

citando a Erya Pregunta similar: Contrato de arras con cláusula Buenos días, Mi pareja y yo estamos pendientes de firmar...

Hola, Erya.

El artículo 621-49.1 del Código Civil de Cataluña dice lo siguiente sobre casos como el vuestro:

"Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador".

Entendemos que la inmobiliaria pretende "designar" una entidad buscada por su bróker para que os pueda conseguir una hipoteca y la operación no caiga por falta de financiación. De esta manera, si el bróker encontrara hipoteca, no podríais acogeros a este artículo para recuperar el dinero de las arras en caso de que no quisierais contratarla.

Ahora bien, si el bróker no os consiguiera hipoteca, recuperaríais las arras, a no ser que en el contrato haya un "pacto en contrario" que os lo impida. Os recomendamos leer detenidamente las cláusulas para comprobarlo.

A priori, como el contrato de arras es un contrato privado, las partes pueden negociar libremente su contenido. Por lo tanto, entendemos que entraría dentro de la legalidad. Ahora bien, como no somos expertos en temas legales, creemos que es recomendable pedir una segunda opinión a un notario. Podéis pedir cita cuando queráis y recibir su asesoramiento gratuitamente.

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo.