Hola, Miguel. 

Como son muchas preguntas, trataremos de resolverlas una a una: 

1. Lo habitual, en estos casos, es que el vendedor se comprometa a cancelar la hipoteca durante el proceso de compraventa. Para ello, lo que se hace es lo siguiente: 

• Se firma la escritura de compraventa y se le entrega al vendedor el dinero de la transacción.
• Ese mismo día, el vendedor usa ese dinero para amortizar anticipadamente su hipoteca. Y posteriormente, la gestoría de tu banco se encarga de tramitar la cancelación registral del préstamo para dejar la vivienda libre de cargas. 
• Los honorarios de la gestoría de tu banco, así como los gastos asociados a la cancelación registral, los paga el vendedor con una provisión de fondos. 

2. Esa "retención" o provisión de fondos la debe hacer el vendedor. En general, lo que hace es depositar ese dinero en una cuenta de tu banco, que usará posteriormente la gestoría para pagar los gastos asociados a la cancelación registral. Normalmente, se pide depositar ese dinero unas semanas antes de la firma de la escritura, pero es algo que podéis acordar en el contrato de arras. 

3. Dependerá del valor de la vivienda. Si las cantidades descontadas superan el 20% de la compra que el banco no suele financiar, sí podrás recuperar ese dinero con la hipoteca que te den. 

4. En el propio contrato de arras podéis redactar una cláusula en la que el vendedor se comprometa a dejar todos los pagos cubiertos. Ahora bien, si no te fías, también le puedes pedir que te entregue los recibos de los pagos del IBI, de los gastos de comunidad, etc. 

5. Entendemos que su representante debería contar con un poder notarial. De todos modos, te aconsejamos preguntárselo directamente a un notario para asegurarte (la consulta es gratuita). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

ENTENDIDO.

MIL GRACIAS.