Hola, Leonidas 78

Realmente el nudo propietario y el usufructuario pueden pactar el precio que más le parezca conveniente a ambos. Utilizar la regla del 89 no es una "obligación" legal al vender un piso con usufructo, pero ten en cuenta que este es el que Hacienda considera válido, dado que esta fórmula está recogida en las normativas tanto del impuesto de sucesiones y donaciones como en el del impuesto de transmisiones patrimoniales.

Por tanto, la consecuencia de asignarle un valor más alto al usufructo es que posiblemente se tendrán que pagar más impuestos (por ejemplo, en el IRPF) por la venta del usufructo.

En este sentido, es aconsejable que consultes tu caso con un experto fiscal, este te podrá calcular los impuestos y te podrá decir si realmente te sale a cuenta fijar un precio más alto para el usufructo o si, por el contrario, la ganancia que obtendrás compensa lo que pagarás de tributos.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Buenas tardes, se podría vender un piso que tienen dos hermanos en usufructo al 50% y uno de ellos es el que tiene la nuda propiedad al 100% y es el que quiere vender. Mi pregunta es que parte proporcional tiene que darle al hermano que tiene solo el 50% del usufructo y tiene 76 años

citando a JUAN GIMÉNEZ Buenas tardes, se podría vender un piso que tienen dos hermanos en usufructo al 50% y uno de ellos es el que tiene la nuda propiedad al 100% y es e...

Buenos días, Juan:

En primer lugar, sí se puede vender el piso con usufructo en las condiciones que describes, pero tanto el dueño de la nuda propiedad como el hermano que tiene el 50% del usufructo deben estar de acuerdo. 

En cuanto al cálculo del porcentaje que tiene que darle al hermano de 76 años, puedes utilizar la siguiente regla:

Valor del usufructo= [(89 - edad del usufructuario)x 1%] x valor de la casa

Pero, al ser dos personas las dueñas del usufructo, en "edad del usufructuario" debe contemplarse la del más joven. Así podrás obtener el valor total del usufructo, al que deberás dividirlo entre los dos copropietarios. El resultado es el monto que deberá pagarle al hermano que solo tiene el 50% del usufructo.

Espero haber sido clara, pero no dudes en consultarme nuevamente si tienes más inquietudes.

Un saludo y gracias por dejarnos tu consulta,

Paula

Una pregunta , si una persona compro por un 70 /100 de usufructo ya q correspondía a su edad en la fecha de compra y ahora vende de mutua acuerdo con los nudos propietarios el usufructo para venderlo hoy se calcula con la edad de hoy ?o en la que se desmembró la propiedad, en este ejemplo ahora le correspondería un 10/100. Compro un 70 de usufructo y vende un 10? Es q siempre se vendería con perdida en IRPF .....o se compró un 70 y hoy vendes un 70,? 

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Gracias 

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Buenos días, Eva:

Gracias por compartir tu consulta. Si entiendo bien, tu pregunta se refiere a si la inmobiliaria puede cobrar comisión por la venta del usufructo y facturarla. ¿Estoy en lo correcto?

Si es así, ten en cuenta que dependerá de lo que se haya pactado en el contrato de intermediación inmobiliaria. Si allí se establece que cada copropietario pagará un porcentaje de comisión, entonces es probable que se emitan 6 facturas. Además, al hacerlo así, todos podrán deducir este gasto de la ganancia patrimonial al momento de calcular el IRPF por la venta. 

Espero haberte ayudado.

Un saludo,

Paula

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Hola, Silvana:

Gracias por compartir tu consulta. El usufructo cuando es temporal se calcula multiplicando cada año de duración por 2%. En este caso sería así:

• Cálculo de porcentaje de usufructo = 2% * 3 años= 6%
• Cálculo del valor del usufructo = 200.000€ * 6%= 12.000€
• Cálculo del valor de la nuda propiedad = 200.000€ - 12.000€ = 188.000€

De este modo, quien compre la nuda propiedad tendría que pagarte unos 188.000 euros.

Aquí tienes más información sobre la venta de un piso con usufructo.

¡Espero haberte ayudado!

Saludos,

Paula

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Hola, Ana:

Para calcular el valor de la nuda propiedad tienes que seguir estos pasos:

• Haz una valoración profesional de la vivienda para determinar su precio de mercado
• Sobre esa base, calcula el valor del usufructo. Para ello debes usar la regla del 89, que es la siguiente:

Valor del usufructo = (89 - edad del usufructuario) x 1% x valor de la vivienda

• Al valor de mercado le restas el valor del usufructo, y resultará el precio de la nuda propiedad que quieres venderle.

Aquí tienes más información y ejemplos del cálculo del usufructo y la nuda propiedad. 

¡Espero que te ayude!

Saludos,

Paula