Hola, Anónimo. 

Por lo que nos cuentas, parece que el importe orientativo del seguro es el mismo tanto en la publicidad como en la FEIN, así que no parece que la diferencia de TAE se deba a eso. Tampoco se debe al interés por la misma razón.

A bote pronto, se nos ocurren dos razones que explicarían por qué existe esa pequeña diferencia: 

• Que haya otro gasto que en la publicidad fuera más bajo y en la FEIN sea algo más alto. Podría ser el coste de la verificación registral (la nota simple), de la tasación si te lo han incluido, alguna comisión...

• Que hayan utilizado otro importe u otro plazo para calcular la TAE. Por ejemplo, que en la publicidad aparezca un plazo de 25 años y en la FEIN ese plazo sea de 20 años. 

Nuestro consejo es que revises toda la documentación que te han dado hasta ahora para comprobar si la diferencia se debe a alguna de estas dos razones. En caso de que no haya nada diferente, puedes calcular el coste completo de la hipoteca según la publicidad y según la FEIN para ver si coincide, pues también es posible que el banco haya usado un método incorrecto para calcular la TAE. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Buenos días Miquel. No sé realmente a qué se debe esa diferencia en la TAE porque como os comentaba anteriormente desde el banco simplemente me dijeron “La diferencia se debe al valor del seguro de hogar que es obligatorio contratar” lo cual no cuadra por ningún lado, porque tanto en la publicidad de la oferta como en la FEIN se ha hecho sobre el mismo valor. Ya esto me hace pensar.

En cuanto a la posibilidad de que haya otro gasto, no se me ocurre. En la publicidad decía:

Openbank asumirá los gastos de tasación y verificación registral siempre que sean solicitadas a través de Openbank, y firmen finalmente el préstamo hipotecario con la entidad. Estos gastos serán abonados por el cliente, antes de su realización, procediendo Openbank a su devolución, tras la firma, cuando se realice la liquidación del expediente hipotecario. Los gastos anteriormente citados se refieren a la formalización del préstamo hipotecario y en ningún caso a la operación de compraventa.

La nota simple la aporté yo mismo y la tasación me la hicieron ellos (precio fijo que está estipulado), la he pagado y se supone que cuando firme y se haga la liquidación, me lo devuelven, y ya no hay ninguna otra comisión.

Y en la FEIN, en relación a este asunto dice lo mismo:

La TAE aplicable a su préstamo es 1,93%

Comprende:

 - Los gastos de tasación y comprobación de la situación registral de la vivienda que sean solicitadas a través de OPENBANK serán abonados por el cliente, antes de su realización,  procediendo  OPENBANK  a  su  devolución,  siempre  y  cuando  se formalice  el  préstamo  hipotecario  con  la  entidad.  Dicha devolución se  producirá, tras la firma, cuando se realice la liquidación del expediente hipotecario.

En la segunda opción que mencionas (Que hayan utilizado otro importe u otro plazo para calcular la TAE), tampoco creo porque la TAE que aparece en la publicidad no era para un número concreto de años, sino que abarcaba 5 años (con el mismo TIN y TAE) y la cantidad lo mismo, entrando dentro de la horquilla del porcentaje del dinero que pides (hasta un 50%, hasta un 70% y hasta un 80%) el TIN y la TAE son el mismo.

No sé, porque la cosa es que el cálculo de las cuotas es correcto (lo he comprobado también con vuestra calculadora). En ese aspecto estoy tranquilo pero no sé a qué se debe esta pequeña diferencia en la TAE y si tiene o puede tener alguna otra implicación futura.

Gracias como siempre

Hola de nuevo. 

Por lo que nos cuentas, parece que la diferencia no se debe a los gastos extra (como la tasación o la verificación registral). En cuanto a la segunda opción, la TAE debe calcularse para un importe y un plazo concretos, que debe indicarse en la letra pequeña de la publicidad y de la FEIN. En la publicidad, por lo general, se calcula para una hipoteca de 150.000 euros con un plazo de 25 años, así que si en la FEIN te la calculan para un importe y un plazo distintos, ese puede ser el causante de la diferencia. 

En todo caso, si el cálculo de las cuotas es correcto y no hay gastos adicionales, no parece preocupante que la TAE sea ligeramente más alta. Quizás se deba a un problema con el método de cálculo, que ha cambiado desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria y que no todos los bancos aplican correctamente (puede que Openbank la haya corregido y que por eso ahora sea algo más alta). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Buenas Miquel. Si me dices que esa pequeña diferencia de la TAE no tiene ninguna repercusión, ya me dejas más tranquilo, además que la cuota mensual, como te comenté, la comprobé también en vuestra página web con el TIN al 1,65% y salía exacta.

Ya era por la curiosidad de por qué  o a qué se debe ese cambio de la TAE. En la publicidad decía:

El tipo de interés será fijo, durante el período inicial, tanto en la Hipoteca Open Variable (primer año) como en la Mixta (10 primeros años). Una vez transcurrido el periodo inicial se aplicará un tipo de interés variable resultante (Euribor más diferencial), con revisión semestral en la Hipoteca Open Variable y revisión anual en la Hipoteca Open Mixta. En la Hipoteca Open Fija se aplicará un Tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo.

El tipo de interés a aplicar variará en función del porcentaje de financiación y del cumplimiento de las condiciones.

2 El cálculo de las TAE se han realizado bajo el supuesto de que el contrato de préstamo hipotecario estará vigente durante el periodo de tiempo acordado y que el solicitante cumplirá sus obligaciones en las condiciones que se establezcan en el contrato. Asimismo, se ha tenido en cuenta:  un seguro obligatorio de incendio y otros daños: 150€/año (importe orientativo ya que su coste dependerá de la compañía con la que elijas contratarlo).

Y en la simulación de la hipoteca que hice en la página del banco cuando lo contraté aparecía esto para la cantidad y años que yo he solicitado. Cuando lo vi en su momento, pregunté al banco y me dijeron que eso era la TAE sin cumplir condiciones, cumpliendo condiciones era 1,85%.

En la explicación del punto 2 simplemente pone un ejemplo real de mi caso pero en el supuesto que no cumpliera las condiciones, con una TAE del 3,14%, nada más.

Bueno, como te he dicho al principio, me quedo con que no tiene mayor trascendencia, que es lo realmente importante.

Muchas gracias por todo