ACABO DE FIRMAR EL CONTRATO DE ARRAS PARA COMPRARME UNA VIVIENDA EN CARTAGENA (MURCIA), DE 72 M2, POR 85.000 €.
ME HAN SORPRENDIDO CON LA NOTICIA DE QUE LA CASA TIENE UNA HIPOTECA DE LA QUE QUEDAN POR PAGAR 45.000 €, TERMINO QUE NO ME HABIAN COMENTADO LOS DE LA INMOBILIARIA, A PESAR DE HABER FIRMADO CON ELLOS PREVIAMENTE UN CONTRATO DE RESERVA DONDE SE ESPECIFICABA QUE LA VIVIENDA ESTA LIBRE DE TODO TIPO DE CARGAS.
MIS PREGUNTAS SON:
-¿ESTO VA A COMPLICAR LA VENTA EN ALGUN MOMENTO?
-¿TENGO QUE EXIGIR LA CANCELACION DE LA HIPOTECA ANTES DE LLEGAR AL DIA DE LA FIRMA DE LA ESCRITURA DE COMPRA-VENTA, O SE PUEDE HACER EN EL MISMO MOMENTO?
-SI SE REALIZA DICHA CANCELACION EN EL MISMO MOMENTO QUE SE FIRMA LA COMPRA-VENTA EN EL NOTARIO, ¿COMO ASEGURAR QUE TODOS LOS GASTOS DE DICHA CANCELACION VAN A SER ASUMIDOS POR EL VENDEDOR, Y NO ME VA A REPERCUTIR NADA A MÍ?.
-¿EL POSIBLE CHEQUE QUE SE ENTREGARÁ AL BANCO DE SU HIPOTECA PARA CANCELARLA, DEBERÍA INCLUIR LOS GASTOS DE CANCELACION Y EL COSTE DEL PROPIO CHEQUE QUE SE LES ENTREGA?.
QUEDA A LA ESPERA DE SUS RESPUESTAS.
CON MI AGRADECIMIENTO, UN SALUDO
Buenos días!
Lo primero de todo decirte que todas tus preguntas están perfectamente planteadas. Y el 99 % de la gente tiene siempre las mismas preguntas.
Voy a responderte una por una:
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Que exista una hipoteca pendiente de pago no tiene que ser ningún inconveniente. El vendedor sólo tiene que hacerte llegar el certificado bancario que acredite la cantidad adeudada. Para que el día que firme la compraventa en el notario puedas llevar preparado un cheque con la cantidad exacta del importe pendiente. Y ese mismo día, el vendedor ingrese el cheque en la cuenta de su banco para cancelar económicamente la hipoteca.
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La escritura de cancelación de hipoteca no suele firmarse en el propio acto de la compraventa por dos motivos principalmente: 1) Para cancelar formalmente la hipoteca ante notario y luego registrarla es necesario que un apoderado del banco del vendedor se tiene que desplazar a la notaría a firmar la escritura de cancelación; 2) Para que un apoderado se desplace a firmar la escritura de cancelación antes debe haber cobrado el importe pendiente. En la práctica es muy difícil conseguir que el día que firmas la compraventa… venga un apoderado del banco del vendedor a recoger el cheque correspondiente y firmar la escritura de cancelación. Dicho lo cual, no es imposible. Puede hacerse pero no es lo habitual.
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El procedimiento habitual es el siguiente: PRIMERA OPCIÓN: Si tu vas a comprar la vivienda con financiación del banco (es decir, vas a pedir una hipoteca). La gestoría de tu banco se encargará de asegurarse con su notario habitual de cancelar esa hipoteca. Dicha gestoría conseguirá el certificado del banco que dice que la hipoteca se ha pagado después de la venta. SEGUNDA OPCIÓN: Si tu vas a comprar sin financiación. Encargarle al notario que se encargue de cancelar la hipoteca. Para ello el notario le calculará una provisión de fondos al vendedor con los gastos previsibles (notaria, registro y gestión por la cancelación). Tanto en un caso como en otro, lo que a ti te interesa es que cuando pagues el precio de compra (85.000 EUROS) tú en realidad llevarás 3 cheques diferentes ese día:
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El primero con el importe pendiente de la hipoteca (los supuestos 45.000 euros)… ese cheque el vendedor debe ingresarlo en su banco para que la hipoteca se cancele económicamente;
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El segundo con el importe de la provisión de fondos de los gastos de cancelación (en la propia pagina de help my cash tienes un simulador que te calcula los gastos bastante exactos)… el sobrante de esa provisión una vez se termine de cancelar registralmente la hipoteca se le devolverá al vendedor… pues en realidad los está pagando con parte del precio que ha cobrado por la venta.
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El tercer con el importe restante… que es lo que le va a quedar al bolsillo al vendedor por la venta del inmueble.
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La cuarta pregunta se respondía conjuntamente con la tercera.
Espero haberte podido resolver tus dudas.
Un saludo,
j.