Hola, Gonca.

Vamos a intentar contestar a todas tus dudas.

En primer lugar, dado que puedes asumir con tus ahorros el 20% del valor de la vivienda y gran parte del IVA (que es el mayor de los gastos), la cantidad de dinero que necesitarías parece que sería poco más del 80%. Te recomendamos que hagas bien los números de cuánto dinero necesitas y que preguntes en varias entidades para ver si podrían darte la financiación que necesitas. De este modo podrías escoger entre una oferta más amplia de hipotecas y comparar sus condiciones con las de la hipoteca del constructor, para elegir la que finalmente más te interese.

Además, si tienes bienes, en vez de pignorarlos podrías probar de ponerlos como parte de la garantía de la nueva hipoteca, solo sobre la parte extra del 80% que necesitaras de manera que cuando amortizaras esa parte del capital el bien quedara liberado. De todos modos, si finalmente optas por pedir el préstamo personal, asegúrate que puedes hacer frente a ambas cuotas sin que supongan más de un 35% de tus ingresos, ya que si no no solo estarías poniendo en riesgo tu economía sino que probablemente el banco no aceptaría la subrogación al considerarte un perfil de riesgo.

Respecto a tu duda sobre la vinculación, debes saber que en cada revisión de la hipoteca, que suele ser cada 6 o 12 meses, el banco verá si sigues cumpliendo o no con la vinculación que firmaste. Si no lo haces, te incrementará el interés de la hipoteca según fije el contrato (por ejemplo si, como dices, te reduce 0,4 por domiciliar la nómina y dejas de hacerlo, te incrementará el interés en un 0,4).

Si no te subrogas, como bien dices tendrás que hacer frente a los gastos de constitución de la hipoteca. La diferencia entre los gastos de subrogación y los de hipoteca reside, básicamente, en el IAJD que en este momento está sobre la mesa del Tribunal Supremo, que el próximo lunes día 5 decidirá si es el cliente o el banco quien debe asumirlo.

Así pues, si finalmente el Supremo carga el impuesto a la banca, la diferencia del coste entre ambas operaciones será mínima ya que hay que pagar las mismas partidas (notaría, gestoría, registro y tasación). La única diferencia es que en el caso de la subrogación estos importes se calculan sobre el capital pendiente que tenga la hipoteca y en los gastos de hipoteca se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria (que es la suma del capital prestado, los intereses normales y los de demora, los gastos...).

En cuanto al coste de las operaciones de novación y subrogación, son similares. En ambos casos hay que pagar notaría, gestoría y registro. Además, en el caso de la subrogación también hay que pagar la tasación. Eso sí, te recordamos que para poder hacer una novación y modificar cualquier aspecto de tu contrato debes contar con el visto bueno del banco.

En resumen, te recomendamos que calcules bien cuánto dinero vas a necesitar y valores todas las opciones, tanto la de quedarte con la hipoteca del constructor como la de firmar una nueva. Pide un mínimo de tres ofertas en diferentes entidades y compara las condiciones y los costes de unas y otras. Te dejamos aquí nuestro ranking de las mejores hipotecas para que puedas ver qué se suele estar ofreciendo actualmente, aunque al final todo dependerá de tu perfil y de lo que puedas negociar con el banco.

Un saludo.

Muchísimas gracias por las aclaraciones Elena,

Lo que continuo teniendo un problema, en dos semanas he de firmar el contrato de compraventa de vivienda proyectada puesto que aún no está construida, en el momento de la firma deberé saber si me subrogo o no. En el caso de que decidiera no subrogarme, un mes antes de finalizar la obra empezaría a comparar hipotecas, por lo que aún es muy pronto para hacer el análisis.

La cuestión es con la decisión del tribunal supremo si finalmente asume el banco el pago de los impuestos de AJD, tendrán los bancos que cubrir unos costes que le puede suponer la perdida de los beneficios de tres años y tendrán que cubrir las perdidas por otras vías. Como no afectarán al cliente como por ejemplo cobrando comisión de apertura, subiendo el tipo de interés. He leído que a la práctica podría suponer alrededor un incremento de 0,10% o el 0,15%.

Por lo que que si me subrogo a las condiciones de la promotora, no me afectaría esta subida teniendo prácticamente seguro que el año próximo subirán. Puntos en contra que es a tipo variable y viendo la tendencia del Euribor y mi perfil estaría más tranquilo firmando una tipo fijo. Pero podría de aquí tres/ cuatro años solicitar la novación o subrogación y cambiarla a tipo fijo.

La promotora firmará la hipoteca la próxima semana, pero las condiciones ya estaban habladas previamente entre las partes ( a groso modo lo que comentaba E+2,20 a restar vinculaciones), por lo que en cuanto la firme solicitaré las condiciones para analizarlas en detalle.

Al coincidir con está situación agradecería me dierais vuestro punto de vista, de todos modos podré valorar mejor la decisión cuando tenga las condiciones exactas de la hipoteca de la promotora.

Gracias de nuevo por vuestra atención,

Hola, Gonca.

Obviamente si la banca tiene que hacer frente al IAJD lo más probable es que suban los tipos de sus hipotecas. Sin embargo, las subidas en el interés pueden producirse por muchos otros factores, como la propia evolución del euríbor. De hecho, como bien señalas, el euríbor está ahora con una tendencia en alza y aunque no se prevé que esté en positivo hasta bien entrado 2019 puede hacer que las hipotecas variables se vayan encareciendo.

Aunque falte mucho tiempo, nuestra recomendación es que hagas dos operaciones previas. La primera es calcular cuánto podrías ahorrar desde ahora hasta el momento de tener que pedir la hipoteca para saber cuánto dinero tendrías que pedir realmente. Con esa cantidad calculada, la segunda operación sería acudir a diferentes bancos para ver si te podrían dar la financiación que necesitarías y, en principio, en qué condiciones, para que las puedas comparar con las de la subrogación.

Por otra parte, si finalmente optas por pedir una hipoteca, te recomendamos que inicies el trámite con más de un mes vista, ya que a veces se puede demorar unas semanas y, si finalmente el banco te la denegara, deberías tener margen para maniobrar.

Respecto a la posible subrogación a posterior, debes saber que los bancos suelen exigir que la hipoteca tenga una antigüedad de entre 3 o 5 años como mínimo para aceptar estudiar este cambio. En cuanto a la novación, como ya comentamos, será algo que deberías pactar con la entidad.

Un saludo.

Muchas gracias de nuevo Elena,

Otra pregunta, con la sentencia del tribunal supremo el impuesto de AJD de la compraventa no lo debería asumir el promotor? Ya que el es el interesado en elevarlo a escritura pública para poder venderlo.

Haré lo que me comentas, el importe que queda pendiente de cubrir será de 10.000€. Adjunto los gastos que he calculado que deberé hacer frente en momento de la escritura. Están más o menos bien calculados ¿?

GASTOS HIPOTECA
Comisión de Apertura 400,00 €
Tasación 400,00 €
Nota Registro 10,91 €
Notaría 500,00 €
Registro de propiedad 300,00 €
Gestoría 300,00 €
Impuestos (Actos Jurídicos Documentados) 0,00 €
TOTAL 1.910,91 €

GASTOS ASOCIADOS A LA COMPRAVENTA DE LA VIVIENDA SIMULACIÓN
Notario Otorgamiento de la escritura pública 1.400,00 €
Registro de la propiedad 590,00 €
Gestoría 300,00 €
Impuestos IVA 12.640,00 €
Impuesto (Actos Jurídicos Documentados) 2.400,00 €
TOTAL 17.330,00 €

Comentar que tengo 27 años, contrato indefinido y actualmente estoy cobrando 1550 euros, trabajo en una empresa de automoción. No se sí hay algún beneficio o tipo de descuento para jóvenes en estos tramites. He leído vuestro artículo de hipotecas para jóvenes que aunque no las publiciten pueden ofrecer bonificaciones o facilidades. Que me recomiendas negociar ?

Un saludo,
Héctor

Hola, Gonca.

Respecto a lo de la sentencia del Tribunal Supremo, aún no ha salido el fallo, que se espera que sea entre hoy o mañana, por lo que iremos informando. En cualquier caso, si te subrogas a la hipoteca del promotor, deberás asumir todas las partidas, ya que el desembolso de los gastos de subrogación está totalmente regulado. Solo podrías reclamar algo en caso de que firmes una nueva hipoteca, ya que los que están en tela de juicio son los gastos de constitución de hipoteca.

Respecto a los gastos que nos pones, hay que diferenciar varias cosas:

• Gastos de compraventa: los vas a tener que asumir tanto si te subrogas como si pides una nueva hipoteca, ya que es para que la vivienda sea de tu propiedad. Se calculan sobre el valor de la vivienda (sin IVA) y se compone de las siguientes partidas:
  • Notaría y registro: los aranceles están regulados por ley (puedes encontrar de cuánto son en el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre). Ten en cuenta que depende del valor de tu vivienda y del número de páginas.
  • Gestoría: no está regulado por ley, pero sí suele ser unos 300 o 400 euros.
  • IVA/ITP: al ser obra nueva se paga IVA (y no ITP) que es del 10% sobre el valor de la vivienda, aunque como ya habrás pagado parte de ello será menos.
  • IAJD: será de entre el 0% y el 1,5% dependiendo de tu comunidad autónoma.

• Gastos hipoteca: son los que hay que pagar cuando firmas un préstamo hipotecario nuevo (no en caso de subrogación, aunque las partidas, como comentamos, son similares). Según el Tribunal Supremo, se deben repartir entre el cliente y el banco, aunque por el momento no está claro quién debe asumir cada parte, algo que se espera regular en la nueva ley hipotecaria. Está compuesta de las siguientes partidas:

  • Comisión de apertura: dependerá de si tu hipoteca la tiene o no y de cuánto sea, ya que no está regulado por ley.
  • Notaría: está regulado por ley y suele ser entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria (cada banco fija la suya).
  • Gestoría: como en los gastos de hipoteca, no está regulado pero suele implicar un desembolso de unos 400 euros.
  • Registro de la propiedad: está regulado y no suele suponer más de un 0,2%.
  • IAJD: como en el caso anterior, entre un 0% y un 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, dependiendo de tu comunidad.
  • Tasación: unos 400 euros, dependiendo de la tasadora.
  • Nota simple: como dices, es un coste casi residual aunque este documento suele pedirse para ver si la vivienda está o no libre de cargas.

En resumen, ambas partidas suelen suponer algo menos del 15% del valor de la vivienda (sin IVA), aunque el mayor de los gastos es el IVA, con mucha diferencia, y en tu caso ya tendrás una parte pagado, por lo que puede que tus gastos bajen notablemente.

Respecto a lo de tu edad, es algo que puede jugar a tu favor y, con más motivo, te recomendamos ya no solo que preguntes en varios bancos qué puedes conseguir (que probablemente será más siendo joven y con empleo estable), sino también que te informes en la administración pública más cercana a ti sobre ayudas que puedes conseguir para la adquisición de tu primera vivienda.

Un saludo.