Hola, Nuki36.

En principio sería indiferente, aunque hay varias cosas que tienes que tener en consideración. La primera es que si en el contrato de arras acordáis que, en caso de que el banco finalmente no le de la financiación al comprador que necesita, le devolverías el dinero, deberás disponer de él para hacer efectiva la devolución (esto no es obligatorio incluirlo en el contrato, pero si lo incluís, deberás cumplirlo). Así pues, si incluís esta cláusula, no te recomendamos amortizar el capital antes de la firma de la compraventa, por si algo falla y tienes que devolver ese dinero.

Por otra parte, no tienes obligación de aceptar que el banco del comprador se haga cargo de la cancelación, ni siquiera tu propia entidad. Lo que sí pueden pedirte (para concederle la hipoteca al comprador) es un compromiso de entregar la vivienda sin cargas, en ese cargo tendrías que aportar el capital pendiente a tu entidad (antes de la venta o en el momento de la compraventa, para entregar la vivienda libre de deudas) y luego hacer la tramitación necesaria para cancelar la hipoteca registralmente. Se trata de un trámite relativamente sencillo y que si dispones de un poco de tiempo te recomendamos que realices por tu cuenta para así evitar costes extra.

Un saludo.

Muchas gracias por su pronta respuesta, Sra. Gómez. Suele figurar en el contrato de arras que en el caso de que el banco no de la financiación al comprador, el vendedor debe devolverle el dinero? Entiendo que el comprador, antes de firmar las arras ya ha ha tenido que asegurarse de ello. Por otro lado, según mi escritura de hipoteca, el banco se lleva un 1% de comisión por cancelación total. No obstante, he estado leyendo por la red que actualmente no pueden hacerlo, sobre todo, si llevas años teniendo la hipoteca. Sabe usted si es así? Finalmente, me consta que los pasos a seguir son relativamente sencillos, pero yo vivo fuera de España y lo sencillo se complica, así que no tendré más remedio que aceptar que mi banco o el banco del comprador de algún modo haga la gestión. Cómo puedo saber si están abusando de costes? He mirado también por la red y hay costes notariales y registrales tienen baremos que nada tienen que ver unos con los otros. Unos comentan que depende del dinero que hay pendiente por saldar mientras que otros comentan que se toma como base el importe de la hipoteca solicitada. Gracias de nuevo.

Hola, Nuki36.

No siempre consta, aunque a menudo el vendedor lo solicita para que si, en el último momento, el banco decide no darle la financiación, por lo menos no pierda el dinero de la paga y señal. En principio, si el comprador da el paso, es porque tiene la concesión de la hipoteca bastante asegurada, pero hasta que no está firmada (lo cuál se suele hacer en el mismo momento de la compraventa) no hay nada seguro.

Por otra parte, en las hipotecas más recientes la comisión máxima que puede cobrar un banco por una amortización anticipada (parcial o total, como es su caso) es del 0,5 % durante los cinco primeros años de la hipoteca o del 0,25 % después. Sin embargo, si la hipoteca tiene ya unos años, como parece que es su caso, el interés puede ser mayor. Si en la escritura pone que la comisión es del 1 %, ese será el importe que deberás abonar.

Si no tiene más remedio que hacer la gestión a través del banco, le recomendamos que antes de aceptarlo pida un presupuesto detallado, ya que los gastos de gestión no están regulados y puede que de una opción a otra haya una gran diferencia. También puede valorar la opción de ponerse en contacto con alguna gestoría de su confianza y pedir que le hagan el trámite en su nombre, sin tener que aceptar la del banco.

Por último, la comisión de amortización anticipada se aplica sobre el capital anticipado y los costes notariales y registrales de la cancelación registral de la hipoteca se aplican sobre toda la cantidad solicitada, ya que es una operación que se hace incluso si no hemos anticipado nada y hemos acabado de pagar cuando correspondía.

Un saludo.

Muchísimas gracias por todas sus respuestas. Me ha servido usted de gran ayuda. Me ha dado usted una mala noticia. Pensaba que a pesar de que en mis escrituras consta un 1% de comisión por cancelación anticipaba, podía acogerme a la nueva ley. Entonces, sería conveniente que hiciera una amortización parcial de todo lo que queda menos por ejemplo, una cuota mensual de hipoteca, antes de firmar la escritura de compra venta? Gracias de nuevo.

Hola, Nuki36.

Sentimos haberte dado una mala noticia, pero si en la escritura pone que esa es la comisión eso es lo que se debe pagar. De todos modos, aunque no sabemos cuánto es la cantidad que tienes pendiente, piensa que según cómo un 1 % no es tanto: por ejemplo, si son 10.000 euros, la comisión apenas serían 100 euros.

Por otra parte, no sabemos si tu comisión es por amortización anticipada total, parcial o ambas, si es una de las dos últimas, aunque solo adelantaras una parte se te aplicaría igual la comisión. Por otra parte, si es solo por amortización total (es decir, cuando adelantas dinero y acabas de pagar todo lo que quedaba pendiente), hacer lo que propones tampoco es una opción muy a tener en cuenta, porque probablemente el comprador (y sobre todo su banco) te exigirá que la vivienda esté libre de cargas, por lo que si aún queda hipoteca pendiente (aunque solo sea una cuota), no lo estará y puede que eso sea un problema a la hora de conseguir la financiación y formalizar la venta.

Un saludo.

Me quedan 80.000 euros por pagar. Yo me refería a hacer una amortización parcial (no tengo comisión), dejar una cuota tras la firma de las arras penitenciales (si no se incluye la cláusula de la cual me hablaba) y, como pasará un mes de la firma de compraventa, dejar que la hipoteca se extinga.. Eso es posible, no? Quien dice una cuota dice 2.

Hola, Nuki36.

Lo que planteas se podría hacer, pero antes lee detenidamente tu escritura, ya que en algunas ocasiones se limitan las amortizaciones que se consideran parciales (una cantidad mínima o máxima, que no se amortice más de un porcentaje del capital que queda...). Si no aparece ninguna condición podrías hacer la operación sin problema.

Un saludo.

Muchísimas gracias por todo el asesoramiento. Un saludo cordial.

Acabo de leer que mis amortizaciones (entiendo que se refiere tanto a parciales como total) deben de ser de un mínimo de un 5% sobre el capital máximo. Entiendo pues que sobre 180.000 de la hipoteca que solicité, debo amortizar un mínimo de 8.400 euros. No me había fijado en este detalle de la escritura. Mil gracias de nuevo.