Hola, somos tres hermanos propietarios de una vivienda y queremos hacer una extinción de condominio en la que un hermano cedería su parte a los otros dos, a cambio de que se hagan cargo de su parte hipotecaría (15.000 euros). Queremos reflejar esta nueva condición en escritura pública, aunque no sería necesario ( de no ser obligatorio), cambiar la titularidad de la hipoteca (33% cada hermano), simplemente los otros dos hermanos pagarían la cuota de el hermano que cede su propiedad (cosa que ya se viene haciendo desde hace varios años). ¿Se puede hacer de esta forma? ¿Qué impuestos tendríamos que pagar?
Hola, CarlosJover.
Normalmente, para que uno de los propietarios deje de serlo se debe hacer, como bien dices, una extinción de condominio. Con esta operación uno de los propietarios cede su parte a los otros a cambio de una contraprestación económica que, normalmente, es el valor actual correspondiente a su parte de la vivienda. Como existe una hipoteca, a esta cantidad deberíais restarle la parte de la hipoteca pendiente que le corresponda a él.
Es decir, suponiendo que cada hermano sois propietarios de un tercio de la vivienda y responsables de un tercio de la hipoteca, lo que deberíais pagarle sería un tercio del valor actual de la vivienda menos un tercio de la hipoteca que quede pendiente. También podéis acordar cualquier otra cantidad pero, eso sí, en ese caso, se produciría un exceso de adjudicación, por lo que en la próxima declaración de la renta deberíais declarar la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente y pagar por ella.
Además de la parte que debéis pagar, esta operación tiene un coste de tasación (para conocer el valor actual de la vivienda), de notaría (para hacer la nueva escritura), de registro (para inscribirla) y de gestoría (si contratáis a un gestor para que os haga los trámites). En cuanto a los impuestos, se debe pagar IAJD que se aplica sobre la parte vendida y, en el caso de algunas localidades, también la plusvalía municipal.
Otra opción sería apostar por una donación, para lo cuál tendríais que abonar los gastos de notaría y registro y el impuesto de donaciones y sucesiones.
Cualquiera de estos trámites afectará a la escritura de la vivienda, pero no a la de la hipoteca, así que si estáis de acuerdo en que no deje de constar como titular (asumiendo el riesgo de que, en caso de impago, será tan responsable como los otros dos propietarios del inmueble) no tendréis que hacer una novación para cambiar los titulares.
Un saludo.
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Hola, CarlosJover.
El impuesto de donaciones depende de cada comunidad autónoma. De todos modos no somos expertos en materia tributaria, así que te recomendamos que acudáis a la oficina de la Agencia Tributaria para consultar a cuánto ascendería en vuestro caso (y la manera en la que debéis declarar la donación posteriormente).
Un saludo.
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