Hola, Nonety.

Lo primero que debes saber es que al tratarse de una subrogación de deudor no puedes negociar las condiciones, puesto que tendrás que aceptar las mismas que ya tenía el promotor. En caso de querer cambiar algo posteriormente, tendrías que hacer una novación. En cuanto a tu duda sobre la comisión de amortización, puedes consultar en el contrato si establece parámetros sobre qué tipo de recargo aplicar para personas jurídicas y para personas físicas. Si no aparece ninguno, tendrías que consultar en tu entidad qué comisión tendrías. Por último, queremos recordar que el banco no puede obligarte a suscribir ningún seguro, pero su aceptación implica una bonificación en el interés. Para saber cómo te repercutiría, puedes preguntar qué penalización tendrías en caso de no incluirlo como vinculación.

Un saludo.

Gracias por la aclaración. La oferta vinculante si establece diferencia de comisión por amortización parcial o total en función si es persona fisica o jurídica, siendo un 0% para personas jurídicas.. Puede hacer una valoración general de la oferta? Lo agradecería.

Hola, Nonety.

El diferencial al 1,25 % está un poco por debajo de la media (que es del 1,31 %), por lo cual no parece una mala oferta. En cuanto a las comisiones, si bien es cierto que te restan flexibilidad a la hora de hacer operaciones futuras, el porcentaje que te aplican en ellas entra dentro de lo habitual.

Un saludo y gracias por utilizar el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com.

Pregunta similar: Subrogación hipoteca constructor o hipoteca nueva

Me he comprado una vivienda nueva que dentro de poco tendré que constituir la hipoteca. Me salta la duda de cómo comparar la hipoteca del constructor con otra nueva, con el fin de saber cual me es más rentable. Se que la constituida por el constructor supone menos gastos, pero no se como hacer las cuentas para saber exactamente en que momento no me sería rentable comparandola con otra. Espero haber sido claro en mi duda. Gracias.

Hola, Manalo.

Dependerá de muchos factores, como el interés, las comisiones, la vinculación o incluso el capital que cubre la hipoteca, tanto en caso de que te subrogues como de que firmes una nueva hipoteca. Como bien dices, los gastos de subrogación son menores que los de constituir una nueva hipoteca, pero también tienes que ver si las condiciones de la hipoteca del constructor te interesan o no, los ahorros que tienes que aportar en ambos casos y, en definitiva cuánto te va a costar tanto mes a mes (recuerda que las deudas financieras nunca deben superar más del 35 % de nuestros ingresos) como a largo plazo.

Te dejamos acceso a nuestro ranking de las mejores hipotecas para que puedas ver las condiciones de los productos que se suelen ofrecer actualmente y te invitamos a usar nuestra calculadora de hipotecas gratuita para que puedas saber cuánto te costaría (mes a mes y en total) la contratación de un nuevo préstamo hipotecario.

Un saludo.

Gracias Elena. Si me permites el caso práctico de una hipoteca de 150.000€ a 15 años: - Donde la hipoteca del constructor es el TIN del primer año 1.65% y el resto euribor + 1.05% siendo la TAE 1.83%. Las comisiones son de Apertura 0%, Novación y subrogación 0.5% y Desistimiento total o parcial de 0.5 (5 años) y 0,25% el resto. En cuanto a las vinculaciones Nómina, Seguro incendios y vida y tarjetas de crédito y débito. - Por otro lado, otra hipoteca de TIN primer año de1.50% y el resto euribor + 1.06% siendo la TAE 1.53%. Las comisiones son de Apertura 0%, Novación y subrogación 0.5% y Desistimiento total o parcial de 0%. Y, en cuanto a las vinculaciones igual que la anterior. No te pido que me hagas cuentas sólo que me digas como lo hago para poder comparar esta y otras hipotecas más. Por ejemplo, utilizo la TAE de los dos productos y a la del constructor le resto los gastos de establecimiento de hipoteca como sería una subrogación, y si procede, sumarle gastos de notario y registro. ¿a parte contemplo los gastos de las vinculaciones o estan incluidas dentro de la TAE? Buf! Espero no haberme excedido en mi pregunta. Muchas gracias.

Hola, Manalo.

En este caso ambas hipotecas son muy similares y, si hacemos cálculos con el euríbor actual (y pensamos en que se mantuviera estable durante los 15 años de la hipoteca) al final de la misma el ahorro de contratar la nueva hipoteca sería de poco más de 100 euros, por lo que te convendría quedarte con la del constructor, ya que los gastos de subrogación son significativamente menores.

Ahora bien, no sabemos si los datos que nos has dado son reales, ni tampoco cuáles son tus ingresos, pero ten en cuenta que con ambas hipotecas tu cuota rondaría (o superaría) los 900 euros y eso teniendo en cuenta que actualmente el valor del euríbor está en mínimos históricos, por lo que si subiera sería mucho mayor. Como ya te dijimos la cuota no debería superar el 35 % de tus ingresos mensuales, así que si lo hace planteate pedir un plazo más largo que, aunque te hará pagar más intereses a la larga, te permitirá tener una cuota más asumible.

Por otra parte, actualmente hay hipotecas con intereses más bajos, tanto en el periodo inicial como en el diferencial posterior, y que tienen menos comisiones, aunque es cierto que el hecho de que no tengan comisión de apertura es una buena noticia y que el resto solo las abonarás si haces ciertas operaciones. Te remitimos de nuevo a nuestro ranking de las mejores hipotecas del momento para que veas algunos ejemplos. En cuanto a la vinculación, es habitual que se pida la domiciliación de la nómina y los seguros de vida y hogar. Las tarjetas de crédito o débito son menos habituales, pero si estás acostumbrado a operar con ellas puede que te de un beneficio extra.

A nivel general, la TAE puede ser una orientación, pero no debe ser lo único en lo que te fijes ya que tiene importantes limitaciones. Ten en cuenta que se trata de un indicador que tiene en cuenta el interés variable con el euríbor de un momento determinado (si han escogido dos momentos diferentes no te servirá para comparar) y que incluye otros factores que pueden cambiar como los precios de seguros de vida y hogar (que cambiarán según el perfil del comprador y de la vivienda, ya que se coge un modelo que no tiene porque ajustarse al tuyo). Además, también incluyen los gastos, pero algunas entidades asumen parte de los mismos, por lo que tampoco es comparable en este sentido, ya que no siempre incluirán los mismos.

Así pues, para comparar deberás tener en cuenta el TIN, las comisiones, la vinculación (y su precio real) y los gastos que te hace asumir el banco en caso de constituir una nueva hipoteca. Nuestra calculadora de hipotecas te podrá servir para hacer estos cálculos, pero si tienes más dudas siempre puedes recurrir a esta vía e intentaremos ayudarte.

Un saludo.

Muchisimas gracias, de verdad agradecido.

Buenos Días, en breve iniciaremos tramites para cambiar hipoteca de banco, pero surge alguna duda: - podemos pasar de un actual tipo mixto (20 fijos +10 variables) a un tipo fijo a 20 años? - si no figura comisión por subrogación en la escritura con el banco viejo però sí en la escriptura del promotor (de la que nos subrogamos en su día), se nos puede aplicar aunque ésta solo figure como "comisión por subrogació", sin especificar que sea por subrogación de acreedor? Estando fijada al 1% y constituyéndose el 2011 (la hipoteca promotor) se nos devería aplicar o solo el 0,5% fijado por ley? - Si la hipoteca que pretendemos subrogar se firmó en dicimebre de 2015, y la queremos subrogar a otro banco hoy, es possible o devemos complir un plazo minimo? Gracias por las respuestas , pueden aplicarme dicha comisión si en mi escritura no figura, però en la de promotor (a la que me subrogué) sí figura como "comisión por subrogación" sin especificar?

Hola, eljau.

Vamos a intentar resolver todas tus dudas. Lo primero es que no hay ningún impedimento por cambiar de una hipoteca mixta a una hipoteca fija, siempre que encuentres un banco dispuesto a hacerte una oferta.

En cuanto al plazo, muchas entidades no aceptan subrogar hipotecas que tengan menos de 3 o 5 años de vigencia, así que puede que eso te dificulte el trámite de encontrar un banco al que subrogarte.

En cuanto a la comisión, entendemos que firmaste una nueva escritura. Si es así y no dice que se tengan que tomar como referencia las cláusulas del contrato inicial del promotor, las condiciones que se te aplicarán son las que tú firmaste. De todos modos eso puedes consultarlo en tu propia entidad. Por otra parte, si finalmente tienes que pagar la comisión, su importe será el que fijen las escrituras, ya que la limitación al 0,5 % no es retroactiva.

Un saludo.

gracias por la aportación. La duda sigue viva en cuanto a la comisión por subrogación. Es decir, la escritura del promotor se firmó después de 2007, concretamente en 2011, y en ella se fijó comisión por subrogación del 1%. Después, nos subrogamos del promotor en 2015 y tras negociar, nos aplicaron un 0,25% de comisión de subrogación. Hoy, queremos canviar de banco, pero en nuestra escritura no figura nada de comisión de subrogación y la entidad de la que nos queremos marchar dice que nos aplicará el 1% que consta en escritura promotor. Leyendo nuestra escritura, el notario apostilló que el cliente se subroga a todos y cuantos pactos estableció el banco con el promotor, añadiéndo que se da por enterado el cliente y los asume plenamente, cuando en realidad en ningún momento nos comentaron nada de eso. (si actuamos mal, lo sabemos) Si se firmó hipoteca promotor en 2011 y nostros nos subrogamos en 2015, nos deben aplicar la comisión del 1% que figuró en hipoteca promotor? o debería ser del 0,5% por ley ya que queremos marcharnos dentro de los 5 primeros años de vida del préstamo?

Hola, eljau.

Si firmasteis una nueva escritura con nuevas condiciones se os aplicarán esas condiciones. Si fue un documento en el que decía que adoptabais las condiciones de la hipoteca del promotor, deberían haberos dado esas condiciones a vosotros antes de la firma. Si no fue así, os recomendamos que os pongáis en contacto con una asociación de usuarios para reclamar.

Si sí os dieron la información de la hipoteca a la que os subrogabais y en dichas condiciones pone que la comisión es del 1 %, ese será el porcentaje que se os aplicará, puesto que la modificación que la limitaba al 0,5 % durante los cinco primeros años es posterior a la firma del contrato original y no era una medida retroactiva, es decir no afectaba a los contratos firmados anteriormente.

Un saludo.