Muchas gracias por tu respuesta. Sobre lo que me comentas de la compensación por riesgo me aparece en el caso de amortización anticipada, total o parcial y se establece en un 1% sobre el capital pendiente. Entiendo que será eso lo que tendré que pagar, ¿no? Muchas gracias.

Hola de nuevo. 

No exactamente. El coste de esa comisión será el equivalente a la pérdida financiera que le hayas provocado a tu banco por la subrogación, con un límite máximo del 1% sobre el capital pendiente de la hipoteca. Esa pérdida financiera se calcula con una fórmula regulada por la legislación española.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Estoy en una situación parecida.

Hipoteca fija firmada a finales de 2019. Estoy en proceso de subrogación, pero en la escritura del préstamo no aparece comisiones por subrogación, ni desistimiento. Solo habla de las comisiones por "amortización anticipada total o parcial" (en caso de total, un 2% durante los 10 primeros años, siempre que exista pérdida financiera para el banco).

Por tanto, ¿me van a cobrar esa comisión por amortización anticipada? Pensaba que al subrogar no aplicaba ese gasto.

Hola, Helper_912693256.

Al subrogar una hipoteca, se produce lo que se llama una cancelación subrogatoria (el banco al que te vas le paga la deuda pendiente al banco del que te vas). Por lo tanto, en ausencia de una comisión específica sobre la subrogación de acreedor, técnicamente sí podrían cobrarte la de amortización anticipada total. Ahora bien, te aconsejamos preguntárselo a tu entidad actual, pues siempre existe la posibilidad de que lo interprete de otro modo y que no te la aplique. 

En caso de que sí te la aplique, esta comisión no podrá superar la pérdida financiera generada al banco por la subrogación, con el límite del 2% sobre el importe pendiente. Entendemos que cambias tu hipoteca de banco para rebajar su interés, así que esa pérdida financiera sí se producirá. Si quieres, puedes preguntarle a tu banco actual cuánto te cobraría por este concepto (tendrá que calcularlo con una fórmula establecida por ley) o se lo puedes preguntar al banco al que te quieres ir, que también te puede hacer un cálculo aproximado. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Gracias Miguel por responder.

He escrito a mi banco preguntándole sobre la comisión por hacer una subrogación y por cuánto tendría que pagar en caso de que decidiera amortizar todo el capital restante a día de hoy.

Me han sorprendido ambas respuestas:

- No hay comisión por cancelación subrogatoria

- En caso de que decidiera zanjar la deuda, pagaría 300 euros de intereses (son 300.000 euros lo que me quedan por pagar)

Pero desconfío un poco... ¿Voy a poder hacer una subrogación de acreedor sin apenas gastos?

A mi también me extraña que sea tan poca cantidad. Yo estoy esperando la respuesta de mi banco, pero por lo que pone en mi escritura respecto a ese punto será del 1% sobre el capital pendiente. Espero que sólo sea esa cantidad y no más.

Hola de nuevo. 

Si el propio banco te indica que no hay comisión por cancelación subrogatoria, entendemos que no te la cobrarán. Por si acaso, eso sí, te aconsejamos preguntárselo al notario que escriturará la operación, que te indicará si te la aplicará o no. 

Respecto a los 300 euros de intereses, entendemos que son los que se han generado desde el pago de la última cuota hasta la subrogación, así que su cobro sería correcto. De todos modos, y por si acaso, te aconsejamos pedir el cuadro de amortización a tu banco para comprobarlo. 

Finalmente, en cuanto a los gastos de la operación, los gastos que te pueden cobrar por ley son los siguientes: la tasación de la vivienda (unos 300 euros de media), tu copia de la escritura de subrogación (unas pocas decenas de euros) y la posible comisión por subrogación que te cobre el banco del que te vas. Dado que no te cobrarán esa comisión, en teoría, solo tendrás que pagar la tasación y tu copia de la escritura. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Buenas tardes, hice una subrogacion con novación,  el banco me cobró todos los gastos,  que reclamé en noviembre del 2020,  y como en otras ocasiones, el Santander,  no se ha dignado a contestarme nada,  queria saber si tengo derecho a la devolución de dichos gastos. Gracias 

Hola, Aurora. 

En principio, los gastos que se pueden recuperar son los de constitución de hipoteca, es decir, los que se pagan al formalizar la escrituración e inscripción de un nuevo préstamo hipotecario.

Ahora bien, hay juristas que creen que el criterio que se usa para esos gastos se puede aplicar también a los de subrogación o novación (aunque no es la postura mayoritaria). Por ello, si quieres seguir adelante con tu reclamación, puedes elevar tu queja ante el Banco de España (aquí te explicamos cómo hacerlo) o puedes ponerte en contacto con un despacho de abogados para preguntar si sería viable interponer una demanda. 

Un saludo. 

hola.. estoy mirando una subrogación con otra entidad y quisiera saber cual el porcentaje por gastos de subrogación que me pueden pedir ya que mi banco me pide un 1,5% del capital pendiente,  siendo mi hipoteca del 2007 .. muchas gracias..

Hola, jose manuel. 

Entendemos que ese 1,5% es la comisión por subrogación que tu banco quiere cobrarte. Veamos cuáles son las comisiones que te pueden cobrar por esta operación dependiendo de cuándo firmaste tu hipoteca:

• Si la contrataste antes del 9 de diciembre de 2007, te pueden cobrar una comisión por cancelación subrogatoria de hasta el 0,5% (o de hasta el 1% si lo que haces es contratar una nueva hipoteca para cancelar la que tienes) si la hipoteca es variable. Si es fija, te pueden cobrar una comisión de hasta el 2,5% como mucho. 

• Si la contrataste a partir del 9 de diciembre de 2007, te pueden cobrar las siguientes comisiones: 

  • Una comisión por subrogación (o desistimiento) de hasta el 0,25%.

  • Una comisión por riesgo de tipo de interés que no puede superar la pérdida financiera generada a la entidad, con el límite porcentual que se indique en la escritura (no está regulada). 

Nuestro consejo es que revises la escritura para ver cuándo se firmó y cuánto te costarían esas comisiones. Si ves que te cobran más de la cuenta, puedes interponer una reclamación ante el banco para que eliminen esas comisiones del contrato, pues al superar lo marcado por la regulación del momento, serían nulas. 

Encontrarás más información sobre este tema en nuestra página sobre los gastos de subrogación. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Gastos hipotecarios

buenos días me gustaría saber cuanto tarda el banco en devolver los gastos hipotecarios 

citando a Helper_1011777003 Pregunta similar: Gastos hipotecarios buenos días me gustaría saber cuanto tarda el banco en devolver los gastos h...

Hola, Helper_1011777003.

Dependerá de si ya se ha resuelto tu caso y de la vía por la que hayas interpuesto tu reclamación. 

Si has reclamado directamente ante tu banco, este tendrá un mes como máximo para contestarte. En caso de que acepte tus exigencias, te devolverá el dinero en cuanto aceptes su oferta. 

En cambio, si has reclamado en los juzgados, puedes tardar un año o más en obtener una sentencia favorable. Si el juzgado te da la razón, el banco tiene 20 días para devolverte el dinero, a contar desde que la sentencia es firme. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Buenos días:

El años pasado firmé una hipoteca con mi banco de toda la vida con unas condiciones que no eran las mejores del mundo. El caso es que con la subida del euribor, cambiar de banco para mejorar condiciones es una opción a considerar seriamente. En la escritura me pone que la comision por subrogación es cero. Con la nueva ley hipotecaría donde los gastos los debe pagar el banco mi pregunta es: En el caso de que quiera cambiar de banco, ¿lo único que debo pagar es la tasación de la vivienda? (ya que la comisión por subrogación es cero). ¿No existen más gastos?

Muchas gracias de antemano

Hola, bitipajarito.

Efectivamente, solo tendrías que pagar la tasación de tu vivienda. Eso sí, te aconsejamos revisar bien tu escritura para asegurarte de que esa comisión por subrogación del 0% no es por subrogación de deudor, que es la operación que permite que otra persona asuma tu hipoteca si compra tu casa.

Aprovechamos para comentarte que puede que algunos bancos no acepten tu solicitud, porque muchos solo aceptan peticiones de subrogación de personas que llevan al menos dos años pagando por su hipoteca. Ahora bien, como no pierdes nada por intentarlo, te animamos a preguntar a varias entidades si estarían dispuestas a asumir tu préstamo hipotecario. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Buenos días, en 2021 constituí hipoteca con banca pueyo, debido a la subida de intereses e iniciado proceso de cambiar de tipo variable a tipo fijo pasando a BBVA a traves de una subrogación. En el certificado de deuda que lanza banca pueyo indican que debo pagar los gastos que se ocasionaron en 2021  de IADJ y otros gastos que tuvo que pagar el banco para constituir la hipoteca que ascienden a 2200e. En las escrituras de hipoteca que firme en 2021 solo aparece que debo pagar por subrogación 0,15% durante los 3 primeros años. Hay un amparo de la ley donde me puedan solicitar los gastos que ocasionó al banco la constitución del prestamo?

Hola, sito. 

Cuando se produce una subrogación, el banco que concedió la hipoteca originalmente tiene derecho a pedir que se le devuelva un porcentaje de los gastos que pagó por su constitución: la notaría, el registro, la gestoría y el IAJD. Ahora bien, ese pago no lo tienes que hacer tú, sino el banco al que subrogas tu préstamo hipotecario. Entendemos, por lo tanto, que el mensaje que aparece en el certificado va dirigido al banco al que te quieres ir, y no a ti. Para asegurarte, eso sí, te aconsejamos preguntárselo al banco al que te quieres ir.

Esperamos haber resuelto tu duda. 

Un saludo. 

Entiendo que si el banco al que me subrogo no quiere pagar ese gasto, lo mejor seriabque cancelase el prestamo y esos gastos no me los pasarian, aunque la operacion me saldria mas cara puesto que tendria que cancelar registralmente la hipoteca que antes con la subrogacion me ahorraba.

citando a sito Entiendo que si el banco al que me subrogo no quiere pagar ese gasto, lo mejor seriabque cancelase el prestamo y esos gastos no me los pasarian, au...

Hola de nuevo. 

En principio, el banco al que te quieres subrogar ya sabe que tendrá que pagar estos gastos, porque está claramente establecido en la ley hipotecaria. Entendemos, por lo tanto, que si te ha hecho una oferta de subrogación es porque cree que asumir tu hipoteca le compensa. 

Dicho esto, si el banco al que te subrogas no quiere pagar esos gastos, a ti no te los pueden cobrar en ningún caso (sería ilegal). En caso de que la subrogación no tire adelante por esta o por otra circunstancia, la otra opción sería contratar una hipoteca nueva para cancelar la que tienes. Esta operación, eso sí, te saldrá más cara, porque tendrás que pagar los gastos de cancelación registral de tu actual hipoteca, como bien dices. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.