Jesús Benavides Lima

Buenos días Ramón!

Sobre tu primera pregunta: La respuesta es no a mi juicio. La comisión de apertura es perfectamente válida y está admitida por jueces y tribunales con unanimidad. Los gastos hipotecarios es una incógnita porque aquí los jueces y tribunales no se ponen de acuerdo cuando llegan reclamaciones. El Tribunal Supremo tiene dicho recientemente (en una de sus última sentencias) que el criterio de los gastos hipotecarios debe ser a partes iguales entre deudor y banco. Dicho lo cual, cada uno debe valorar si le compensa reclamar judicialmente o no al banco con los gastos de abogado pertinente que eso conlleva.

Sobre tu segunda pregunta: la respuesta es fácil. Si consigues una entidad bancaria que te ofrezca un interés mucho más bajo… por ejemplo del 1,5 % fijo imagínate, el ahorro durante 11 años sería considerable. Por lo tanto, mi consejo es coger tu escritura de préstamo hipotecario y acudir a varios bancos diferentes para ver si te hacen una oferta mejor.

Un saludo

jesus

Buenos días!

Lo ideal sería hacer una novación de tu hipoteca con ampliación del importe (incluso plazo).

Y no hacer una segunda hipoteca.

Acude a tu banco a plantearles la situación. Ellos te dirán si cumples todos los requisitos de solvencia para llevarla a cabo.

Un saludo.

j.

Apreciado cliente:

Esta clase de consultas las debe realizar con un economista o asesor financiero, que le podrá asesorar mucho mejor que un Notario, que es un profesional especialista del Derecho.

Saludos cordiales.

En relación a su consulta, trasladarle las siguientes indicaciones:

1.- La subrogación del acreedor en un préstamo hipotecario es una operación en virtud de la cual, usted, como propietario de una vivienda adquirida mediante un préstamo con garantía hipotecaria, traslada su préstamo a otra entidad financiera distinta de la que inicialmente se lo concedió, pues este otro Banco o Caja le ofrece unas condiciones más favorables para sus intereses, cosa que determina este cambio de entidad.

Así pues, la subrogación del acreedor de su préstamo garantizado con hipoteca le permite cambiar de entidad financiera, de modo que el dinero que inicialmente se lo prestó el Banco o Caja de Ahorros “A”, ahora se lo deberá a otra entidad distinta.

Con esta operación, usted, como deudor, puede conseguir unas condiciones más favorables para su préstamo, si así lo negocia con esta nueva entidad (por ejemplo, un tipo de interés mejor).

2.- Si finalmente decide trasladar su préstamo hipotecario a otra entidad financiera, porque esta le ofrece unas condiciones mejores, una vez pactados todos los detalles de la operación, dicha entidad deberá entregarle una oferta vinculante, es decir, un documento escrito en el que consten en firme, y de forma definitiva, todas las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario que nos ofrecen.

Recibida esta oferta, si como deudor usted la acepta de forma firme y definitiva, ello implicará que autoriza a la nueva entidad acreedora a que notifique esta situación a su actual Banco, lo que determinará que ésta, en el plazo máximo de 7 días naturales, deberá entregar a la nueva entidad financiera una certificación del importe debido por el préstamo hipotecario que se ha de subrogar, para que así sepa a ciencia cierta cuando dinero exactamente le ha de prestar su nuevo Banco.

Entregada pues la certificación por su entidad actual, la misma dispondrá de un plazo de 15 días naturales para negociar con usted una modificación de las condiciones actuales de su préstamo.

Transcurrido este plazo de 15 días, si mantiene la voluntad de realizar la subrogación, entonces ya si podrá otorgarse la nueva escritura de subrogación de acreedor hipotecario.

3.- Para formalizar la operación de subrogación de acreedor, debe tener en cuenta que deberá otorgar una nueva escritura ante Notario, e inscribir la misma en el Registro de la Propiedad, trámites que tienen un coste, el cual, actualmente, debe ser asumido por la parte prestamista, de conformidad con la nueva Ley 5/2019, así como los honorarios de la gestoría que, en su caso, deba intervenir. No obstante, si es necesario realizar una nueva tasación de la vivienda, su coste si que lo deberá abonar usted.

4.- Además, deberá revisar su escritura de préstamo actual para saber si en la misma tiene pactada una comisión por cancelación anticipada / cambio de acreedor, en cuyo caso deberá pagar la misma a su entidad financiera, lo cual también deberá valorar para saber si el cambio le es rentable o no.

Espero que estas indicaciones le hayan servido para resolver sus dudas iniciales sobre el proceso.

Saludos cordiales.

Buenos días,

Lo primero, olvídate del impuesto de sucesiones mientras ninguno de los dos fallezca. Y en tal caso, el impuesto de sucesiones lo pagarían vuestros herederos no vosotros.

Lo segundo, lo más fácil y lógico, es que vayáis al notario a firmar una escritura de compraventa de la mitad del local. Es decir, la sociedad (a través de tu amigo) te transmite el 50 % del inmueble. El precio manifiestas que ya lo entregaste en su momento. Pero deberás justificarlo de alguna manera (cheque o transferencia). Si haces esa operación tienes que tener en cuenta:

• Deberás pagar gastos de: notario, impuesto de transmisiones y registro de la propiedad. A la notaría que vayas a firmar te calcularía dichos gastos.
• Tu mitad que compras queda afecta a la hipoteca… aunque el deudor seguirá siendo la sociedad de tu amigo. Si tu amigo deja de pagar, el banco puede ejecutar o subastar todo el inmueble.

Un saludo,

j.

Buenos días!

Deberías contactar con una abogada especialista en la materia y especificarle que de la provisión de fondos que dices (9.489 €) hiciste que cantidad correspondía a cada partida:

NOTARIO

REGISTRO

IMPUESTO

GESTORÍA

El abogado te recomendará si por dichos importes merece la pena reclamar los gastos al banco judicialmente y si tienes derecho a ello.

Un saludo,

j.

Apreciado cliente:

Efectivamente, la normativa hipotecaria actual no permite esta clase de comercialización condicionada, de modo que esta clase de prácticas comerciales no debería ser posible.

Saludos cordiales