Elena Gómez

Hola, eljau.

Si firmasteis una nueva escritura con nuevas condiciones se os aplicarán esas condiciones. Si fue un documento en el que decía que adoptabais las condiciones de la hipoteca del promotor, deberían haberos dado esas condiciones a vosotros antes de la firma. Si no fue así, os recomendamos que os pongáis en contacto con una asociación de usuarios para reclamar.

Si sí os dieron la información de la hipoteca a la que os subrogabais y en dichas condiciones pone que la comisión es del 1 %, ese será el porcentaje que se os aplicará, puesto que la modificación que la limitaba al 0,5 % durante los cinco primeros años es posterior a la firma del contrato original y no era una medida retroactiva, es decir no afectaba a los contratos firmados anteriormente.

Un saludo.

Hola, Manalo.

En este caso ambas hipotecas son muy similares y, si hacemos cálculos con el euríbor actual (y pensamos en que se mantuviera estable durante los 15 años de la hipoteca) al final de la misma el ahorro de contratar la nueva hipoteca sería de poco más de 100 euros, por lo que te convendría quedarte con la del constructor, ya que los gastos de subrogación son significativamente menores.

Ahora bien, no sabemos si los datos que nos has dado son reales, ni tampoco cuáles son tus ingresos, pero ten en cuenta que con ambas hipotecas tu cuota rondaría (o superaría) los 900 euros y eso teniendo en cuenta que actualmente el valor del euríbor está en mínimos históricos, por lo que si subiera sería mucho mayor. Como ya te dijimos la cuota no debería superar el 35 % de tus ingresos mensuales, así que si lo hace planteate pedir un plazo más largo que, aunque te hará pagar más intereses a la larga, te permitirá tener una cuota más asumible.

Por otra parte, actualmente hay hipotecas con intereses más bajos, tanto en el periodo inicial como en el diferencial posterior, y que tienen menos comisiones, aunque es cierto que el hecho de que no tengan comisión de apertura es una buena noticia y que el resto solo las abonarás si haces ciertas operaciones. Te remitimos de nuevo a nuestro ranking de las mejores hipotecas del momento para que veas algunos ejemplos. En cuanto a la vinculación, es habitual que se pida la domiciliación de la nómina y los seguros de vida y hogar. Las tarjetas de crédito o débito son menos habituales, pero si estás acostumbrado a operar con ellas puede que te de un beneficio extra.

A nivel general, la TAE puede ser una orientación, pero no debe ser lo único en lo que te fijes ya que tiene importantes limitaciones. Ten en cuenta que se trata de un indicador que tiene en cuenta el interés variable con el euríbor de un momento determinado (si han escogido dos momentos diferentes no te servirá para comparar) y que incluye otros factores que pueden cambiar como los precios de seguros de vida y hogar (que cambiarán según el perfil del comprador y de la vivienda, ya que se coge un modelo que no tiene porque ajustarse al tuyo). Además, también incluyen los gastos, pero algunas entidades asumen parte de los mismos, por lo que tampoco es comparable en este sentido, ya que no siempre incluirán los mismos.

Así pues, para comparar deberás tener en cuenta el TIN, las comisiones, la vinculación (y su precio real) y los gastos que te hace asumir el banco en caso de constituir una nueva hipoteca. Nuestra calculadora de hipotecas te podrá servir para hacer estos cálculos, pero si tienes más dudas siempre puedes recurrir a esta vía e intentaremos ayudarte.

Un saludo.

Hola, Manalo.

Dependerá de muchos factores, como el interés, las comisiones, la vinculación o incluso el capital que cubre la hipoteca, tanto en caso de que te subrogues como de que firmes una nueva hipoteca. Como bien dices, los gastos de subrogación son menores que los de constituir una nueva hipoteca, pero también tienes que ver si las condiciones de la hipoteca del constructor te interesan o no, los ahorros que tienes que aportar en ambos casos y, en definitiva cuánto te va a costar tanto mes a mes (recuerda que las deudas financieras nunca deben superar más del 35 % de nuestros ingresos) como a largo plazo.

Te dejamos acceso a nuestro ranking de las mejores hipotecas para que puedas ver las condiciones de los productos que se suelen ofrecer actualmente y te invitamos a usar nuestra calculadora de hipotecas gratuita para que puedas saber cuánto te costaría (mes a mes y en total) la contratación de un nuevo préstamo hipotecario.

Un saludo.

Hola, Laumar.

Los precios de los seguros dependerán mucho de vuestro perfil y de las características de la vivienda y no contamos con esa información, ni tampoco sabemos los criterios exactos de ING en este aspecto, pero podéis preguntar en la misma entidad, para que os informen de cuánto os saldrían los seguros que requieren.

En cuanto a las penalizaciones que os hacen pagar no se consideran abusivas, así que deberéis abonarlas. Sin embargo, para saber si una subrogación es rentable o no se suele decir que se debería recuperar el coste de la operación con el ahorro obtenido en dos o tres años. Preguntad cuánto os cuestan los productos vinculados y a cuánto ascendería vuestra cuota mensual, para hacer el cálculo. Además, como se trata de una hipoteca variable, os recomendamos hacerlo en base a diferentes valores de euríbor, dado que, como bien decís, puede variar. Para hacer estos números podéis usar la calculadora de hipoteca de HelpMyCash.com, teniendo en cuenta que en el apartado de interés deberéis poner la suma del diferencial más el euríbor que queráis calcular.

Por último, sobre nuestra recomendación, no podemos daros una respuesta concreta. Actualmente, una variable con un diferencial por debajo del 1 % se recomienda una buena oferta, pero también lo es una fija con un interés por debajo del 3 % como la que tenéis (si es a largo plazo). Así pues, la decisión final dependerá por una parte de cuántos años os queden por pagar y de si podríais asumir una subida de cuota (y que no suponga más de un 35 % de vuestros ingresos) en caso de que el euríbor se dispare, algo que no se espera que pase, por lo menos a corto plazo, aunque no se puede asegurar.

Si os pasáis a la variable, una recomendación que podemos haceros es reservar el ahorro que consigáis en la cuota mensual y hacer amortizaciones de capital para reducir el plazo para, de este modo, acabar de pagar antes y no arriesgarse tanto a posibles subidas del euríbor.

Un saludo.

Hola, MariaGuadalupeG.

Lo primero que queremos es aclararte que en la extinción de condominio no interviene el banco, es la operación por la que uno de los propietarios cede al otro su parte de la propiedad a cambio de la contraprestación económica que le corresponde.

Para que esa persona deje de constar también en la hipoteca que queda pendiente con la entidad, como bien dices tenéis que hacer una novación. Eso sí, esta operación no es de obligada aceptación por parte del banco, que se puede negar a hacerla por cualquier motivo (o sin ninguno de hecho) o aceptarla a cambio de otras modificaciones como subir un poco el interés o incluir más vinculaciones, otro titular o algun aval. Al final es un proceso de negociación en el que tocará llegar a un acuerdo.

En cuanto a la subrogación, se trata de una operación para cambiar la hipoteca de banco y, de hecho, precisamente uno de los cambios que no se pueden hacer es el de quitar titulares, así que el banco no te puede proponer esta operación si tu objetivo es quitar un titular de la hipoteca.

Un saludo.

Hola, MariaGuadalupeG.

Como te comentamos, la novación no es de obligada aceptación por parte de la entidad y hay otras fórmulas para quitar a un titular como la subrogación de deudor o, directamente, la cancelación y constitución de una nueva hipoteca.

Ahora bien, si consideras que te han querido ocultar información o que no has sido tratada debidamente, siempre puedes interponer una queja al Servicio de Atención al Cliente de tu entidad, aunque eso no garantiza que te vaya a solucionar la situación.

Por otra parte, parece que tu hipoteca es de hace bastantes años (dado que en los últimos años la comisión por subrogación está limitada por ley y es mucho más baja) y puede que las condiciones que firmaste sean peores que las actuales (eso habría que estudiarlo, porque desconocemos el detalle de tu contrato). Si es así y, además, no estás de acuerdo con lo que te propone tu entidad podrías valorar la opción de hacer una subrogación real para cambiar la hipoteca de banco y aprovechar para mejorar tus condiciones, aunque en ese caso te recordamos que después tendrías que hacer una novación para quitar a tu expareja de la hipoteca (te recomendamos que si optas por esta opción lo pactes por escrito con la nueva entidad, para evitar problemas).

Si bien es cierto que esta doble operación tiene un alto coste, si consigues mejorar las condiciones puede que a largo plazo ahorres dinero (se considera que la operación es rentable si recuperamos el dinero invertido con el ahorro conseguido en dos o tres años) y, en cualquier caso, si el banco ve que puede perderte como cliente quizá esté más dispuesto a negociar. También ten en cuenta que, si consigues una oferta para subrogarte, tu banco puede hacer una contraoferta igualando o mejorando las condiciones, caso en el que te tendrías que quedar con ellos.

Un saludo.

Hola, M82.

Si el banco X ha hecho la enervación fuera de plazo (15 días naturales) no puede obligaros a aceptar su oferta, por lo que os recomendamos que contactéis con el banco Y para iniciar el proceso de subrogación de vuestra hipoteca. 

Un saludo.

Hola, Iphonero.

Las tasaciones, siempre que las haga una tasadora oficial (puedes encontrar el listado en la web del Banco de España), son oficiales y se hacen en base a criterios objetivos como el tamaño y las prestaciones del inmueble o su ubicación. Así pues, entre tu tasación y la del banco no debería haber una gran diferencia. En cualquier caso insistimos en que preguntes directamente a la entidad para que te den su punto de vista y las opciones que tienes de que te ofrezcan la subrogación.

Un saludo.

Hola, Iphonero.

Si lo que te queda por pagar es más del 80 % del valor de tasación de tu vivienda será más difícil que un banco acepte la subrogación pero, de todos modos, te recomendamos que acudas a la entidad y preguntes, dado que en las hipotecas todo es negociable.

Si no lo consigues, te quedan pocas opciones, como bien dices. O seguir pagando la cuota actual o aceptar las nuevas condiciones de tu banco (aunque ampliar el plazo a 30 años implicará tener cuotas más bajas, pero pagar más a la larga y un suelo del 2 % sigue siendo alto).

La opción de vender tu casa es algo que debes sopesar bien antes de dar el paso, sobre todo si el valor de tu vivienda ha bajado mucho, ya que si al venderla no cubres la deuda pendiente seguirás teniendo que pagarla.

Un saludo.