¿Se puede vender una casa si un heredero no quiere?
Vender un piso heredado entre varios hermanos puede ser simple o un quebradero de cabeza, todo depende del grado de consenso que exista entre los herederos. Si todos están decididos a vender, el procedimiento será muy ágil.
Pero ¿qué ocurre, por ejemplo, si en una herencia de cuatro hermanos, dos quieren vender y otros dos no? Existen algunas alternativas para resolver estos desacuerdos.
Tres formas de vender una casa si un heredero no quiere
La solución más conveniente desde el punto de vista financiero es llegar a un acuerdo entre los herederos. Esto permitirá vender la propiedad a precio de mercado, probablemente obteniendo un valor superior al de otras alternativas. Sin embargo, si no es posible alcanzar un acuerdo, aquí te presentamos tres opciones para vender una casa heredada cuando un heredero se opone.
1. Extinción de condominio
A través de la extinción de condominio de mutuo acuerdo, el heredero que no quiere vender se queda con la vivienda y compensa económicamente a los otros copropietarios por la parte que les corresponde. Podría entenderse como una compraventa entre herederos, aunque la fiscalidad es diferente a la de una compraventa y más barata.
Cómo tributa la extinción de condominio
Existe mucha polémica alrededor de la tributación de la extinción de condominio. En general, el Ministerio de Hacienda considera que si el valor de la vivienda al disolver la copropiedad es superior al que tenía cuando se heredó, quien no se queda con la propiedad debe tributar en el IRPF por esta ganancia patrimonial. A pesar de que varios tribunales están en desacuerdo, el Supremo se ha manifestado al respecto el 25/10/2022 y ha inclinado la balanza a favor del fisco.
De esta manera, la extinción de condominio sí tributa en el IRPF por implicar un incremento en el patrimonio de quien no se queda con la vivienda. No obstante, como no existe una compraventa como tal, no tributa para la plusvalía municipal ni para el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).
Ojo si la vivienda tiene una hipoteca
La extinción de condominio es un poco más complicada si la casa heredada tiene una hipoteca. En este caso, quienes cedan su parte del inmueble dejarán de constar como propietarios en el Registro de la Propiedad, pero seguirán siendo titulares del préstamo hipotecario. Para resolver esta situación, el heredero que se queda con la vivienda tendría que pactar con el banco una novación y convertirse así en el único titular de la hipoteca.
Esto, sin embargo, no es tan sencillo, ya que se debe demostrar solvencia o presentar garantías. Además, el banco puede aceptar la eliminación del titular que cede la vivienda solo con ciertos requisitos, como que el nuevo titular acepte un aumento en los intereses de la hipoteca.
2. Venta de proindiviso
Si la extinción de condominio no funciona, los herederos que desean vender pueden transmitir su porcentaje de la propiedad a una empresa. Esto se conoce como venta del proindiviso y es un procedimiento completamente legal que está amparado por el Código Civil. Sin embargo, debes tener en cuenta sus desventajas antes de llevarlo a cabo.
Desventajas de la venta del proindiviso
3. División de la cosa común
El propietario que quiere vender también puede acudir a un mediador para intentar un acto de conciliación. Pero si esto tampoco funciona, la última alternativa es recurrir a la Justicia interponiendo una demanda de división de la cosa común. Este procedimiento implica, en la mayoría de los casos, que el juez ordene la venta de la propiedad en subasta pública y divida entre los copropietarios las ganancias.
Desventajas de la división de la cosa común
Costes. Los costes asociados varían mucho según el caso, pero suelen ser muy altos.
Demora. La división de la cosa común puede tardar, por lo menos, un año en resolverse.
Precio. La casa se puede vender por un precio hasta un 30% más bajo.
Relaciones. Los procesos judiciales suelen dañar las relaciones familiares.
¿Qué pasa si uno de los herederos es menor de edad?
Si alguno de los herederos es menor de edad y/o tiene una incapacidad, las alternativas para vender la vivienda heredada si no hay acuerdo serán las mismas. La diferencia es que, en ambos casos, los padres o tutores del heredero deben pedir una autorización judicial para vender la propiedad o una parte de ella.
En dicha solicitud de autorización se debe incluir el principio de interés superior del menor o la persona con incapacidad, es decir, se debe demostrar que la venta pretende garantizar las condiciones materiales necesarias para vivir plenamente y alcanzar el máximo bienestar posible. Además, se debe detallar el destino de los fondos provenientes de la venta. Así lo explica Grupo Hereda.
Lo mejor es llegar a un acuerdo entre los herederos
Como has podido ver, todas estas alternativas para vender una vivienda si un heredero se opone traen asociadas algunas desventajas. Por eso, lo mejor para evitar inconvenientes, agilizar la venta y vender a precio de mercado es llegar a un acuerdo entre los herederos. Sabemos que esta no es una tarea fácil, pero ahora que conoces todas las opciones, puedes usarlas como argumento para llegar a un consenso y vender la propiedad.
Otros motivos para vender la casa heredada
Además de las desventajas que conllevan la extinción de condominio, la venta del proindiviso y la división de la cosa común, existen otros motivos por los cuales vender la casa heredada entre varios hermanos puede ser la mejor opción, incluso cuando no hay acuerdo. Y es que las situaciones de copropiedad suelen traer una serie de problemas.
Administración de los gastos de mantenimiento
Una pregunta habitual es quién paga los gastos de una casa heredada y lo correcto es que lo paguen todos los propietarios a partes iguales, o bien, en forma proporcional a la titularidad que disfrutan de la vivienda.
Ahora bien, los gastos más comunes están relacionados con el pago del IBI o las cuotas de la comunidad. Al ser muchos los propietarios de una vivienda, es habitual que las partes no se pongan de acuerdo para decidir quién tiene que pagar los gastos. Estas situaciones pueden volverse más difíciles si los herederos deciden, por ejemplo, alquilar la vivienda, ya que en estos casos cuesta decidir quién se hará cargo de las gestiones propias del arrendamiento y del mantenimiento de la propiedad.
Pagar los impuestos de la herencia
Por último, en muchos casos, los herederos deciden vender la propiedad para hacer frente al impuesto de sucesiones y donaciones. En este sentido, si no disponéis del dinero necesario para pagar este tributo, la venta puede ser la opción más beneficiosa para todos los copropietarios.
¿Puede una inmobiliaria ayudarte a llegar a un acuerdo?
Sí, algunas inmobiliarias actúan como intermediarias entre los propietarios cuando estos no se ponen de acuerdo. En efecto, lo más habitual es que los herederos busquen su asesoramiento cuando apenas han recibido la vivienda en herencia y no han terminado de registrarla. En estos casos, los profesionales podrán acompañarte y ayudarte a realizar las gestiones y resolver las diferencias.
Preguntas frecuentes
Sí, si un heredero no quiere participar de la herencia, puede aceptarla y, antes de que se produzca la repartición de bienes, vender a un tercero su derecho a recibirla. En este caso, el resto de los herederos deben estar al tanto de la decisión y deben dar su consentimiento. Además, estos tienen derecho preferente frente a terceros para comprar los derechos de la herencia.
Si un hermano vive en la casa heredada y no la quiere desocupar, te aconsejamos que consultes con un abogado, puesto que el procedimiento es delicado y puede variar de una situación a otra. Sin embargo y de manera general, si son mayoría los herederos que quieren desocupar la casa para venderla, se puede iniciar un procedimiento de desahucio.
Si un heredero se niega a vender la casa, puedes hacer una extinción de condominio, vender el proindiviso o interponer una demanda judicial de división de la cosa común. Más arriba en esta pagina te explicamos cada opción.
Estrictamente hablando, no puedes obligar a un heredero a vender la casa, pero tú tampoco estás obligado a continuar en la situación de copropiedad. En última instancia, lo que puedes hacer es interponer una demanda de división de la cosa común para que la vivienda se venda en subasta pública y se dividan las ganancias.
La respuesta es la misma que más arriba: nadie puede obligarte a vender la casa heredada, pero si otro copropietario interpone una demanda de división de la cosa común, puede forzarte a que el inmueble se venda en subasta pública. Esto no es beneficioso desde el punto de vista económico, por eso, lo mejor es llegar a un acuerdo.
Herramientas sobre Vender piso heredado
¿Qué es y cómo vender un piso con usufructo?
Vender un piso con usufructo genera dudas en muchas familias. Más aún si el usufructuario no es el propietario. Resolvemos tres casos concretos y explicamos los derechos que tiene cada parte.