Vender un piso con hipoteca: 3 escenarios que puedes afrontar

Comprar una casa en España implica una gran inversión económica y la mayoría de los españoles no disponen de la liquidez necesaria para realizar la adquisición sin pedir un préstamo. Solo en diciembre del 2020, según el INE, se constituyeron 26.128 hipotecas de viviendas. Estos créditos, generalmente, se contratan para pagarlos a lo largo de 25 años (o más) por lo que es bastante común que en cierto momento se decida vender la propiedad. Pero ¿cómo se puede vender un piso con hipoteca? Para ello, tendremos que deshacernos de la carga y para hacer esto pueden darse varios escenarios. En este artículo te contamos cuáles son y lo que debes saber sobre cada uno.

1. Si ya pagaste la hipoteca, pero no la has cancelado en el Registro

Este es el escenario más propicio, porque ya hemos amortizado toda la hipoteca, pero hay que tener en cuenta que para poder vender debemos realizar la cancelación de la hipoteca en el Registro de la propiedad. De esta forma, la casa podrá aparecer libre de cargas y se podrá transmitir sin problemas.

Ahora bien, el asunto es que podemos encargarnos de este trámite antes de vender o dejar que sea el banco del comprador quien lo haga. Pero ¿cuál es la mejor opción? Aunque pueda parecer que dejarlo en manos de la entidad es la forma más idónea, lo cierto es que por ello pagaremos mucho más dinero de lo que creemos. Esto se debe a que los bancos y sus gestorías suelen pedir provisiones de fondos muy altas para hacer frente a los gastos del proceso (notaría y registro) y, además, cobran honorarios más abultados. Así, en total, podríamos terminar pagando entre 800 euros y 1.100 euros.

De esta manera, lo aconsejable es realizar el trámite de cancelar la hipoteca en el Registro antes de vender la casa. Esto lo podemos hacer por nuestra cuenta y así solo tendríamos que costear los gastos de notaría y Registro, pero implicaría hacernos cargo del 100% de la gestión burocrática.

¿Y qué otra posibilidad existe? También podemos acudir con una gestoría independiente que, al no estar casada con ningún banco, nos pedirá una provisión de fondos más pequeña y nos cobrará unos honorarios más baratos. Por ejemplo, la gestoría que colabora con HelpMyCash, por una hipoteca cuyo importe original es de 150.000 euros, puede cobrarnos unos 500 euros por todo el trámite.

2. Si no has pagado la hipoteca y el precio del piso es superior a la deuda

Este escenario es bastante común, puede suceder que aún no hayamos terminado de pagar todas las cuotas de la hipoteca y necesitemos dar el paso de vender la vivienda. En este caso, si el piso vale más dinero de la deuda que tenemos pendiente, no tendremos problemas en vender la casa.

Para ello, solo debemos pedir a nuestra entidad que nos emita un certificado de deuda pendiente que tendremos que presentar al notario. El comprador, por su parte, pedirá a su banco que emita dos cheques: uno para la entidad con el importe que queda por pagar de la hipoteca y otra para nosotros, con la cantidad restante.

Eso sí, el banco del comprador nos obligará a que hagamos la cancelación registral de la hipoteca con ellos, ya que buscarán asegurarse de que la carga se levante en el Registro para que el piso se pueda transmitir a su cliente, que es el comprador. Así que esto se sumará a la lista de gastos representativos que tendremos que pagar para vender la vivienda.

3. Si no has pagado la hipoteca y el precio del piso es inferior a la deuda

Ahora bien, el otro escenario que podemos afrontar es que al realizar la valoración de nuestro piso este valga menos dinero de lo que aún nos resta por pagar de hipoteca. No es lo más común, pero en los años de la burbuja inmobiliaria muchas personas compraron sus casas a unos precios que no se corresponden con lo que los inmuebles valen hoy en día.

En este caso, la decisión de vender no dependerá solo de nosotros. Nuestro banco tiene que darnos autorización para hacer la operación, ya que este tiene nuestra casa como garantía del préstamo hipotecario hasta que los paguemos totalmente.

Por esto, debemos hablar con nuestro banco e intentar negociar para que nos permita vender. Si nuestra situación financiera es buena, seguramente podremos contratar un préstamo personal con el mismo banco para pagar la cantidad que reste tras pagar una parte con el dinero de la venta. Si este importe que aún quedemos debiendo es pequeño, el banco se mostrará más abierto a permitirlo, ya que los préstamos personales, generalmente, no suelen sobrepasar los 50.000 euros. Eso sí, la última palabra la tendrá la entidad financiera.