¿Bajará el precio de la vivienda en España? Este es el gran interrogante y lo cierto es que, aunque los inmuebles deberían encarecerse en un entorno de alta inflación, algunos indicadores, como los tipos de interés, el nivel de empleo y la variación real de los salarios, inclinan la balanza hacia la moderación o estancamiento del ritmo de crecimiento que hemos visto los últimos meses. Así lo afirma la sociedad de tasación UVE Valoraciones en su último informe, publicado hoy, 28 de septiembre, y recogido por HelpMyCash.com. 

Recordemos que la inflación interanual en agosto alcanzó el 10,5%, según el INE. Para contenerla, el Banco Central Europeo anunció una nueva subida de tipos en septiembre (de 0,5% a 1,25%), la segunda de este año, y el euríbor se disparó hasta alcanzar una cotización media de 2,177% este mes, encareciendo así los préstamos hipotecarios. Mientras tanto, agosto terminó con 189.963 trabajadores menos registrados en la Seguridad Social; una caída del 0,93% respecto a julio. 

En este contexto, Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, apunta que «el alza de los precios de las viviendas se moderará o desaparecerá, aunque la inflación siga siendo relativamente alta». Y añade que la variación de los precios que predice su modelo es inferior al IPC en casi todos los casos. «La vivienda todavía ofrece refugio contra la inflación, pero no de manera absoluta, porque esta no se traslada automáticamente a los salarios», afirma.

Pero la incertidumbre llama y, por eso, la sociedad de tasación utiliza un modelo predictivo para plantear diferentes escenarios, algunos optimistas, otros realistas y otros más bien pesimistas pero poco factibles. 

El escenario más probable: repunte anual de en torno al 5%

Existen dos marcos probables según UVE Valoraciones. En el primero, el tipo hipotecario (IRPH) sube un 3% durante el periodo 2022- 2023 y los salarios repuntan un 4% este año y un 3% el próximo. El empleo, por su parte, aumenta un 3,1% este año y solo un 1,1% durante 2023. En este caso, el valor del ladrillo debería subir un 4,91% en 2022 y un 3,38% en 2023. Este es el escenario más compatible con el ritmo de incrementos que registra el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). 

Otro contexto también probable sería igual que el anterior, pero con un incremento salarial similar a la propuesta actual de los sindicatos. Es decir, de un 3,5% en 2022 y un 2,5% para 2023. En este caso, los precios deberían incrementarse un 4,09% en 2022 y un 2,56% en 2023.

La esperanza es lo último que se pierde

En la previsión más optimista, los tipos hipotecarios aumentan solo hasta el 2,5% en el periodo 2022-2023; los salarios suben un 6% en 2022 y un 4% en 2023 y se generan un 4% más de puestos de empleo este año y un 3% el siguiente. En este caso, el precio de la vivienda podría repuntar un 10,57% en 2022 y un 7,8% en 2023.

Este escenario sería el que permitiría que el valor de la vivienda aumentara en cifras cercanas al IPC, conservando así su valor real frente a la inflación. Pero la evidencia muestra que las cifras son poco probables. Sin ir más lejos, el tipo hipotecario por excelencia (el euríbor) ya supera el 2,1% mensual; mientras que el IRPH terminó agosto en 2,198%. «La variación de precios que predice nuestro modelo es inferior al IPC en casi todos los casos», apunta Pérez Barrio.

La incertidumbre obliga a pensar el peor escenario

La incertidumbre económica lleva a la sociedad de tasación a evaluar una previsión más pesimista, donde el Banco Central Europeo sube mucho los tipos de interés en medio de su lucha contra la inflación. En este nuevo contexto hipotético, los tipos llegan al 5% durante el periodo 2022-2023; los salarios solo aumentan un 2% en el mismo periodo y este año termina con una destrucción del 2% del empleo y sin creación de nuevos puestos en 2023. En este escenario, el precio de la vivienda bajaría un 10,33% este año y repuntaría apenas un 0,12% durante el próximo ejercicio.

Esta hipótesis, sin embargo, todavía parece improbable. Si seguimos el ejemplo de Estados Unidos, los tipos han subido de forma abrupta los últimos meses hasta alcanzar el 3%, y solo han rondado la barrera del 5% en el periodo 2006-2007, en plena crisis inmobiliaria. En lo que respecta a Europa, solo en el año 2000 los tipos superaron la barrera del 4%, siguiendo la serie histórica que inicia en 1999.