Cuando una pareja se rompe, llega el incómodo momento de repartir todos los bienes que se habían adquirido conjuntamente: los electrodomésticos, la vajilla, los muebles, los libros… Pero, ¿qué pasa si tenéis una vivienda a medias y se la quiere quedar uno de los propietarios? En estos casos, si os ponéis de acuerdo, podéis llevar a cabo una operación conocida como extinción de condominio para que la titularidad de esa casa o ese piso pase a ser de solo uno de vosotros.

Con la disolución de la copropiedad te puedes quedar con la casa

Extinguir un condominio o una copropiedad o proindiviso consiste en lo siguiente: uno de los titulares de la vivienda le cede al otro su parte de la propiedad, de tal manera que éste se convierte en el nuevo propietario único del inmueble. Esta operación se formaliza ante un notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad para hacerlo oficial.

La cesión, sin embargo, no es gratuita, pues se convertiría en una donación encubierta. El nuevo propietario único tiene que pagarle una compensación económica al que le cede su parte, que debe ser el valor de esa fracción de la propiedad. Por ejemplo, si la vivienda cuesta 100.000 euros y cada titular poseía un 50% de la misma, la compensación a abonar tendrá que ser de 50.000 euros.

Si el que cede su parte no recibe una contraprestación equivalente al valor transmitido, se generará una ganancia patrimonial. Esta tendrá que declararse en la Declaración de la Renta y tributará por IRPF.

Si hay hipoteca a medias, también habrá que hacer una novación

Es muy habitual que sobre esa vivienda a medias también haya una hipoteca a nombre de los dos propietarios. Tras disolver el proindiviso, ese préstamo aún seguirá teniendo a los dos titulares. Por lo tanto, si el que cede su parte quiere dejar de pagar, habrá que pactar una novación con el banco para que elimine su titularidad.

La entidad, eso sí, puede negarse a aceptarlo, así que para convencerle quizás quien se vaya a quedar con toda la hipoteca y el inmueble tenga que ofrecer nuevas garantías (un avalista, un nuevo cotitular, etcétera.). Si no se llegase a un acuerdo, siempre se podría contratar una nueva hipoteca a nombre de la persona que se queda con el 100% de la propiedad para cancelar el préstamo actual.

Tener una hipoteca en común también afecta a la compensación que tiene que pagar el nuevo propietario único. Por ejemplo, si la vivienda es de 100.000 euros y la hipoteca es de 50.000 euros, el que cede su parte debe recibir una contraprestación de 25.000 euros, que es el equivalente a la mitad de la vivienda transmitida menos la mitad de la hipoteca que dejará de pagar.

¿Por qué es mejor una extinción de condominio que una compraventa normal?

Ya te hemos explicado en qué consiste la disolución de una copropiedad, pero ¿no se puede conseguir lo mismo con una compraventa normal y corriente? Lo cierto es que sí, pero la extinción sale más a cuenta a nivel fiscal. Con esta operación, el impuesto que pagarás es el IAJD (de entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad autónoma), mientras que con la compraventa hay que abonar el ITP (de entre el 6% y el 10%).

Extinguir un proindiviso, sin embargo, también tiene otros gastos asociados:

  • Los honorarios del notario que preparará la escritura para formalizar la cesión.
  • Los honorarios del registrador que inscribirá el cambio en el Registro de la Propiedad.
  • Los gastos de gestoría por contratar a una agencia para que se encargue de los trámites.
  • El precio de una tasación para conocer el valor actual de mercado que tiene el inmueble.

Todos estos gastos puedes pagarlos como acuerdes con tu ex pareja: puedes repartirlos al 50%, los puede abonar todos el que se queda con la vivienda o el que la cede, etc.