Vender una casa para comprar otra es una de las transacciones más comunes. Muchas veces necesitas más espacio porque la familia crece o, simplemente, porque cambian tus circunstancias económicas y quieres una casa que se ajuste a tus necesidades. Sea cual sea el motivo, es una operación un poco compleja y, por tanto, requiere cierta organización. Además, no debes olvidar que está sujeta a impuestos tanto por la venta como por la compra.

Pero ¿qué pasa con la declaración de la renta? ¿Tienes que pagar IRPF si usas el dinero de la venta para comprar la nueva casa? En este artículo resolvemos esta duda común.

Vender y comprar la vivienda habitual, la clave para no pagar IRPF

La venta de una vivienda está sujeta al pago del IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la operación. Sin embargo, la buena noticia es que no tienes que vender con pérdidas para poder librarte de este impuesto. La Agencia Tributaria exime a aquellos que han vendido su vivienda para comprar otra de este tributo. Eso sí, hay una serie de condiciones que debes cumplir para disfrutar del beneficio fiscal:

  • La vivienda tiene que ser la habitual. Es decir, debe ser aquella en la que has residido durante, al menos, tres años continuos.
    • La vivienda comprada tiene que convertirse en la habitual y, para que se considere como tal, debes habitarla de manera efectiva y permanente en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de la compraventa o de la terminación de las obras (si es obra nueva).
    • Existen algunas causas justificadas que te permiten acogerte a la exención aunque no hayas cumplido los tres años. Algunas de las que estipula la Agencia Tributaria son: un matrimonio, un divorcio o un traslado laboral. Eso sí, hay que demostrarlo y debe haber obligatoriedad en el cambio. Si Hacienda considera que el contribuyente se cambió de casa por voluntad propia no le permitirá disfrutar de este beneficio.
  • Tienes dos años para hacer la reinversión. Este periodo puede ser anterior o posterior a la venta. Es decir, también puedes comprar la nueva casa antes de vender sin perder la exención, pero tiene que ser dentro de este plazo. Se entenderá que la casa que vendes deja de ser la habitual porque te has mudado a la nueva vivienda habitual.
  • Hay que reinvertir todo el dinero de la venta. Para que la reinversión sea total debes destinar íntegramente el dinero de la venta en la compra de la nueva casa (o comprometerte a hacerlo dentro de los dos años). Si te queda alguna cantidad de dinero sobrante, puedes acogerte a la exención, pero esta será parcial. Es decir, tendrás que tributar por el importe no reinvertido.
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¿Qué pasa si quiero pedir una hipoteca para comprar mi nueva casa?

No es incompatible pedir una hipoteca con la aplicación de la reinversión. Es decir, puedes acogerte a la exención aunque vayas a pedir financiación para comprar la nueva casa. Eso sí, debes utilizar el dinero de la venta para pagar las cuotas de la hipoteca (o para reponer los ahorros que destinas a comprar la casa, si lo haces antes de vender). O sea, que no tiene por qué ser exactamente el mismo dinero físico, pero sí una cantidad equivalente.

Sin embargo, esta posibilidad no ha estado exenta de polémica, ya que, como hemos dicho, la Agencia Tributaria da dos años de plazo para hacer la reinversión. Antes consideraba exenta solo la cantidad del dinero que se usaba para pagar las cuotas dentro de esos dos años. Pasado ese lapso, hacía tributar a los contribuyentes por la cantidad no reinvertida.

No obstante, recientemente el Tribunal Supremo dictaminó que se debe considerar que la cantidad reinvertida es el total del dinero de la venta (la hipoteca la vas pagando a lo largo de varios años) y no solo las cuotas que abonas en dos años. Aun así, el fallo es reciente y existen numerosas sentencias contradictorias en las demandas que han interpuesto los contribuyentes al respecto (por ejemplo, el TSJ de Cataluña antes se había pronunciado en sentido contrario). Por este motivo, es aconsejable buscar asesoramiento fiscal de un experto, si te encuentras en un caso como este.

Vídeo realizado por HelpMyCash.com