La venta de una vivienda viene aparejada con el pago de unos impuestos obligatorios. Esta es una operación comercial que suele generar un beneficio económico y, por tanto, se deben rendir cuentas ante Hacienda, tanto a nivel estatal como autonómico, ya que debemos declarar la venta en el IRPF y liquidar la plusvalía municipal. Pero ¿qué pasa si pierdo dinero al vender mi piso? ¿Tengo que pagar estos impuestos si vendo la casa con pérdidas? En este artículo lo contamos.

¿Qué gastos tengo que pagar
por vender mi vivienda?

Si vendemos el piso con pérdidas no tenemos que pagar IRPF

Si al realizar el cálculo de la ganancia patrimonial nos sale una pérdida podemos estar tranquilos, ya que no tenemos que pagar el IRPF por la venta del piso. En este caso, Hacienda considera que no existe plusvalía alguna sobre la que tributar.

Para saber si tuvimos una pérdida o una ganancia, solo tenemos que calcular la diferencia entre el valor de transmisión (venta) y el de adquisición (compra). Eso sí, la buena noticia es que a cada valor le podemos sumar todos aquellos gastos en los que hayamos incurrido en realizar la operación:

  • Al valor de transmisión le podemos restar gastos como los honorarios de la agencia inmobiliaria y el pago de la plusvalía municipal.
  • Al valor de adquisición le podemos sumar todos los costes de reformas sustanciales que hayamos realizado en la vivienda y los gastos relacionados con la compra (comisión inmobiliaria, ITP, gastos de notaría y registro, etc).

Si la diferencia entre nuestros valores finales de adquisición y transmisión nos sale negativo, quiere decir que tuvimos una pérdida patrimonial. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, aunque no tengamos que pagar nada en el IRPF por la venta de la casa, debemos reflejar la pérdida en la declaración de la renta.

Esto nos evita problemas con el fisco y, además, nos permite compensar esta pérdida con la plusvalía generada en otras operaciones como, por ejemplo, la venta de unas acciones. De esta manera, podríamos aminorar la carga tributaria del IRPF en ese mismo ejercicio fiscal o en los cuatro años siguientes.

La plusvalía municipal, el impuesto polémico que si debemos pagar

La plusvalía municipal, lamentablemente, si debemos pagarla. A pesar de que, en el 2017, el Tribunal Constitucional sentenció que los contribuyentes que han vendido sus viviendas con pérdidas no están obligados a pagar este impuesto, la mayoría de los ayuntamientos siguen cobrando el tributo.

 

Pero ¿cómo es posible que sigan exigiendo el pago si hemos perdido dinero con la venta? Esto se debe a que el asunto no ha sido regulado y como el tributo se calcula tomando como base el valor catastral de la vivienda, los años de tenencia de la casa y los coeficientes fijados por los ayuntamientos y no el precio de venta de la propiedad, al hacer el cálculo siempre nos saldrá una ganancia.

En este sentido, si nuestro ayuntamiento nos gira el recibo, es aconsejable realizar el pago y luego proceder a la reclamación. La mayoría de estos organismos han habilitado instancias que permiten a los contribuyentes demostrar sus pérdidas y recuperar el importe del impuesto abonado.

El plazo que tenemos de solicitar la devolución es de cuatro años, si lo hemos pagado nosotros o de un mes si ha sido el ayuntamiento quien nos ha girado el recibo.

Vídeo realizado por HelpMyCash.com