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Diferencias entre gastos de subrogación y cancelación

La cancelación de hipoteca y la subrogación pueden ser dos operaciones con una misma finalidad: cambiar nuestra hipoteca de banco. Pero no suponen ni cuestan lo mismo.

Una subrogación significa un traslado de la misma hipoteca de un banco a otro. Se trata de renegociar las condiciones de partida de nuestra hipoteca con otra entidad. Su coste incluye:

  • Comisión de subrogación a pagar a nuestro banco actual si aparece en la escritura (regulada por ley), que paga el cliente.
  • Gastos de notaría (entre el 0,2% y el 0,5% de la hipoteca), que paga el banco.
  • Gastos de registro (entre el 0,1% y el 0,25% del préstamo), que paga el banco
  • Gastos de gestoría (entre 150 y 300 euros), que paga el banco.
  • Tasación (unos 300 euros de media), que paga el cliente.

Una cancelación significa cerrar nuestra hipoteca a todos los efectos y abrir una nueva en otra entidad. Su coste incluye:

  • Comisión de cancelación a pagar a nuestro banco actual si aparece en la escritura (regulada por ley), a pagar por el cliente.
  • Comisión de apertura a pagar al nuevo banco si nos la cobra (entre el 0% y el 1%), a pagar por el cliente.
  • Gastos de gestoría para tramitar la cancelación registral de la hipoteca vieja (unos 1.000 euros de media), a pagar por el cliente.
    • Ahí se incluyen los aranceles notariales y registrales asociados a la operación más los honorarios de la propia gestoría
  • Tasación (unos 300 euros de media), a pagar por el cliente.

Gastos de subrogación y cancelación: ¿cuál es su coste en euros?

Subrogar suele ser más barato que cancelar una hipoteca, aunque no siempre lo es. Veámoslo con un ejemplo:

  • VIVIENDA: Piso en Barcelona
  • SALDO PENDIENTE DE LA HIPOTECA (lo que nos queda por pagar en el momento de la subrogación): 150.000 Euros
  • ANTIGÜEDAD DE LA HIPOTECA: 5 años
  • GASTOS EN CASO DE SUBROGACIÓN Y CANCELACION:
Subrogación Cancelación
Comisiones* 375€ 375€
Notaría 0€ –
Registro 0€ –
Gestoría 0€ 1.000€**
Tasación 300€ 300€
TOTAL 675€ 1.675€

*Comisiones medias de subrogación del 0,25% y de cancelación anticipada del 0,25%.
** Incluye honorarios de la agencia y aranceles notariales y registrales.

Como se observa, cancelar saldría sensiblemente más caro (y aún podría serlo más si el nuevo banco cobrara comisión de apertura). Sin embargo, esa diferencia puede ser inferior o superior dependiendo de las comisiones que nos cobre nuestro banco actual o la entidad a la que nos vayamos. Por ello, es importante comparar las ofertas de varias entidades para ver cuál nos saldría más a cuenta.

¿Cuánto me ahorro con un cambio de banco?

Ya hemos visto cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco con cada operación y cuál sale más a cuenta, pero ¿cuánto nos podemos ahorrar con el traslado? Para descubrirlo, podemos utilizar la calculadora gratuita de subrogación de HelpMyCash.com, un simulador que nos indicará cuánto dinero podríamos dejar de pagar en intereses si lleváramos nuestro préstamo a otra entidad:

Calcula cuánto ahorrarás si cambias tu hipoteca de banco

Asimismo, si aún no hemos contratado una hipoteca, es interesante que esta nos permita cambiar de banco sin comisiones. Para ello, es recomendable:

a) Negociar las comisiones antes de firmar

b) Asegurarnos de que estamos contratando una hipoteca o préstamo hipotecario y no un crédito.

Puede que ahora no veamos la necesidad de hacerlo pero hay que recordar que la vida de una hipoteca suele ser de entre 30 y 40 años y hoy no sabemos qué podemos necesitar en ese tiempo. ¡Más vale prevenir!