Ahora que la actividad dentro del sector inmobiliario empieza a repuntar, es muy probable que se vuelva a llevar a cabo una operación que se producía con mucha frecuencia antes de la crisis: nos referimos a la denominada subrogación de deudor en la hipoteca. Esta consiste en la adquisición de la hipoteca del particular o promotor que nos vende la casa, de tal manera que, al comprar su inmueble, pasamos a hacernos cargo también de su préstamo.
Sustituir al titular es más barato que contratar una nueva hipoteca
A diferencia de la subrogación de acreedor, que es el traslado del préstamo a una entidad distinta, en este caso solo se cambia al titular de la hipoteca por el comprador de la vivienda, manteniendo el resto de las condiciones del contrato. Esta sustitución, por lo general, se formaliza ante notario, así que es imprescindible contar con el permiso del banco para poder llevarla a cabo con todas las garantías.
La principal ventaja de optar por el cambio de prestatario en vez de por la firma de una nueva hipoteca es que en el primer caso no hay que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), que es el gasto que más encarece la contratación de este tipo de préstamos. Este tributo puede variar según la comunidad autónoma en la que se formalice la operación, pero suele oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 % del capital concedido.
Asimismo, los gastos notariales y registrales que hay que abonar por la subrogación son más reducidos que los cobrados cuando se firma un nuevo contrato. Los honorarios de la gestoría y el coste de la tasación, en cambio, son iguales en ambos casos. Eso sí, al contrario que los gastos de constitución de la hipoteca, los de subrogación debe abonarlos íntegramente el nuevo prestatario, así que no podremos reclamar su devolución.
Desventajas de la subrogación de deudor
Sin embargo, sustituir al titular de una hipoteca también tiene sus inconvenientes. Al hacerlo, se asumen las condiciones firmadas por el vendedor: el interés, las comisiones, los requisitos de vinculación, etc. Por tanto, si se quieren modificar, hay que hacer una novación, es decir, negociar el cambio de cláusulas con el banco. Esta operación tiene un coste asociado que debe abonar íntegramente el prestatario.
Esto hace que, en ciertas ocasiones, salga más a cuenta contratar una nueva hipoteca que llevar a cabo la subrogación, especialmente si el préstamo fue suscrito hace unos cinco años, cuando las condiciones de los créditos hipotecarios eran notablemente peores que ahora. Por ello, antes de llevar a cabo cualquier operación, siempre es recomendable comparar cuál de las dos opciones nos resulta más conveniente: si la subrogación o la contratación de un nuevo préstamo hipotecario con un interés más atractivo que el que tenía el vendedor de la vivienda.
Si quieres saber cuáles son las condiciones que ofrecen actualmente las entidades bancarias que operan en nuestro país, puedes consultar el ranking de hipotecas de HelpMyCash.com. Ahí encontrarás cuáles son los mejores préstamos del mercado ordenados por precio, por categorías (variables, fijas y mixtas) y por finalidad (compra de vivienda, para pisos de bancos, etc.):
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