2017 ha sido un año muy interesante desde el punto de vista hipotecario. No solo por el notable incremento de las hipotecas fijas, un producto hasta entonces minoritario en el mercado español, sino también por el gran número de demandas para defender los derechos de los hipotecados frente a las cláusulas abusivas. En este aspecto, los gastos de hipoteca y el suelo han sido los que más destacan y cada vez hay más gente que se anima a reclamar la devolución de lo pagado de más. ¿Pero cuando hacemos una subrogación también tenemos derecho a denunciar? A continuación explicamos en qué casos sí y en cuáles no.

Cláusulas abusivas que se pueden reclamar siempre: el suelo hipotecario

El suelo hipotecario es una cláusula anulada por el Supremo al considerarse abusiva cuando su aplicación ha sido poco transparente. Es decir, si esta condición, que fija un interés mínimo en las hipotecas variables, no estaba en la oferta vinculante pero sí en el contrato final; si no se nos explicó debidamente su inclusión o si hay mucha diferencia entre este suelo y el techo, se considera que la cláusula reúne condiciones abusivas y es nula.

Así pues, aunque hagamos una subrogación, tanto de deudor como de acreedor, si en algún momento hemos tenido o tenemos suelo y su aplicación no ha sido transparente, podremos reclamar al banco que nos devuelva todo lo que hemos pagado de más.

En este sentido cabe recordar que el primer paso es acudir al servicio de reclamaciones del banco e iniciar la vía extrajudicial, mucho más rápida y económica. Si no nos contestan o no llegamos a un acuerdo sobre la cantidad a devolver o el método de devolución de la cláusula suelo, podemos recurrir a la vía judicial, teniendo en cuenta que todos estos casos deben pasar por los juzgados especializados en cláusulas abusivas que, actualmente, están totalmente saturados por el gran número de demandas recibidas.

En cualquier caso, una buena idea es saber de antemano cuánto hemos pagado de más, algo que podemos conocer usando el simulador de suelo hipotecario de HelpMyCash.com.

Accede a la calculadora de cláusula suelo

Los gastos de hipoteca son reclamables… dependiendo de la subrogación

Si con el suelo no hay dudas en caso de subrogación, con otra de las cláusulas abusivas más importantes no está tan claro: el derecho a reclamar los gastos dependerá del tipo de subrogación que hagamos.

En realidad, aunque parezca más complicado de detectar, la lógica que se sigue es la misma que con todas las cláusulas abusivas: si hemos tenido que pagarla y se nos ha impuesto de manera abusiva, podremos reclamar su devolución.

Cabe recordar que los gastos de hipoteca también son una cláusula anulada por el Supremo cuando no se reparten entre el hipotecado y el banco. Así pues, aunque hagamos una subrogación de acreedor, es decir, aunque cambiemos nuestra hipoteca de banco, podremos reclamarle a la entidad con la que formalizamos inicialmente la hipoteca que nos devuelva los gastos pagados si no se repartieron.

Eso sí, solo son reclamables los gastos de constituir una hipoteca nueva, no los que se derivan de cualquier modificación del contrato mediante una novación o una subrogación. Por lo tanto, no podremos pedir la devolución de los gastos derivados de cambiar la hipoteca de banco.

Por la misma razón, tampoco podremos reclamar este tipo de condiciones abusivas en el caso de una subrogación de deudor. Este caso se da, por ejemplo, si hemos comprado una vivienda nueva y la constructora nos ha ofrecido quedarnos con la hipoteca que ellos tenían. Y es que en este caso tampoco estaremos constituyendo una hipoteca nueva, solo cambiando el titular de la misma, por lo que no podremos reclamar ningún gasto al banco.