La campaña de la renta que comenzó el 1 de abril acaba este martes 30 de junio. Hoy lunes es, de hecho, el último día que podemos pedir cita previa para ser atendidos en una de las oficinas de la Agencia Tributaria. Si aún no has hecho la declaración y tienes dudas sobre si tienes que pagar o no IRPF por haber vendido tu piso en 2019, en este artículo te contamos paso a paso cómo realizar el cálculo de la ganancia patrimonial para descubrirlo.
¿Cómo hacer el cálculo de la ganancia patrimonial?
Lo primero que debemos tener en cuenta es que solo estamos obligados a pagar IRPF por la venta de nuestro piso si hemos obtenido una ganancia con la operación. Es decir, si no hemos sacado beneficio con la venta no tenemos que pagar nada. Aunque, igualmente deberemos reflejar la pérdida en la declaración de la renta.
Pero ¿cómo sabes si tuvimos una pérdida o una ganancia? Para ello debemos realizar el siguiente cálculo:
Paso 1: calcular el valor de transmisión
Este no es más que el valor de venta de nuestro piso. A este importe debemos restarle todos los gastos y tributos que tuvimos que asumir para vender la vivienda como pueden ser, por ejemplo, la comisión de la agencia inmobiliaria y el pago de la plusvalía municipal.
Paso 2: calcular el valor de adquisición
Este es el precio que una vez pagamos por comprar nuestra vivienda. A este importe le podemos sumar todos los gastos relacionados con la operación como, por ejemplo, el ITP, el IVA si la vivienda era de obra nueva o la comisión de la inmobiliaria.
A su vez, podemos sumarle el coste de las reformas o mejoras sustanciales que hayamos realizado en la casa mientras la tuvimos en propiedad. Por ejemplo, la renovación completa del baño o la cocina o la destinada a aumentar la superficie de la vivienda. Es decir, no computan los gastos de reparaciones pequeñas o de mantenimiento.
Además, en el caso de que hayamos tenido el inmueble alquilado, debemos restar las amortizaciones correspondientes al periodo en que el inmueble estuvo arrendado.
Paso 3: calcular la diferencia entre ambos valores y aplicar el porcentaje de tributo
Para saber si tuvimos beneficio o ,más bien, una pérdida patrimonial, sólo debemos calcular la diferencia entre los valores finales de transmisión y de adquisición. Si el primero es mayor que el segundo, nos saldrá un resultado positivo. Este importe será la ganancia por la que deberemos tributar.
Pero el cálculo no acaba aquí, ya que para saber cuánto le tenemos que pagar al fisco por haber vendido nuestro piso tenemos que aplicar a este resultado el porcentaje de tributo establecido por Hacienda, según el tramo donde está ubicada nuestra ganancia.
Los vigentes en este 2020 son los siguientes:
- Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
- Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
- Ganancias en más de 50.000 euros: 23%
¿Estamos obligados a pagar IRPF siempre que obtenemos una ganancia?
No. La Agencia Tributaria establece una serie de exenciones que nos libran de pagar este tributo, aun cuando hayamos obtenido una ganancia con la operación. Aunque, estas están bien delimitadas y se aplican solo en casos concretos. Algunas de ellas son:
- Ser mayor de 65 años
- Vender la vivienda habitual.
- Vender una segunda residencia y constituir una renta vitalicia con el dinero de la ganancia.
- Reinvertir el dinero de la venta de la vivienda habitual en la compra de una nueva residencia habitual
- Entregar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a las cuotas de la hipoteca
En este sentido, conviene verificar si, en nuestro caso, podemos acogernos a algunas de estas exenciones, ya que estos beneficios no son automáticos. Es decir, si no lo indicamos en la declaración Hacienda entenderá que no pretendemos disfrutar del beneficio fiscal y lo perderemos.
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