Te has comprado una casa con tu pareja y, como es habitual, la habéis escriturado a nombre de ambos y tenéis pensado financiar la operación con una hipoteca conjunta. Pero ¿qué ocurre si hay una separación y uno de los dos se queda con la vivienda? En estos casos, será necesario que llevéis a cabo dos operaciones simultáneas para que uno de los dos pase a ser el único propietario del inmueble y, por ende, el responsable de saldar la deuda con el banco: una novación y una extinción de condominio.

Paso 1: negociar la modificación del préstamo hipotecario

En primer lugar, si tan solo uno de los integrantes de la extinta pareja va a ser el encargado de pagar las mensualidades de la hipoteca, tendréis que acudir al banco y preguntar si estaría dispuesto a quitaros a uno de los dos titulares del crédito hipotecario. Para eso tenéis que llevar a cabo una operación conocida como novación de hipoteca. Esta, básicamente, consiste en modificar cualquier cláusula del contrato mediante un acuerdo con la entidad.

Sin embargo, debéis tener presente que el banco no siempre estará dispuesto a aceptar la supresión de uno de los titulares de la hipoteca. El motivo es que para él supone perder a una garantía de pago. Por ello, es probable que solo esté dispuesto a modificar vuestro préstamo hipotecario de este modo si el titular que permanece tiene un muy buen perfil o si añade nuevas garantías a la hipoteca (otro cotitular, un avalista, etcétera).

Paso 2: hacer una extinción de condominio junto a la novación de hipoteca

Tras llegar a un acuerdo con la entidad, tendréis que efectuar una extinción de condominio para que el único propietario de la casa sea la persona que se queda con la hipoteca. Con esta operación, una de las partes propietarias cede su fracción a la otra a cambio de una contraprestación económica. Esta será la mitad del valor del inmueble menos la mitad del capital pendiente del préstamo hipotecario. Te lo mostramos con un ejemplo:

  • Imagina, por ejemplo, que eres copropietario con tu expareja de una casa de 100.000 euros con una hipoteca pendiente de 50.000 euros. En este caso, para que no se produzca una ganancia patrimonial (que tributaría por IRPF), tendrías que pagar 25.000 euros para quedarte con la propiedad de la vivienda mediante la extinción del condominio y hacer una novación de hipoteca para convertirte en el único titular del producto.

¿Qué hay que pagar para quitar a mi ex de la hipoteca?

Para hacer una novación y una extinción debes escriturar las modificaciones ante notario e inscribir esos cambios en el Registro de la Propiedad. No obstante, ambas operaciones tienen un coste asociado. Además, también tendrás que pagar los tributos correspondientes. Veamos cuáles son todas las partidas que habría que abonar:

  • Aranceles notariales y registrales asociados a la extinción del condominio. Variarán según el valor de la vivienda y el número de páginas de la escritura.
  • Gastos de gestoría. Los honorarios de las agencias gestoras no están regulados, pero suelen oscilar entre los 300 y los 500 euros.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por la disolución de la copropiedad. Según la comunidad autónoma en la que te encuentres, puede ser de entre el 0,5% y el 1,5%.

En muchos casos también se te exigirá que lleves a cabo una tasación para ver cuál es el valor actual del inmueble y determinar cuánto habrá que pagar a la persona que cede su parte de la vivienda. Su coste suele ser de entre 200 y 400 euros, aunque dependerá de la sociedad tasadora que contratéis. Los aranceles notariales y registrales asociados a la novación los debe pagar el banco por ley.

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