Qué te pueden cobrar (y qué no) si pasas tu hipoteca variable al tipo fijo

Este no es el mejor momento para tener una hipoteca variable. El precio de este producto depende de un índice que se llama euríbor: cada seis o 12 meses, el banco consulta su último valor publicado (cambia cada mes) y lo suma a un porcentaje fijo llamado diferencial para calcular su nuevo interés. ¿Cuál es el problema? Que el euríbor se ha disparado en los últimos meses, por lo que los intereses de los préstamos a tipo variable, y sus cuotas, han subido mucho.

¿Y qué puedes hacer si tienes firmado un préstamo hipotecario de esta clase? Una buena solución es pasar tu hipoteca variable al tipo fijo, pues así tus cuotas no se encarecerán si el euríbor sigue al alza. Ahora bien, antes de llevar a cabo esta operación, debes saber que tiene un precio, que será mayor o menor dependiendo de cómo formalices el cambio. En este artículo te explicamos cuánto te puede costar y qué gastos no pueden cobrarte en ningún caso.

Si te pasas al interés fijo con un pacto con el banco (novación)

Pongamos que has hablado con tu banco y este acepta cambiar tu hipoteca al tipo fijo. En este caso, tendréis que llevar a cabo una novación, que consiste en modificar las condiciones originales del contrato mediante una escritura notarial. Los gastos asociados a esta operación son los siguientes:

• El coste de tasar tu vivienda, solo si el banco te lo pide para conocer el valor de tu casa antes de aprobarte el cambio de condiciones (suele hacerlo). El precio medio que te cobrará la tasadora es de unos 300 euros.
• La comisión por pasarte al tipo fijo, que tendrás que pagar a tu banco. Por ley, no te puede costar más del 0,05% sobre el importe pendiente de tu hipoteca. Además, si firmaste el contrato original hace más de tres años, no te la pueden cobrar.

Por ejemplo, imagina que tu crédito hipotecario tiene un importe pendiente de 150.000 euros. Pasarlo del tipo variable al fijo te costará, como máximo, una media de 375 euros.

Si cambias del variable al fijo con un traslado a otra entidad (subrogación)

Si tu banco no aprueba el cambio, también puedes  trasladarte a otro banco para pasar tu hipoteca variable al tipo fijo. Esta operación se llama subrogación de acreedor, y consiste en cambiar tu préstamo de banco para modificar su interés o su plazo (la mudanza también se formaliza ante notario). Veamos cuánto te costará:

• El coste de tasar tu vivienda. Tendrás que pagar sí o sí una tasación, porque es un trámite imprescindible para poder subrogar tu hipoteca. Su precio medio es de unos 300 euros, como te decíamos antes.
• La comisión por pasarte a un interés fijo, que tendrás que pagar al banco del que te vas. Como con la novación, puede costarte hasta un 0,05% sobre el importe pendiente de tu préstamo hipotecario (0% si lo contrataste hace más de tres años).

Por ejemplo, si cambias de banco una hipoteca variable con un importe pendiente de 150.000 euros, cambiarla a un interés fijo te costará unos 375 euros de media.

Si te cambias al tipo fijo con una nueva hipoteca

Finalmente, también puedes contratar directamente una hipoteca fija nueva, con el mismo importe que debes ahora mismo. Así, podrás cancelar tu actual préstamo a tipo variable y pasarás a tener un interés fijo. En este caso, te tocará formalizar dos operaciones ante notario: la firma de un nuevo crédito y la cancelación de otro.

Veamos qué gastos tendrás que pagar:

• El coste de tasar tu vivienda, que es un trámite obligatorio para contratar una hipoteca nueva. Tendrás que pagar unos 300 euros de media.
• La posible comisión de apertura que tenga tu nuevo préstamo hipotecario. Ahora mismo, la inmensa mayoría de los bancos no la cobran, pero compruébalo por si acaso.
• La comisión por amortización anticipada de la hipoteca variable que liquidarás. Su coste, que debe aparecer en la escritura, puede ser de entre el 0% y el 1% sobre el importe pendiente.
• Los gastos de cancelación registral de tu hipoteca variable, que deberás pagar a una gestoría para borrar el préstamo del Registro de la Propiedad (está inscrito como carga de tu vivienda). De media, cuestan unos 1.000 euros.

Si contratas una hipoteca fija de 150.000 euros para cancelar la que tienes vigente a tipo variable, te tocará pagar unos 2.800 euros como máximo.

¿Qué hago si me quieren cobrar de más por pasar mi hipoteca variable al tipo fijo?

Esto es todo lo que te pueden cobrar si decides pasar tu hipoteca variable al tipo fijo: ni un gasto más. Sin embargo, varios usuarios de HelpMyCash nos han comunicado que sus bancos les quieren cobrar comisiones que no tocan cuando les plantean este cambio. Por ejemplo, comisiones de novación o de subrogación del 0,5%, del 1% o hasta del 2%.

¿Qué puedes hacer si un banco te quiere cobrar más de la cuenta? Tienes dos opciones:

• Opción 1: amenaza con interponer una reclamación para que no te cobren de más. En este caso, corres el riesgo de que el banco retire su oferta, pero si te hacen caso, podrás cambiarte al tipo fijo sin pagar más de la cuenta.
• Opción 2: firma la operación, pagando lo que te piden, y reclama posteriormente para que te devuelvan lo que te han cobrado de más. Tardarás un tiempo en recuperar el dinero, pero te lo acabarán devolviendo.

En nuestra página sobre cómo reclamar al banco te explicamos qué pasos debes seguir para interponer tu reclamación.