Las compraventas de viviendas inscritas crecen un 10,8% interanual en noviembre, según el INE, hasta alcanzar las 55.132 operaciones. Pero ¿no decíamos la semana pasada que las compraventas habían caído un 8,2% durante ese mismo periodo, según los notarios? Por contradictorios que parezcan los informes, ambos son igualmente válidos. Solo tienes que saber interpretarlos.

La situación del mercado

Vamos poco a poco. El mercado inmobiliario está entrando en un cambio de ciclo, por lo que las circunstancias pueden variar notablemente de un mes al otro. Recordemos que en julio, septiembre y diciembre de 2022, el Banco Central Europeo (BCE) subió los tipos de interés, lo que encareció notablemente el coste de las hipotecas. 

Desde entonces, y según una investigación llevada a cabo por HelpMyCash, han ocurrido dos cosas. Entre julio y septiembre (antes de la segunda subida de tipos), se desató un frenesí por adquirir viviendas. Y es que el euríbor —indicador por excelencia de los intereses hipotecarios—, repuntó desde 0,992% en julio hasta 2,233% en septiembre. Los compradores, por tanto, adelantaron las operaciones a este periodo en busca de hipotecas con intereses competitivos. 

Pero a partir de octubre, la situación dio un giro: el coste de las hipotecas siguió creciendo y redujo la capacidad de acceso a la vivienda. En otras palabras, menos españoles pudieron permitirse comprar un inmueble, por lo que la cantidad de operaciones empezó a moderarse. Esta tendencia continúa todavía en enero de 2023, con un euríbor  cuya cotización media alcanza el 3,324%. Entonces, ¿por qué el INE muestra que las compraventas aumentaron en noviembre?

INE y Notariado: el origen de los datos

La respuesta está en el origen de los datos. El Instituto Nacional de Estadística basa sus informes en la cantidad de viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad durante el mes de noviembre; mientras que los notarios muestran la cantidad de escrituras de compraventa firmadas durante el mismo periodo. 

Cabe entonces hacer un último análisis: cuando un propietario vende su vivienda, primero firma la escritura de compraventa; luego, se dirige al Registro de la Propiedad para inscribir dicho inmueble. Pero este último trámite no es inmediato, suelen transcurrir uno, dos y hasta tres meses entre la firma de la escritura y la inscripción en el Registro.

Así, las compraventas inscritas en noviembre y recogidas por el INE, pueden incluir operaciones firmadas en agosto, septiembre y octubre; cuando la demanda todavía era alta. Mientras que los datos recogidos por los notarios se refieren a operaciones firmadas en el mismo mes de noviembre. 

Los datos pueden generar confusión, pero la realidad muestra que la cantidad de compraventas se está moderando. Así y todo, el mercado inmobiliario es sólido y resistirá bien este nuevo ciclo económico.