La última Ley Hipotecaria (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), que entró en vigor en junio de 2019, supuso un jarro de agua fría para los bancos. ¿Por qué? Pues porque desde entonces son ellos los que deben asumir la mayoría de los gastos vinculados al préstamo concedido a un cliente para la adquisición de una vivienda.

Pero si algo caracteriza a las entidades bancarias es su perspicacia para no salir perdiendo en ninguna ocasión. La imposición de comisiones sobre servicios que deberían ser gratuitos es una de sus fórmulas. En HelpMyCash hemos podido constatar que varios grandes bancos españoles están obligando a sus clientes a realizar un pago por la expedición del certificado de cancelación de su hipoteca, también conocido como el certificado de deuda cero. La comisión que exigen puede oscilar en una horquilla que va desde los cerca de 4 euros hasta los más de 100 euros.

Exento de pago

Pero… ¿es esto legal? Definitivamente, NO. Las entidades financieras no están legitimadas para el cobro de importe alguno por emitir el certificado de deuda cero. Ni siquiera por desplazar a un apoderado para la formalización de la escritura de cancelación del préstamo hipotecario ante un notario.

El propio Banco de España lo recalca, aunque es consciente de que el sector realiza esta práctica abusiva de manera habitual. De hecho, en su última memoria de reclamaciones asegura que ha recibido muchas consultas acerca de si este procedimiento conlleva el cobro de una comisión o no.

Quebrantamiento de la protección al cliente

«La entidad estará obligada a expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello». Así lo recoge la normativa y por ello la autoridad regulatoria es clara: «El cobro de comisión por la emisión del certificado de saldo cero debe considerarse como quebrantamiento de la normativa de transparencia y protección del cliente bancario«.

La carga que pesa sobre la vivienda tras pagar la hipoteca

¿Sabes cuál es la importancia de cancelar o levantar registralmente tu hipoteca? Lo habitual es que quienes se topan con este trámite burocrático son aquellos que han amortizado su préstamo y ahora quieren vender su vivienda. Esta gestión es obligatoria para continuar con la transacción. Y se da la circunstancia de que el certificado de deuda cero es un documento imprescindible para solicitar la cancelación de la hipoteca en el registro.

Pero es necesario saber que no solamente se debe cancelar el registro de la hipoteca en caso de querer deshacerte del inmueble. Una vez pagada la última cuota, la vivienda no queda automáticamente libre de cargas financieras y, por ende, aunque no es obligatorio si no vas a vender, es aconsejable cancelarla. Este paso resulta sumamente conveniente para facilitar operaciones futuras en lo referente a un inmueble, incluso solicitar una nueva hipoteca.

Comisión por fusión de tu entidad

Otro caso muy llamativo detectado por HelpMyCash y por el que conviene adelantarse en la tramitación de este paso es el encarecimiento del proceso por fusión de tu entidad. Las operaciones de fusión entre entidades financieras, muy habituales en la historia reciente en el marco del denominado proceso de consolidación bancaria, están teniendo unos efectos inesperados para algunos ciudadanos. Los últimos protagonistas de esta ola han sido CaixaBank y Bankia o Unicaja y Liberbank. En el momento en que quieren inscribir la escritura de cancelación de la hipoteca se han encontrado con que se les obliga a pagar un importe por concepto de ‘gastos por fusión y absorción’, ‘cambio de denominación’, ‘subrogación de bancos’ o ‘transmisión previa’.

Es preciso señalar que el Código Civil español establece, en su artículo 1964, que “la acción hipotecaria prescribe a los veinte años”. Esto quiere decir que si han pasado estos 20 años desde que se terminó de pagar el préstamo, simplemente habrá que presentar una instancia ante el Registro de la Propiedad para que elimine la carga, pagando los gastos registrales correspondientes, pero, en este caso, no será necesario pasar por la notaría o Hacienda.

El proceso, paso a paso

  • Lo primero que hay que hacer, como hemos comentado, es solicitar al banco que expida el certificado de deuda cero que acredite que has terminado de pagar tu hipoteca. La entidad está obligada a entregártelo de forma gratuita.
  • El siguiente paso y el más determinante es el de elegir si llevas a cabo los trámites notariales registrales por tu cuenta o si lo delegas en tu entidad. El banco únicamente podrá prestar este servicio si lo solicita el cliente. Y, ¡ojo! Si decides encomendárselo sí que te impondrá comisiones y gastos correspondientes a esta tramitación.

Contratar a una gestoría independiente, en cambio, es una opción cómoda y asequible, dado que estas agencias suelen cobrar menos —hasta un 40% menos— que las que trabajan para un banco. HelpMyCash colabora con una gestoría con la que puedes realizar todo este proceso a un precio sensiblemente por debajo de la media del mercado. Con el simulador de gastos de cancelación de hipoteca, que encontrarás más abajo, se puede calcular el presupuesto y contactar con la agencia (gratis y sin compromiso).

  • Si decides hacerlo por ti mismo, tendrás que acudir a una notaría con el certificado de deuda cero y entregarlo para firmar la escritura pública de cancelación del préstamo. Ten en cuenta que la entidad tampoco puede imponerte el cobro por gastos de desplazamiento a la notaría de su apoderado como representante de esta en su comparecencia para declarar la extinción de la deuda.
  • Después, habrá que solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en una delegación de la comunidad autónoma que corresponda. Este paso es obligatorio y, también, gratuito. Se puede realizar presencialmente o de forma virtual.
  • Para completarlo, se deberá acudir al Registro de la Propiedad con el certificado de deuda cero, con la escritura y con la copia del impuesto (IAJD) para hacer efectiva la cancelación. Los aranceles registrales dependerán, fundamentalmente, del valor de la hipoteca.

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