La modificación de cualquiera de las condiciones del contrato hipotecario con la entidad se denomina novación de hipoteca. Este trámite conlleva unos costes como, comisión, notaría, registro, gestoría, etc. Estos gastos pueden superar los 1.500 € para hipotecas con un capital pendiente de 150.000 €. Pero, ¿es posible modificar las condiciones de la hipoteca, como por ejemplo el interés, sin tener que pagar por ello?

Contrato privado como alternativa a la novación de hipoteca

Si firmamos una hipoteca, cuando los diferenciales eran muy elevados y ahora, a la vista de los intereses que ofrecen los bancos por sus hipotecas, queremos rebajar el nuestro podemos proponer a nuestra entidad una bajada de diferencial.

Sin embargo, debemos tener claro que nuestra entidad no está obligada  a aceptarnos la novación. Pero en el caso de que esté de acuerdo con nuestra propuesta sí que es posible llevar a cabo la modificación del contrato sin incurrir en gastos extras: a través de un contrato privado entre banco y cliente.


Observaciones sobre el contrato privado

  • Debemos guardar la copia y no perderla nunca: solo tendremos una copia nosotros y otra el banco, por lo que si la perdemos y queremos reclamar algún incumplimiento en las condiciones nos será muy difícil. Ya que no dejaría de ser nuestra palabra contra la del banco, al no quedar constancia de este contrato en ningún otro organismo.
  • El banco nos pedirá algo a cambio: si el banco acepta llevar a cabo un contrato privado para rebajarnos el interés o ampliarnos el capital, etc. lo más lógico es que a cambio nos exija la contratación de algún producto, como seguro de vida, plan de pensiones, o similar.

Si por contra el banco no aceptara llevar a cabo ni la novación de hipoteca ni la realización del contrato privado, podemos intentar subrogar la hipoteca a otra entidad.

Guía para subrogar una hipoteca

 

¿Qué gastos nos ahorraríamos?

Aproximadamente los costes de una novación de hipoteca con un capital pendiente de 150.000 € ascienden por encima de los 1.500 €:

  • Comisión poro novación: entre el 0 %, el 1 % e incluso el 2 % del capital pendiente a pagar. Para nuestro ejemplo serían aproximadamente 750 euros. No obstante, en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1%sobre el capital pendiente de amortizar, según el artículo 10 de la Ley 2/1994.
  • Notaría: normalmente entre el 0,2 % y 0,5 % del capital pendiente, en nuestro caso en torno a 525 €.
  • Gestoría: no existe una tarifa fija sino que será la que el gestor aplique, ya que no hay normativa que la regule, pero suele ser aproximadamente 250 €.
  • Tasación: En una novación de hipoteca no es necesario hacer una tasación de la vivienda, a excepción de que se plantee una ampliación de capital. En este caso la operación costara unos 300 €. Cuando la última tasación se ha realizado en los últimos 6 meses, el banco podrá tomar esta tasación y no exigir una nueva.
  • Al realizar una novación de hipoteca, tampoco tendremos afrontar el pago del IAJD , sólo en el caso de que la modificación pactada incluya una ampliación de la hipoteca. En este caso, el importe a pagar sería del 0,5 % sobre el capital que se está ampliando. Sin embargo, este porcentaje varía dependiendo de la comunidad autónoma en la que se realice la novación de hipoteca.
  • Registro de la Propiedad: aproximadamente su coste es la mitad que los gastos de notario, por tanto alrededor de 250 €.
  • En total, para este ejemplo en concreto 1.775 €.