La venta de una casa no está libre de gastos e impuestos. El IRPF es uno de ellos, ya que debemos tributar por la ganancia patrimonial obtenida con la operación. Es decir, si hemos vendido el piso por más dinero del que lo compramos Hacienda nos hará pasar por caja. No obstante, existen algunas excepciones a la regla y, en algunos casos, el hecho de haber vendido nuestra residencia habitual nos puede beneficiar. Pero ¿qué es una vivienda habitual a efectos fiscales? ¿Cuáles son estos supuestos que nos pueden resultar favorables? En este artículo lo explicamos.
¿Qué es para Hacienda una vivienda habitual?
La Agencia Tributaria considera que una vivienda es habitual cuando hemos residido en ella durante un lapso de, al menos, tres años. No obstante, existen algunas situaciones en que, aunque no haya transcurrido este plazo, la casa no pierde la condición desde un punto de vista fiscal. Estas son la celebración de matrimonio, una separación matrimonial, un traslado laboral o un cambio de empleo, entre otras que se puedan justificar.
¿En qué casos nos podemos librar de pagar el IRPF por vender nuestra casa habitual?
Ahora bien, ¿qué pasa si al hacer el cálculo del IRPF nos sale una ganancia a declarar, pero la casa que hemos vendido es habitual?
Existen dos exenciones relacionadas con este concepto que nos pueden liberar de la obligación de pagar:
1. Ser mayores de 65 años
Si hemos dado el paso de vender nuestra vivienda habitual y cumplimos con este requisito de edad quedamos completamente libres de pagar este impuesto. De esta forma, podemos ahorrarnos de entre el 19% y el 23% de la ganancia obtenida, ya que este es el porcentaje de tributo estipulado por Hacienda.
Pero ¿qué pasa si la titularidad de la casa la tenemos compartida con nuestra pareja y esta no ha alcanzado la edad? En este caso, solo nosotros podremos disfrutar de la exención y nuestro cónyuge tendrá que asumir el gasto.
Debemos tener en cuenta que si, por ejemplo, no hemos vendido nuestra vivienda habitual, sino una segunda residencia, podríamos acogernos también a la exención por edad. Aunque, para ello, tendremos que destinar el dinero de la venta en la constitución de una renta vitalicia con alguna aseguradora o un banco, en un plazo máximo de seis meses desde la compraventa.
2. Reinvertir el dinero en la compra de una nueva vivienda habitual
Además, tengamos la edad que tengamos, si re-invertimos el dinero de la venta en la compra de una vivienda habitual podemos estar totalmente libres de tributo. Eso sí, el dinero obtenido se debe destinar en su totalidad en la nueva operación. De lo contrario, nos veremos obligados a pagar por la parte proporcional no invertida.
El plazo que tenemos para realizar la reinversión es de dos años, contados a partir de la fecha de la compraventa o bien antes de la venta. De esta forma, si queremos comprar una vivienda de obra nueva no tendremos problemas para disfrutar de este beneficio fiscal.
En definitiva, si nos encontramos en alguno de estos supuestos nos podremos ahorrar tener que pagar el IRPF por la venta de la casa. Aunque, es importante tener en cuenta que, aunque estemos exentos de pago, igualmente no debemos olvidar incluir la operación en la declaración y mencionar que nos acogemos a la exención. Se han dado casos en que Hacienda ha negado el disfrute del beneficio fiscal a algunos contribuyentes por omitir este hecho.
Fernando Blanco
Si yo vendo mi vivienda , de residencia habitual y compro otra vivienda para residir en ella , dentro de los 2 años , ¿que tributos tendría que pagar a hacienda,?
Ottymar Tademo
Hola, Fernando Blanco
Si vas a vender tu vivienda habitual y comprar otra con ese dinero en menos de dos años, no tienes que pagar IRPF por la venta de la casa, ya que podrías acogerte a la exención por reinversión establecida por Hacienda.
No obstante, tendrás que pagar la plusvalía municipal. Este impuesto es de carácter municipal y se calcula tomando como base el valor catastral de la vivienda, la cantidad de años que has tenido el piso en propiedad y los coeficientes y porcentajes de tributo establecidos por tu ayuntamiento.
Es aconsejable que contactes con tu ayuntamiento o con la hacienda autonómica de tu localidad para que te indiquen cómo realizar el cálculo oportuno. Ten en cuenta que, generalmente, este tributo se pagar dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la compraventa.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!