¿Por qué la TAE de las hipotecas variables ha perdido su razón de existir?

La Tasa Anual Equivalente (TAE) es un indicador que refleja el coste anual aproximado de un préstamo. Se suele utilizar para comparar el precio de los productos financieros, pues cuanto más bajo es su valor, menos cuesta la financiación. Sin embargo, la nueva fórmula de cálculo establecida en la Ley Hipotecaria de 2019 ha provocado que la TAE ya no sirva para comparar las hipotecas variables de varios bancos. En este artículo analizamos por qué y te explicamos qué otras vías sirven para saber si una oferta es buena o no.

¿Cómo se calcula ahora la TAE de una hipoteca a tipo variable?

Según el Anexo II de la Ley 5/2019, si una hipoteca tiene un interés inicial y posteriormente se aplica un tipo referenciado a un índice (como ocurre con la mayoría de los préstamos a tipo variable), la TAE debe calcularse partiendo del supuesto de que “el tipo deudor es el mismo que el vigente en el momento de calcularse la tasa anual equivalente”.

Esto significa, explicado más comprensiblemente, que para calcular la TAE de las hipotecas variables hay que considerar que el interés siempre es el fijo inicial. Es decir, que si el préstamo tiene un tipo del 1,99% fijo durante el primer año y de euríbor + 1% después, la TAE debe calcularse como si se aplicara un interés del 1,99% durante todo el plazo.

¿Por qué ya no sirve para comparar estos productos?

Con este cambio, por lo tanto, la Tasa Anual Equivalente ya no es un indicador útil para saber si una hipoteca a tipo variable es más barata que otra. La razón es que para calcularla ya no se usa el interés ligado al euríbor. Lo puedes ver claramente con el siguiente ejemplo:

*Con un euríbor al -0,261% para toda la vida del préstamo

Como ves, la Hipoteca B es más barata que la A, pese a tener una TAE algo más alta. Por culpa de la nueva fórmula, la Tasa Anual Equivalente de ambos productos se calcula con el interés del primer año. De ahí que su valor sea menor en la Hipoteca A.

¿Cómo puedo identificar las mejores hipotecas variables?

Así las cosas, si ya no te puedes fijar en la TAE para saber si una hipoteca variable es mejor que otra, ¿cómo puedes comparar varias ofertas? Te lo explicamos a continuación:

• Primero debes mirar cuál es el tipo fijo inicial, que es el interés que se aplica durante los primeros 12 o 24 meses de vida del crédito. Lo ideal es que no supere el 2%.
• También tienes que fijarte en el diferencial. Es decir, en el porcentaje que se suma al euríbor para determinar el interés total después de que se aplique el interés inicial. Cuanto más bajo sea (sobre todo si es inferior al 1%), mejor.
• Asimismo, debes fijarte en los productos extra que haya que contratar (seguros, cuentas, tarjetas…) para acceder al interés de la oferta. Son los llamados productos vincualdos. En este sentido, es recomendable no firmar muchos servicios (un máximo de tres) y que estos no tengan un coste alto.
• Para terminar, también es aconsejable mirar si el banco te cobrará comisiones de apertura, amortización, subrogación o novación. Si no te aplica estos cargos, te ahorrarás un dinero.

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