Los desencuentros entre los familiares cuando se hereda una vivienda son bastante comunes. Es posible que uno de ellos quiera vender la casa, bien sea porque no puede hacerse cargo de los gastos de mantenimiento del inmueble o porque lo ve como una oportunidad para obtener liquidez y el otro se niegue a transmitir la propiedad. ¿Qué se hace en estos casos para lograr vender la vivienda heredada? Si bien la venta de mutuo acuerdo es el camino más fácil, existen algunas vías que nos pueden ayudar a resolver el asunto.

1- Hacer una extinción de condominio

La extinción de condominio es una figura jurídica que le permite al heredero que no quiere vender quedarse con la parte del que sí quiere hacerlo, a cambio de darle una compensación económica que se debe acordar entre ambos.

Este es un procedimiento sencillo y lo que busca es terminar con la situación de copropiedad que existe entre los hermanos herederos y también se puede utilizar en otras situaciones similares como, por ejemplo, cuando en un divorcio uno quiere vender la casa y el otro se niega. Eso sí, hay que tener en cuenta que se debe llegar a un acuerdo entre las partes para hacer este proceso y que la persona que no quiere vender debe tener la capacidad económica para hacer frente a la compensación económica.

La ventaja de la extinción de condominio, frente a la compraventa entre las partes, es que sólo tributa a través del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. En cambio, si optamos por venderle nuestra parte a nuestro hermano o heredero tendríamos que pagar los impuestos que se pagan al vender una casa. Es decir, el IRPF y plusvalía municipal.

2- Vender tu parte a una empresa que compre proindivisos

Una de las soluciones a la que podemos optar cuando no llegamos a un acuerdo, ni para vender a un tercero ni para que el otro se quede con el 100% del inmueble, es vender nuestra parte a una empresa que compre propiedades proindivisas (que tiene varios dueños).

Estas han proliferado en los últimos años y se amparan en el Código Civil para realizar de forma legal esta operación, ya que este establece que ninguna persona está obligada a permanecer en una copropiedad si no quiere hacerlo. Estas compañías compran la parte de la persona que sí quiere vender y luego negocian con el otro dueño, bien sea para venderle esta parte (o hacer una extinción de condominio), para alquilar la vivienda o para vender el pleno dominio (toda la propiedad) a un tercero.

Eso sí, hay que tener en cuenta que esta posibilidad puede implicar vender nuestra parte de la casa por entre un 35% y un 50% por debajo de su valor de mercado. Por lo que, aunque nos quita el problema de encima, nos haría perder dinero.

3- Acudir por la vía judicial

Otra de las soluciones consiste en acudir por la vía legal. Es decir, solicitar judicialmente la división de la cosa común y será un juez el que ordenará la venta de la casa en subasta pública. Es decir, por mucho menos dinero de lo que vale en el mercado.

Este es el motivo por el que este procedimiento es el menos recomendable. Y no solo por esto. Hay que tener en cuenta que su resolución puede tardar mucho, debido a que un litigio judicial  es un proceso lento y completo. Además, implica asumir un gran coste, ya que hay que pagar los honorarios del abogado, del procurador y probablemente de un perito (el que valora la casa).